우편물이 등기취급의 방법으로 발송된 경우 반송되는 등 특별한 사정이 없는 한 그 무렵 수취인에게 배달되었다고 보아야 하는바, 이 건 이의신청 결정문은 청구인의 주소지로 송달되어 청구인의 지배권 내에 들어간 것으로 보이는 점, 달리 이 건 이의신청 결정문이 반송되지 아니하여 청구인이 아니더라도 우편물 수령권한을 위임받은 청구인의 동거인 중 누군가가 이 건 이의신청 결정문을 수령하였을 것으로 보이는 점 등에 비추어, 등기우편 송달완료일에 송달된 것으로 봄이 타당함
1. 청구인의 근무지는 ○○도 ○○에 소재하고 있어 출·퇴근에 4시간 40분이 소요되며, 야간 당번을 하여 밤늦게 귀가하다 보니 처분청이 이의신청 결정문 송달일자라고 주장하는 2022.3.16.경에는 등기우편물에 대해 전해들은 바가 없었으며, 동거인이 수령한 후 종합부동산세 납부지연가산세가 부과된 납부고지서와 함께 뒤늦게 전달받았다.
2. 청구인은 2022.3.14. 이의신청 심리담당자에게 유선으로 이의신청 결과를 확인하려고 문의하였는데, 담당자가 연가중이라 그 결과를 바로 확인할 수 없었고, 전화를 받은 다른 조사관이 이의신청 결정문이 등기우편으로 발송될 것이라고 하였다.
3. 청구인은 이 건 종합부동산세 납부유예를 알아보던 중 2022.3.18. 이의신청이 기각 결정되었다는 것을 알게 되었고, 2022.3.21. 이의신청 심리담당자에게 이의신청이 기각 결정된 사유에 대하여 유선 상담을 하였는데, 종합부동산세를 과세함에 있어 소급 적용이나 예외 적용이 있을 수 없어 결과가 좋지 않았다고 전해 들었고, 국가를 상대로 개인이 할 수 있는 것은 그 어떤 것도 없다는 것을 깨닫고 매우 절망적인 심정을 가지게 되었다.
4. 처분청은 법을 집행하는 부서여서 그런지, 청구인의 특별한 사정과 구체적인 사실관계를 배척하고 무조건 법에 의거하여 적법하게 부과하였다고 주장하나, 청구인은 세법을 잘 알지 못하는 평범한 직장인이고 1988.3.18. 현재 재직중인 직장에 입사하여 2022.7.13.현재까지 근무하고 있으며, 2024.7월에 정년 퇴직 예정으로, 지금까지 세금을 성실하게 납부하고 정직하게 살아왔다고 생각한다. 하지만 청구인에게 부과된 2021년도 종합부동산세는 2022년도 대비 100배 이상 부과된 것으로, 청구인은 소위 ‘종합부동산세 폭탄’을 맞았으며, 이미 연소득에서 근로소득세와 종합소득세 약 ○○○원을 납부하였음에도 전혀 예측하지 못한 ○○○원 가량의 종합부동산세를 납부하기 위해 연 14.3%의 이자를 내고 카드현금서비스와 카드론까지 받아 종합부동산세를 납부하는 등 큰 고통에 시달리고 있다.
5. 청구인 또한 처분청의 잘못이 아니라 지난 정권에서 다주택자 프레임으로 마치 주택수가 많으면 투기 목적으로 범죄를 저지른 것처럼 징벌적 종합부동산세를 부과하도록 세법을 개정한 것이 가장 큰 문제점이라는 것을 잘 알고 있다. 하지만, 부동산 정책으로 법을 개정하여 시행할 때에는 적어도 납세자가 수용할 수 있는 범위 내에 들어와야 납세를 하고 생계유지를 할 수 있다고 생각한다.
6. 청구인은 이 건 종합부동산세를 납부하기 위해 개인으로부터 자금을 차입하여 2022.5.16. 납부 완료한 바 있는데, 지금까지 주택을 매수하고 취득세, 재산세, 종합부동산세를 납부했지만, 취득가보다 낮게 전세를 주고 있어 주택 보유로 인한 이득이 1도 없으며, 전세는 반환해야 하는 부채인데다 양도차익이 생긴 것도 전혀 없다. 미실현 수익에 대해 소득을 초과하는 세금을 부과하는 것은 너무나도 불합리하다. 청구인은 주택을 취득한 순간부터 지금까지 각종 세금을 성실히 납부하였는데, 마치 청구인이 범죄자인 것처럼 과도한 세금을 부과하여 고통을 받게 하는 것인지 도무지 받아들이기 힘들고 억울하다. 심지어 지난해 2021.12.15.까지 ○○○원에 가까운 목돈을 구해야 종합부동산세를 납부할 수가 있어 제2금융권을 알아보다가 보이스피싱까지 당하는 피해를 입었고, 금전적 피해를 넘어서 현재는 극심한 정신적 고통과 스트레스로 삶을 포기하고 싶은 심정이다.
7. 청구인은 그런 와중에 2022.5월 종합소득세까지 추가로 ○○○원을 납부하였는바, 직장에 다니면서 발생한 연소득 전체를 정부가 세금으로 빼앗아가는 경우가 되어 버렸다. 이는 잘못되어도 한참 잘못되었다는 생각이 들며, 적어도 세금은 납부가 가능한 범위 내에서 부과를 해야 공평하고 합리적이고, 납세자도 납세의무를 다할 수 있다고 생각한다.
8. 청구인은 생계를 유지해야 하는 가장이기에 2022.6월경 종합부동산세 폭탄에 대한 고통을 호소하고 소송을 통해 취득한 쟁점주택⑤의 소송 당시 원고가 잘못 선정됨에 따라 청구인 이름으로 소유권이 되어 있는 종합부동산세 괴세물건을 경정하고자 처분청을 방문하였는데, 상담을 해 준 처분청 직원은 단체로 종합부동산세 소송을 하는 방법이 있다고 알려주었다. 그러나, 소송을 바로 할 수는 없고 국세청 불복절차를 거쳐야만 행정소송이 가능하다는 것을 심사청구 직전에 알게 되었으며, 심사청구 또한 이의신청 결정문을 받고 90일 이내에 제기해야 한다는 것을 뒤늦게 설명을 들어 알게 됨에 따라 부랴부랴 처분청에 이의신청 결정문 통지의 등기번호를 요청하게 된 것이다.
9. 결론적으로, 청구인은 처분청이 발송한 이의신청결정문을 직접 송달받지 못하였고, 기각결정이 된 것을 인지한 시점은 2022.3.18.이며, 동거인이 수령하여 청구인이 전달받은 일자는 2022.3월말 주말경으로, 본 심사청구는 청구기간을 도과하지 아니한 적법한 청구이다.
1. 청구인이 쟁점주택을 매매 또는 분양받을 시기의 종합부동산세율은 보유주택수와 상관없이 0.5%~2%였다. 지난 정부가 9.13 대책을 계기로 2019년부터 개편한 다주택자에 대한 중과세율을 도입한다는 것을 청구인은 예측할 수도 없었고, 급격하게 치솟는 부동산을 투기 목적으로 매수한 것도 아니다. 2017.2월 주택임대사업자로 등록한 쟁점주택①은 취득한 지 만 15년 가까이 된 아파트로, 2021.10.31.까지 ○○구청에 임차인 신고를 한 임대 사업목적의 주택이다. 정부가 강제적으로 2021.3월경 주택임대사업자등록을 말소하였으나, 2021.10.31.까지 임차인이 거주하는 임대사업자의 물건으로, 당연히 합산배제되어야 마땅하다. 쟁점주택②와 쟁점주택③은 소형주택으로 종합부동산세법 개편 이전인 2019.7.15.경 분양계약서를 작성하였으며, 준공되면 민간장기임대사업자등록을 하여 퇴직 후 임대료를 받아 국민연금 수령하기 전 근로소득이 끊어지면 임대료를 받아 생계에 보탬을 하고자 하는 목적으로 취득한 것이다.
2. 청구인이 보유한 쟁점주택들 중 쟁점주택④와 쟁점주택⑤는 실거주목적으로 취득한 주택으로 종합부동산세제 개편 이전에 매매계약한 것 1) 이고, 그 중 쟁점주택⑤는 소송을 통해 소유권을 취득하였으나 소송 당시 원고를 잘못 선정함에 따라 청구인이 소유권자로 되었으나, 실제 매수자금이나 매수자는 청구인이 아닌 배우자 KKK이다. 청구인은 이 건 종합부동산세의 과다부과로 인하여 처분청과 등기소, 소송을 대리한 법무법인을 방문하여 쟁점주택⑤의 소유권자를 정정하는 절차에 대하여 상담하였으나, 이미 판결이 난 사건이라 법원에 경정신청은 어렵고 부득이 취득세를 내고 KKK에게 양도하는 수밖에 없다고 하였고, 쟁점주택⑤를 취득할 당시보다 공시지가가 올랐으므로 청구인은 양도소득세를 납부해야 했으며, 주택을 양도받을 KKK 또한 배우자가 다주택자이기에 취득세 12%를 납부해야 하는데, 취득세만 6천만원 이상 있어야 소유권 변경이 가능하다고 하여 결국 양도를 하지 못하였다. 그러나, 쟁점주택⑤는 KKK의 매수자금으로 취득한 것이다.
3. 가장 억울하고 형평성이 어긋난다고 생각하는 점은, 어쩌다 보니 주택을 5채 보유하게 되어 다주택자가 되었지만, 문재인 정부가 종합부동세법을 개편하기 이전에 매매나 분양을 받은 물건이었고, 특히 주택임대사업자로 등록한 3주택은 가격대가 낮은데다가 쟁점주택①은 취득한지 15년이나 되었고, 쟁점주택②, ③은 분양받을 당시 소형주택이었으며, 종합부동세법이 개정되기 전에 계약을 한 주택이다. 종합부동산세제를 개편하였더라도 이미 법 개정 이전에 등기가 되었거나 계약이 진행된 물건은 다주택자 중과세 적용에서 배제되어야 한다. 임대사업자의 물건은 매매도 안되고, 계약금과 중도금이 지급된 물건을 도중에 포기할 수도 없는데, 무조건 9.13 이후 기준으로 다주택자에게 징벌적 종합부동산세를 부과하는 것이 너무도 불공평다고 생각된다. 실거주 목적으로 취득한 쟁점주택④, ⑤ 또한 종합부동산세법 개정 이전인 2017.4.28.과 2016.10.30. 매매한 부동산으로, 쟁점주택⑤는 매도인이 2017.3.17. 매매잔금을 다 받고 나서 잠적하여 3년여 간의 소송을 거쳐 2020.6.8. 판결을 통해 소유권을 이전받았는데, 3년여 간의 소송기간 동안 승패를 장담할 수 없고 매매잔금을 다 지급한 상황이라 다급한 마음에 2017.9월경 전세를 끼고 같은 아파트인 쟁점주택④를 매수한 특별한 사정이 있으며, 소송 중에 기존 임차인이 새임차인을 이미 구해놔서 전세로 임대한 상태로 법이 바뀌어 실거주 후에만 처분할 수 있기에 부득이하게 임대차 만기에 맞춰 처분 또는 실입주를 할 수밖에 없다. 처분청은 과세형평성이 침해되는 것을 알면서도 고가의 주택이 아님에도 불구하고 무조건 주택수로 따져서 다주택자에 대한 중과세율 3.6%를 적용하여 2020년도 종합부동산세 ○○○원의 100배나 되는 징벌적 세금을 부과하였다.
4. 결론적으로 청구인은 억울한 다주택자이다. 실거주 목적으로 취득한 쟁점주택④, ⑤는 종합부동산세 개편 이전에 매매와 소송을 통하여 취득하였고, 나머지 3주택 또한 개편 이전에 주택임대사업자 물건으로 등록된 쟁점주택①과 소형주택인 쟁점주택②, ③은 전용면적이 매우 적은 주택으로 준공 후 장기임대사업자등록을 하였기에 종합부동산세 중과는 너무나도 억울하다. 처분하고 싶어도 임차인이 거주하여 처분이 안되고, 이미 취득세, 재산세, 종합부동산세 등을 납부하고 단 1개도 이익실현을 한 것이 없는데, 근로소득자가 ○○○원 가까이 근로소득세와 종합소득세를 납부했음에도 모자라 종합부동산세 ○○○원까지 납부를 한다면 청구인은 도저히 감당할 수가 없고, 청구인도 먹고 살아야 하지 않겠는가? 지난해 억울한 종합부동산세 부과로 삶이 피폐하고 살고 싶지도 않고 무엇을 어찌해야 할 지 정말 모르겠다. 주택수를 줄이고 싶어도 임차인 계약 만기까지는 매매도 안되는 특별한 사정을 부디 헤아려주셔서 종합부동산세 중과에서 배제해주시기를 간절히 바라고 호소하는 바이다.
1. 청구인이 이의신청 결정서를 등기 수령한 날짜를 인터넷 우체국 사이트에서 조회해 보면 2022.3.16. 배달완료 되었으며, 수령인란에는 “청구인-기타”로 기재되어 있음이 확인된다.
2. 이의신청 심리담당자가 2022.7.19. AM 10:10 담당 집배원으로 조회되는 이○○와 통화(010-2-3)를 한바, 처음에는 3월달이라 기억이 날지 모르겠다고 하였으나 주소지 동 호수와 “청구인-기타”라고 조회된다고 하니“그 당시 청구인 집을 방문했을 때 사람이 없었고 그 집 현관문 틈에 등기 우편물을 꽂아 두었다. 내가 집배원 일을 오래 해서 청구인이 그 집에 살고 있는 것을 알고 있었고, 남편 분은 항상 집에 계셔서 부재중일 때는 여러 차례 그렇게 등기우편물을 전달해 왔다.”고 말하였다.
3. 상기 담당 집배원과의 통화내용으로 볼 때, 이의신청 결정서는 2022.3.16. 청구인에게 전달된 것으로 봄이 타당하다.
1. 청구인이 보유한 쟁점주택들은 모두 조정지역에 소재하고 있고,종합부동산세법제8조제2항 각 호에서 규정하고 있는 과세표준 합산배제 대상인 임대주택, 사원용주택 등에 해당되지 아니하는바, 처분청은 청구인이 보유하고 있는 주택에 대하여종합부동산세법제9조제1항의2 규정의 중과세율을 적용하여 종합부동산세를 결정고지 하였다.
2. 국토교통부 임대사업자등록자료(렌트홈)를 보면 청구인이 임대사업자등록을 최초로 등록한 일자는 2017.2.27.로 확인되나(임대사업자등록번호 2017-○○구-임대사업자-1****), 과세물건 중 쟁점주택①의 경우 단기민간임대주택(4년)으로 최소임대기간이 경과되어 자동등록말소 되었다. 또한, 청구인은 1세대 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018.9.14.이후 조정대상지역 내에 쟁점주택②과 쟁점주택③을 취득하고 장기일반임대주택으로 등록하였으므로, 쟁점주택②와 ③은 종합부동산세 합산배제적용 대상에 해당하지 아니한다.
3. 따라서 청구인을 2021년 종합부동산세 과세기준일 현재 3주택 이상 보유한 자로 보아 이 건 종합부동산세를 결정 고지한 처분은 정당하다.
① 이 건 심사청구가 청구기간이 경과되지 아니한 적법한 청구인지
② (본안심리시) 합산배제대상 임대주택을 보유하였고, 종합부동산세법 개정 전에 주택을 취득하였으므로, 개정 법률에 따라 다주택자 중과세율을 적용하여 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, (이하 생략) 2) 국세기본법 제61조 【청구기간】
① 심사청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다.
② 이의신청을 거친 후 심사청구를 하려면 이의신청에 대한 결정의 통지를 받은 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제66조제7항에 따른 결정기간 내에 결정의 통지를 받지 못한 경우에는 결정의 통지를 받기 전이라도 그 결정기간이 지난 날부터 심사청구를 할 수 있다. <개정 2016.12.20>
③ 제1항과 제2항 본문의 기한까지 우편으로 제출(제5조의2에서 정한 날을 기준으로 한다)한 심사청구서가 청구기간을 지나서 도달한 경우에는 그 기간의 만료일에 적법한 청구를 한 것으로 본다. 3) 국세기본법 제64조 【결정 절차】
① 심사청구를 받으면 국세청장은 국세심사위원회의 심의를 거쳐 결정을 하여야 한다. 다만, 심사청구기간이 지난 후에 제기된 심사청구 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 국세심사위원회의 회의는 공개하지 아니한다. 다만, 국세심사위원회 위원장이 필요하다고 인정할 때에는 공개할 수 있다. 4) 국세기본법 제65조 【결정】
① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.
1. 심사청구가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다.
⑭ 법 제64조제1항 단서에서 "심사청구기간이 지난 후에 제기된 심사청구 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2019.2.12>
1. 심사청구의 내용이 기획재정부령으로 정하는 경미한 사항에 해당하는 경우
2. 심사청구가 그 청구기간이 지난 후에 제기된 경우 6) 우편법 시행령 제42조 【우편물의 배달】
① 법 제31조 본문의 규정에 의하여 우편물은 관할 배달우편관서에서 그 우편물의 표면에 기재된 곳에 배달한다. 이 경우 2인 이상을 수취인으로 정한 우편물은 그중 1인에게 배달한다.
③ 등기우편물은 수취인ㆍ동거인(동일 직장에서 근무하는 자를 포함한다) 또는 제43조제1호 및 제5호의 규정에 의한 수령인으로부터 그 수령사실의 확인을 받고 배달하여야 한다. 다만, 등기우편물(법원의 송달서류, 현금, 유가증권 등을 발송하는 우편물로서 과학기술정보통신부장관이 정하여 고시하는 우편물은 제외한다. 이하 제43조제8호에서 같다)을 제43조제8호에 따라 무인우편물보관함(대면 접촉 없이 우편물을 수령하는 장치를 말한다. 이하 같다)에 배달하는 경우 또는 전자 잠금장치가 설치된 우편수취함에 배달하는 경우에는 무인우편물보관함 또는 해당 우편수취함에서 제공하는 배달확인이 가능한 증명자료로 수령사실의 확인을 갈음할 수 있다. 7) 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】 종합부동산세의 과세기준일은지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 7-1) 지방세법 제114조 【과세기준일】 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 8) 종합부동산세법 제5조 【과세구분 및 세액】
① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다. 9) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 10) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택,공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 10-1) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】[2018.10.23. 대통령령 제29243호로 일부 개정된 것]
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 2.민간임대주택에 관한 특별법제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(주택법제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는민간임대주택에 관한 특별법제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 10-2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.(2020.8.18.삭제)
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 10-3) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 10-4) 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 【임대사업자 등록의 말소】
⑤ 종전의민간임대주택에 관한 특별법제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. <개정 2020.8.18., 2021.3.16> 부칙 제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) <제17482호, 2020.8.18.> 제6조제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다. 11) 종합부동산세법 제9조 【세율 및 세액】
① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다.
2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 <표 생략>
1. (이의신청 결정문 통지 및 수령) 청구인은 2022.1.10. 처분청에 이 건 종합부동산세 부과 처분에 대한 이의신청을 하였고, 2022.3.8.‘기각’ 결정되었으며, 처분청은 2022.3.11. 청구인에게 이의신청 결정문을 등기우편으로 발송한바 있다. 아래 그림과 같이 우체국 국내우편배송조회 사이트에서 이의신청 결정문의 등기번호(1134****93)를 조회해본바, 동 등기우편물은 2022.3.16. 배달완료된 것으로 조회되며, 수령인란에 ‘청구인님-기타’라고 기재되어 있음이 확인된다. <그림 생략> 청구인은 2022.3.16. 등기우편물을 수령한 사실이 없고 2022.3월말 경 동거인으로부터 우편물을 전달받았다고 주장하고 있으며, 처분청은 2022.3.16. 담당집배원이 청구인 집 현관문 틈에 꽂아두고 왔다고 진술하고 있으므로 당일 배달 완료된 것으로 보아야 한다는 의견이다.
2. 국세통합전산망에서 조회되는 청구인의 2021년 과세연도 종합부동산세 과세대상 물건은 아래와 같다. <기재 생략> 3)국세통합전산망에서 조회되는 청구인의 사업자등록내역은 다음과 같다. <기재 생략>
4. ○○구청장이 2022.1.26. 발급한 임대사업자등록증에 따르면, 청구인은 2017.2.27. 쟁점주택①을 단기임대(매입)아파트로 하여 임대사업자등록을 하였고, 2020.2.3.에는 쟁점주택②와 쟁점주택③을 장기일반민간임대주택(8년)으로 추가 등록한 사실이 확인되며, 쟁점주택④와 쟁점주택⑤를 임대주택으로 등록한 사실은 확인되지 아니한다. 한편,등록사항 변경현황에 따르면, ○○구청장은 2021.3.3. 쟁점주택①의 임대 의무기간이 종료되어민간임대주택에 관한 특별법제6조제5항(2020.8.18.개정)에 따라 쟁점주택①의 임대업 등록을 자동말소한 것으로 확인된다. 5)국세통합전산망에 따르면, 처분청은 청구인에 대하여 2020년에는‘일반1주택자’로, 2021년에는‘3주택 이상자’로 종합부동산세 과세표준 및 세액을 결정하였음이 확인된다.
6. 2020.12.18. 현재 서울 전 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있으며, 청구인은 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 조정대상지역 내에 모두 5채의 주택을 보유하고 있다. 7)정부는 2018.9.13. 관계부처 합동으로주택시장 안정대책을 발표하였는데, 종합부동산세제와 관련된 주요 내용은 다음과 같다. 즉, 기존에는 8년 장기 임대등록한 주택(공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에 대해 종부세가 비과세(합산 배제)되었지만, 상기 9.13 대책에 따라 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대 등록 시에도 종부세 합산 과세가 되는 것으로 개정(2018.10.23. 대통령령 제29242호)되었다. 적용 시기는 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하여 임대 등록하는 주택부터 적용되며, 단, 2018.9.13. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우와 2018.9.13. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전과 같이 비과세(합산배제) 된다.
8. 쟁점주택②(쟁점주택③)의 청약․분양 계약서 청구인이 이의신청시 제출한 공급자 ○○○○와의 쟁점주택②(쟁점주택③) 청약 공급계약서에 따르면, 청약금을 약정일에 납부함으로써 청약계약이 성립하며 총 청약대금 ○○○원(○○○원) 중 ○○○원을 2019.7.17.에 납부하고, ○○○원(○○○원)을 2019.9.10.(2019.9.30.)에, 잔금 ○○○원(○○○원)은 입주예정일에 납부하기로 계약을 체결한 것으로 나타난다. 또한, 청구인은 공급자 ○○○ 등과 총 분양대금 ○○○원(○○○원)에 쟁점주택②(쟁점주택③)의 분양계약을 체결하였는데, 2019.12.1. 계약금 ○○○원을 납부하고 잔금 ○○○원(○○○원)은 2020.1.28.(2020.1.30.) 지급하기로 한 것으로 나타나며, 예금주는 ○○주택으로 확인된다.
9. 청구인은 사전열람 후 다음과 같은 추가의견을 제출하였다.
(1) 주택임대사업 목적의 쟁점주택①,②,③은 합산배제 되어야 마땅하다. (가) 쟁점주택①은 종부세법 개정 전에 취득하여 이미 임대사업자 등록을 하였고, ○○구청에서 자동말소를 하지 않았다면 임차인 만기가 끝나고 나서 5년에 맞춰 2022.3월경 자진말소신고 할 물건이었다. (나) 쟁점주택②,③은 청구인이 청약할 당시 지목이 아파트인 것을 전혀 알지 못하였다. 다만, 소형 투룸 형태로 임대주택 용도로 청약을 하였고 준공 이후 분양계약서를 다시 작성하고 잔금을 지급할 때가 되어서야 지목이 아파트인 것을 알았으며, 이미 계약금, 중도금을 지급한 상태였고 종합부동산세 중과 대상 물건에 해당하는지 전혀 몰랐었다. (다) 청구인이 보유한 쟁점주택 5채 중 4주택은 모두 세무서에 사업자등록이 되어 있고, ○○구청에는 쟁점주택①, ②, ③이 주택임대업 등록이 되어 있으며, 소송을 통해 취득한 쟁점주택⑤만 (등기상 소유권자가 청구인이었지만 원래 취득자에게 돌려줘야 했기에) 사업자등록이 되어 있지 않을 뿐이다. (라) 쟁점주택②와 쟁점주택③은 같은 소재지(○○ ○○구 ○○ ○○호, ○○호)여서 세무서에 사업자등록을 2개로 내지 않았고, 주택임대사업이므로 집주소를 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하였다. 다만, 쟁점주택②와 ③을 취득하고 소유권이전등기업무를 맡아서 했던 법무사가 ○○구청에 주택임대업 등록을 하면서 처분청에 사업자등록을 하는 것을 깜빡하여 2022.2월 이의신청을 할 당시 알게 되어 소급 신청을 하게 된 것이다. (마) 쟁점주택④의 경우 구청에 주택임대사업자등록 신청 당시 공시가격 6억원을 초과하여 주택임대사업자 신청이 거절되어 부득이 세무서에만 사업자등록을 신청하였고 구청의 주택임대사업 물건에 포함되어 있지는 않다. 그러나, 청구인은 쟁점주택①부터 쟁점주택④에 대하여 경비가 발생하면 세금계산서를 발행하고 있고, 주택임대사업에서 발생하는 간주임대료를 계산하여 매년 5월에 종합소득세를 신고 납부하고 있다. (바) 청구인은 임대기한이 종료되기 전까지는 주택을 양도할 수 없어 보유하고 있는 것일 뿐이며, 무조건 다주택자라는 관점에서 투기 목적으로 취득한 것이 아님에도 불구하고 종합부동산세를 중과하는 것은 너무 억울하다.
(2) 쟁점주택⑤의 경우 2016.10.30. 및 2017.3.17. 잔금 지급을 완료한 건으로, 소송을 통해 3년이라는 시간이 걸려 소유권이전등기가 2020.6.8. 완료된 특별한 사정이 있다. 쟁점주택④ 또한 2017.7월 계약 2017.9월 소유권 이전등기된 물건으로, 중과세율을 적용하기로 한 종합부동산세법 개정 전에 이미 거래가 완료되었으므로 종합부동산세 중과에서 배제되어야 한다. (가) 청구인은 맹세코 범죄를 저지르지도 않았고, 쟁점주택은 훔친 물건도 아니며, 급여를 아끼고 절약하며 모은 돈으로 취득세 및 재산세 등을 납부하면서 구입한 주택들이다. (나) 납세자들이 금융기관의 예적금이나 정기예금 펀드상품을 선택하여 가입하듯이 청구인 또한 퇴직 후를 대비하여 국민연금 수령시까지 임대료를 받아 5식구의 생계를 유지할 목적으로 주택임대사업을 하고자 쟁점주택들을 취득하였을 뿐이며, 2018.9.13. 종합부동산세제 개편 이전에 이미 취득한 물건이라는 점이 명백하다. 또한 쟁점주택②와 쟁점주택③은 청약 당시 ○○주택으로 아파트가 아니었다는 점으로 미루어봤을 때, 정부가 생각하는 투기목적이 아닌 8년 이상 민간장기임대목적의 주택이라는 점에서 종합부동산세 중과세율을 적용시킨 것은 너무나 가혹하고 과도한 사유재산 침해이다.
(4) 과도한 종합부동산세 중과로 인하여 가정불화 및 생계유지에 곤란을 겪고 있고, 특히 처분청에서 이의신청한 결정통지가 담긴 우편물을 동거인이 받아놓고도 대화조차 안하고 지내는 상태에서 연체료가 붙은 종합부동산세 고지서와 함께 뒤늦게 납부하라고 전달받은 것이 틀림없는 사실임에도 불구하고 단지 우편물이 현관문에 끼워두었다고 하여 심사청구 기한을 넘겼다고하는 것은 정말 너무 억울하다. 바라건데, 처분청의 과도한 종합부동산세 중과에 대하여 면밀히 살펴주시기를 간절히 청구하는 바이다.
이 건 심사청구는 청구기간을 경과한 부적법한 청구이므로국세기본법제65조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 쟁점주택④와 ⑤의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택④는 2017.4.28. 매매계약, 2017.9.19.소유권이전등기 하였으며, 쟁점주택⑤는 2016.10.30.매매계약, 2020.6.8.소유권이전등기한 것으로 확인됨
결정 내용은 붙임과 같습니다.