주택임대사업자 등록이 말소되어도 실질적으로 임대업을 계속 영위하고 있는 경우 합산배제 임대주택으로 볼 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2011.9.9. AA BB구 CC로 1**의 주택 58호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 2021년 과세연도 종합부동산세 과세기준일 현재(2021.6.1.) 보유하고 있다.
• 나. 청구인은 쟁점주택에 대하여 2012.9.3. 관할구청에 임대사업자로 등록한 후 2015.1.1. 관할세무서에 사업자등록을 하고 임대사업을 영위하고 있는데, 2020.8.31. 관할구청장은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”이라 한다)제6조제5항에 따라 청구인의 임대사업자 등록을 임대의무기간 경과로 직권 말소하였다.
• 다. 처분청은 청구인이 2021년 과세연도 과세기준일에 보유하고 있는 과세대상물건인 쟁점주택의 감면후 공시가격 합계액 2,302,112,132원에서 600,000,000원을 차감한 뒤 공정시장가액비율(95%)을 적용하여 과세표준 1,617,006,525원을 산정하고, 3주택 이상 소유자에 대한 과세표준 구간의 세율(3.6%)을 곱하는 등 2021년 과세연도 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 00,000,000원을 산정한 뒤 2021.11.22. 납부고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2022.2.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점주택은 실질적으로 계속 임대하고 있는 주택이므로 임대주택으로 보아 종합부동산세 과세표준 계산시 합산배제 하여야 하므로 이 건 처분은 부당하다.

• 가. 쟁점주택 관할구청의 임대사업자 등록 자동말소 시 재등록에 대한 안내가 미흡하였다.

1. 청구인은 2012.9.3 임대사업자로 관할구청에 등록하였는데, 2020.8.31. 자동말소 되었다.

2. 관할구청은 자동말소를 통보할 때 공정한 세정을 위해서 계속 임대사업자로 재등록하여야 한다는 중요한 핵심사항을 안내할 의무와 책임이 있으나 이를 통지하지 않아 안내가 미흡하였다.

• 나. 청구인은 관할구청의 쟁점주택에 대한 임대사업자 등록말소 후에도 관할세무서의 임대사업자 등록은 폐업하지 않은 상태에서, 임대사업을 계속하고 있으므로 국세기본법상 실질과세 원칙에 따라 종합부동산세 과세표준 계산시 쟁점주택은 합산배제 되어야 한다.
• 다. 민간임대주택 대상 주택은 아파트나 전용주택(온가족이 함께 사는 주택)을 뜻하며 도시형 생활주택인 원룸을 이에 포함함은 확대해석 또는 유추해석으로 부당하다.

1. 원룸은 세탁기, 냉장고, 침대, 에어컨, 기타부품을 풀옵션 해주고 또 고장 시 수리도 신품으로 교체하여 주는 학생, 직장인 등의 자취방이다.

2. 원룸은 계약기간도 단기 1년이나 그 기간 중에도 입대, 직장이동 등으로 몇 개월 거주자도 있는 등 전 가족이 같이 사는 주택이 아니므로 이를 민간임대주택에 포함함은 부당하다.

합산배제 임대주택의 적용을 받기 위해서는 다음에서 보는 바와 같이 임대라는 실질적 요건과 임대업등록이라는 법적요건을 모두 충족하여야 하는데, 청구인의 쟁점주택은 과세기준일 현재 임대사업자 등록이 말소되어 종합부동산세법 시행령(이하 “종부세법 시행령”이라 한다)제3조에 의한 합산배제 임대주택 대상 물건에 해당하지 않는바, 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 적법하고, 청구인의 주장은 이유가 없으므로 기각되어야 한다.

• 가. 청구인은 당초 단기민간임대주택으로 임대등록을 하였으며 임대의무기간이 종료되어 2020.8.31. 임대사업자 등록이 자동말소 되었고, AA BB구청장으로부터 해당 사실에 대한 통지를 받았다.
• 나. 처분청의 합산배제 임대주택에서 제외 근거 및 청구인의 주장에 대한 의견은 아래와 같다.

1. 쟁점주택에 대한 임대사업자 등록이 2021년 종합부동산세 과세기준일 이전에 말소됨에 따라 2021년 과세연도 종합부동산세 결정시 민간임대주택법 제5조 에 따라 임대사업자로 등록되지 않은 청구인의 쟁점주택은 종부세법 제8조 제2항에서 규정하는 과세표준 합산배제 임대주택에서 제외되었다.

2. 청구인은 구청에서 임대사업자 재등록에 대한 안내가 미흡했다고 주장하나, 단기임대 자동말소 시 10년 장기임대로 변경이 가능하였고, 임대사업자 등록이 말소된 2020년에는 2020.6.1. 기준 임대사업자로 등록이 되어 있었기 때문에 2020년 과세연도 종합부동산세 결정시 쟁점주택을 합산배제하여 종합부동산세가 부과되지 않았다.

3. 청구인은 임대사업자로 등록하여 2020년까지 계속하여 임대주택을 합산배제하여 왔으므로 임대사업자 등록자의 합산배제 임대주택에 대해서 충분히 인지하고 있었고, 임대사업자로서의 주의의무를 조금만 기울였다면 장기임대로 재등록할 시간도 충분했다.

• 다. 합산배제 임대주택에 해당하기 위한 요건은 다음과 같다.

1. 합산배제 임대주택은 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따라 주소지 관할 지방자치단체에 임대업등록을 한 개인이 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 의미한다.

2. 즉, 종합부동산세 과세기준일 이전에 주택임대를 개시한자가 합산배제 신고기간 종료일(9.30)까지 지방자치단체에 주택임대업 등록하고, 세무서에 주택임대사업자 등록을 하여야만 합산배제 임대주택의 적용을 받을 수 있다.

• 라. 청구인은 도시형 생활주택 원룸은 온가족이 같이 사는 주택이 아니므로 민간임대주택에 포함함은 부당하다고 주장하는 데 대한 의견은 다음과 같다. 1) 민간임대주택법 제2조 1호 에는 민간임대주택이란 임대목적을 제공하는 주택으로 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다고 되어 있다.

2. 또한, 주택법제2조 정의에는 제20호의 도시형 생활주택이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택이고, 여기에는 원룸형 주택을 포함한다고 되어 있다.

3. 즉, 청구인이 보유한 도시형 생활주택 원룸도 주택법에 포함되는 주택이며 이를 임대사업자가 임대등록을 하게 되면 민간임대주택법에 따른 민간임대주택에 포함되는 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점주택은 임대사업자 등록이 자동말소 되었으나, 실질적으로 계속 임대하고 있는 주택이므로 합산배제 임대주택으로 보아야 하는지
• 나. 관련법령 1) 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. (이하 여백) 2) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 3) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】(2020.8.18. 법률 제17478호로 일부개정된 것)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26., 2020.8.18>

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설 2005.12.31, 2008.12.26, 2011.6.7, 2015.8.28, 2020.6.9>

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. <신설 2007.1.11., 2020.6.9.> 3-1) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 일부개정된 것)

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. <개정 2005.12.31, 2018.2.13, 2018.7.16, 2018.10.23, 2019.2.12, 2020.2.11, 2020.8.7>

1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법제2조제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

• 가. ∼ 다. 생략

2. 민간임대주택에 관한 특별법제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
• 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항 및 공공주택 특별법 시행령제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

• 가. 적용요건

1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.

• 나. 제외되는 주택

1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

2. 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

3. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

4. 종전의 민간임대주택에 관한 특별법제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택 4) 종합부동산세법 제9조 【세율 및 세액】(2020.8.18. 법률 제17478호로 일부개정된 것)

① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다. <개정 2018.12.31, 2020.8.18>

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 과세표준 세율 (앞부분 생략) 12억원 초과 50억원 이하 2천160만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 36) (이하 생략) 4-1) 종합부동산세법 제9조 【세율 및 세액】(2020.8.18. 법률 제17478호로 일부개정되기 전의 것)

① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다. <개정 2018.12.31>

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 과세표준 세율 (앞부분 생략) 12억원 초과 50억원 이하 1천230만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 18 (이하 생략) 5) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.(2020.08.18. 삭제)

7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 6) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 7) 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 【임대사업자 등록의 말소】

⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. <개정 2020.8.18., 2021.3.16> 7-1) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

20. "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다. 7-1-1) 주택법 시행령 제10조 【도시형 생활주택】

① 법 제2조제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조제1항제1호 에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 원룸형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

• 가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것
• 나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것
• 다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.
• 라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

2. 단지형 연립주택: 원룸형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 건축법제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 건축할 수 있다. 8) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. <개정 2020.6.9.>

• 다. 사실관계

1. 처분청이 청구인에게 한 2021년 과세연도 종합부동산세 고지세액의 과세대상 물건은 AA BB구 CC로 1** 소재의 주택 58호이며, 과세대상 물건의 2020년과 2021년 감면후 공시가격은 다음 <표1>과 같이 각 2,242백만원과 2,302백만원이다. <표1> 청구인의 2021년 과세연도 종합부동산세 과세대상 물건의 감면후 공시가격(생략)

2. 처분청의 청구인에 대한 종합부동산세 결정 내역은 다음 <표2>와 같은데, 처분청은 청구인에게 3주택 이상 소유한 납세의무자에게 적용되는 과세표준 구간의 세율인 3.6%를 적용하여 세액을 산출한 것으로 확인된다. <표2> 청구인에 대한 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 결정 내역(생략)

3. 종합부동산세 세율을 규정한 종부세법 제9조는 2020.8.18. 개정되었는데, 청구인의 과세표준 구간에 대한 세율은 종전에 1.8%였으나 3.6%로 1.8% 포인트 (2배)인상된 것으로 확인된다.

4. 청구인은 쟁점주택을 2011.9.9. 취득하여, 관할구청인 AA BB구청에 2012.9.3. 임대사업자로 등록하였고, 2015.1.1. 관할세무서에 주택임대사업자로 등록을 하였는데, BB구청장이 2020.9.21. “민간임대주택에 관한 특별법개정에 따른 폐지유형 자동말소 알림”이란 제목으로 개정 임대 주택법 제6조 제5항 에 따라 임대의무기간이 경과된 임대물건에 대해 2020.8.31. 자동말소(전부 또는 일부) 되었다는 내용의 통지를 한 것으로 확인된다.

5. 한편, 청구인은 심리자료 작성일 현재인 2022.3.14.에도 쟁점주택을 계속 임대하고 있으며, 관할세무서의 주택임대사업자 등록도 계속사업자로 확인된다.

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 종부세법 제8조【과세표준】(2020.8.18. 법률 제17478호로 일부개정된 것) 제2항에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정되어 있고, 제1호에는 민간임대주택법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 등으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택이 규정되어 있다.
• 나) 종부세법 시행령 제3조 제1항에는 법 제8조제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는 법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다고 규정하고 있다.
• 다) 국세청 해석례(사전-2021-법령해석재산-0759, 2021.10.27.)에서는 피상속인이 조정대상지역 내 보유하던 기존 합산배제 임대주택이 민간임대주택법에 따라 임대사업자 등록 자동말소 된 후 상속이 개시되어, 국내에 1주택 이상을 보유한 세대의 세대원이 상속으로 취득한 주택의 경우에는 종부세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 1)의 규정에 따라 합산배제 임대주택에서 제외되는 것이라고 해석한 바가 있다.
• 라) 대법원은 “조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니된다.”고 판시(대법원2005다19163, 2006.5.25.)한 바가 있다.
• 마) 위의 법령 등에 따르면 종합부동산세 과세표준을 계산함에 있어서 합산배제 임대주택에 해당하려면, 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는 법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 일정한 주택이어야 한다.

2. 쟁점주택을 합산배제 임대주택으로 볼 수 있는지에 대한 판단

• 가) 관련 법리 및 다음 내용으로 볼 때 청구인의 쟁점주택을 합산배제 임대주택으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(1) 청구인의 쟁점주택은 민간매입임대주택에 해당하므로, 쟁점주택이 합산배제 임대주택에 해당하려면 관할구청에 임대사업자로 등록되고, 관할세무서에 사업자등록이 되어 있어야 한다.

(2) 그런데 청구인은 쟁점주택을 2012.9.3. 관할구청에 단기민간임대주택으로 임대사업자 등록을 하였으나, 2020.8.31. 관할구청장이 임대의무기간이 경과된 쟁점주택의 임대사업자 등록을 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 직권 말소하였고, 청구인은 이후부터 이 건 과세연도의 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 관할구청에 다시 쟁점주택을 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 않는다.

(3) 그러므로 청구인의 쟁점주택이 합산배제 임대주택이 아니라고 보아 한 이 건 처분은 적법한 것으로 보인다.

(4) 한편, 청구인은 쟁점주택이 원룸으로 민간임대주택 대상 주택이 아니고, 쟁점주택의 관할구청장이 쟁점주택이 종합부동산세 과세표준 합산배제 혜택을 계속 받으려면 임대사업자로 재등록을 해야 한다는 안내를 하지 않았으며, 실질적으로 쟁점주택을 계속 임대하고 있으므로 실질과세 원칙에 따라 합산배제를 해야 한다고 주장하나 아래와 같은 점으로 볼 때 받아들일 수 없는 주장이다.

① 합산배제 임대주택을 규정한 종부세법령에는 임대사업자로 등록하지 못한 데 대한 부득이한 사유가 있다하여 예외를 두지 않고 있지 않으므로 관할구청에서 재등록에 대한 안내를 하지 않았다고 하여 달리 볼 수 없고, 이러한 합산배제 혜택은 관련 법령을 엄격하게 해석해야 하고 것이 원칙이고 이러한 규정을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되지 않는다(대법원2005다19163, 2006.5.25., 참고).

② 쟁점주택이 원룸이나 민간임대주택법 제2조 제1호 에는 민간임대주택을 임대를 목적으로 하는 주택이라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조와 주택법제2조제20호 및 같은 법 시행령 제10조에 따르면 이러한 민간임대주택에 도시형 생활주택인 원룸형 주택도 포함된다.

• 나) 따라서 처분청이 청구인에게 쟁점주택을 합산배제 임대주택이 아닌 것으로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.