여러 사정, 관련 법리 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 종합부동산세 과세표준 합산배제를 신청한 쟁점임대주택(00채)에 대하여 합산과세대상으로 보고 종합부동산세를 결정고지한 처분청의 처분은 정당함.
여러 사정, 관련 법리 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 종합부동산세 과세표준 합산배제를 신청한 쟁점임대주택(00채)에 대하여 합산과세대상으로 보고 종합부동산세를 결정고지한 처분청의 처분은 정당함.
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 처분개요(사실관계 및 통지내용)
○ 쟁점임대주택이종합부동산세법제8조 제2항 제1호에서 규정하는 종합부동산세 과세표준 합산이 배제되는 임대주택에 해당하는지 여부
- 나. 관련법령 1) 종합부동산세법 제2조 【정의】<2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것> 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. <개정 2005.12.31, 2010.3.31, 2016.1.19, 2018.12.31>
3. "주택"이라 함은지방세법제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.
5. "주택분 재산세"라 함은지방세법제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 2) 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】 종합부동산세의 과세기준일은지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. <개정 2010.3.31> 2-1) 지방세법 제114조 【과세기준일】 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 3) 종합부동산세법 제5조 【과세구분 및 세액】
① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다. 4)【인별과세】 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2005.12.31., 2008.12.26.> 5) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. <개정 2005.12.31., 2008.12.26>
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설 2005.12.31, 2008.12.26, 2011.6.7, 2015.8.28>
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. <신설 2007.1.11> 5-1) 종합부동산세법 시행령 제2조의3 【1세대 1주택의 범위】<2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정되기 전의 것>
① 법 제8조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택자"란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2제1항제1호 에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다. <개정 2009.2.4, 2011.3.31, 2020.2.11>
② 제1항에 따른 1세대 1주택자 여부를 판단할 때 다음 각 호의 주택은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외한다. 다만, 제1호는 각 호 외의 주택을 소유하는 자가 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 적용한다. <신설 2009.2.4, 2011.10.14, 2018.6.5, 2020.2.11>
1. 제3조제1항 각 호(제5호는 제외한다)의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 같은 조 제9항에 따른 합산배제 신고를 한 주택
3. 제4조제1항제8호에 해당하는 주택 5-2) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. <개정 2005.12.31, 2007.8.6, 2008.2.22, 2008.7.24, 2008.10.29, 2009.2.4, 2009.12.31, 2010.2.18, 2010.9.20, 2011.3.31, 2011.10.14, 2012.2.2, 2013.2.22, 2014.7.16, 2015.12.28, 2016.8.11, 2018.2.13, 2018.7.16, 2018.10.23, 2019.2.12., 2020.2.11>
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호 에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.
- 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
- 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
- 다. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항 및 공공주택 특별법 시행령 제44조제3항 에 따라 정한 기준을 준용한다. 2.민간임대주택에 관한 특별법제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.
- 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
- 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
- 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는민간임대주택에 관한 특별법제44조제4항 및 공공주택 특별법 시행령제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.
6. 매입임대주택[미분양주택(주택법 제54조 에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 보유한 납세의무자는 법 제8조제3항에 따른 신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 제출하여야 한다.
- 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
- 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
- 다. 수도권 밖의 지역에 위치할 것
- 라. 가목부터 다목까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 5호 이상일 것[제2호에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 제3호에 따른 매입임대주택이 2호 이상이거나 제5호에 따른 임대주택이 5호 이상인 경우에는 제2호ㆍ제3호 또는 제5호에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(제3호에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도 안에 있는 경우에 한정한다)]
민간임대주택에 관한 특별법 제2조제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는민간임대주택에 관한 특별법제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 종합부동산세법 시행령 (2018.7.16. 대통령령 제29045호) 종합부동산세법 시행령 (2018.10.23. 대통령령 제29243호) 제3조 【합산배제 임대주택】 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란..(생략)
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(각 목 생략) <단서 추가> 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란..(생략)
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역 (주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다) 에 있는민간임대주택에 관한 특별법제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 [조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다] 은 제외한다. (각 목 생략) 6) 공공주택 특별법 제2조 【정의】<2020.6.9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것> 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2014.1.14, 2015.1.6, 2015.8.28, 2016.1.19>
1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. <개정 2010.4.5, 2012.1.17, 2013.3.23, 2014.1.14, 2015.1.20, 2015.8.28>
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사
3. 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조 에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 주택법 제4조 에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다. <개정 2015.1.20, 2015.8.28, 2016.1.19> 7) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】<2020.6.9. 법률 제17452호로 개정되기 전의 것> 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2016.1.19, 2017.1.17, 2018.1.16, 2018.3.13>
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. "공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 7-1) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. <개정 2018.1.16>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 7-2) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 【임대사업자 등록 및 변경신고 등】<2020.6.9. 대통령령 제30760호로 개정되기 전의 것>
① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다. <개정 2016.8.11, 2018.7.16, 2019.10.22>
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국가ㆍ지방자치단체
4. 공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률 제4조 에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인
5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)
6. 근로자를 고용하는 자(제5조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 "고용자"라 한다) 7-4) 주택법 시행령 제14조 【주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등】<2020.6.11. 대통령령 제30781호로 개정되기 전의 것>
① 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대수를 말한다.
1. 단독주택의 경우: 20호
2. 공동주택의 경우: 20세대. 다만, 도시형 생활주택(제10조제2항제1호의 경우를 포함한다)은 30세대로 한다.
② 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다.
③ 법 제4조에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 이 경우 하나의 사업자가 주택건설사업과 대지조성사업을 함께 할 때에는 제1호 및 제3호의 기준은 중복하여 적용하지 아니한다. <개정 2017.6.2, 2018.12.11>
1. 자본금: 3억원(개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상
2. 다음 각 목의 구분에 따른 기술인력
3. 사무실면적: 사업의 수행에 필요한 사무장비를 갖출 수 있는 면적 8) 부동산등기법 제4조 【권리의 순위】<2020.2.4. 법률 제16912호로 개정된 것>
① 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.
② 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다. 8-1) 부동산등기법 제6조 【등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기】
① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다. 8-2) 부동산등기법 제11조 【등기사무의 처리】
② 등기관은 등기사무를 전산정보처리조직을 이용하여 등기부에 등기사항을 기록하는 방식으로 처리하여야 한다.
③ 등기관은 접수번호의 순서에 따라 등기사무를 처리하여야 한다. 8-3) 부동산 등기규칙 제3조【등기신청의 접수시기】
① 법 제6조제1항에서 "대법원규칙으로 정하는 등기신청정보"란 해당 부동산이 다른 부동산과 구별될 수 있게 하는 정보를 말한다.
② 같은 토지 위에 있는 여러 개의 구분건물에 대한 등기를 동시에 신청하는 경우에는 그 건물의 소재 및 지번에 관한 정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 본다. 8-4) 부동산등기규칙 제12조【부동산고유번호】
① 등기기록을 개설할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 부동산고유번호를 부여하고 이를 등기기록에 기록하여야 한다.
② 구분건물에 대하여는 전유부분마다 부동산고유번호를 부여한다. 8-5) 부동산등기규칙 제14조【구분건물등기기록의 양식】
① 법 제15조제1항 단서에 해당하는 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다.
1. 청구인의 총사업내역, 쟁점사업장 세적변경이력(생략)
2. 2020.10.5. 청구인은 □□□□주택 57채 중 33채에 대하여 종부세령 제3조 제1항 제8호에서 규정하는 ‘합산배제 임대주택’ 에 해당한다고 보고, 관련 합산배제신고서를 제출하였는데 그 내역은 다음과 같다.
• 이후 2021.1.22. 이의신청시 합산배제 임대주택을 <17채(쟁점임대주택)>로 정정하였다(청구인 측 진술). ※ 처분청은 2019년ㆍ2020년 귀속 종합부동산세 결정고지시 000동 000호와 000동 000호에 대하여는 <건설임대주택>으로 합산배제(과세제외) 하였다. (생략) 3) 청구인은 2016.6.16. 건축허가를 받아 2017.6.20. AAA 주식회사와 위 토지 지상에 공동주택 2개동을 신축하는 ‘□□□□주택 신축공사계약(공사기간: 2017.4.30.～2018.9.20., 공사계약금액 6,890백만원, VAT별도)을 체결하였는데, 관련 내용은 다음과 같다.(생략)
4. 청구인은 2017.1.12. □□□□주택부지를 BBB에 신탁등기한 후, 2017.2.9. □□□□주택 신축공사의 사업주체를 BBB으로 변경하였다. 또한, 2017.4.13. □□□□주택부지 및 건물에 대한 임대ㆍ처분 등 관리ㆍ운영을 BBB에 위탁하는 ‘관리형토지신탁계약’을 체결하였는데, 그 내용은 다음과 같다.(생략)
5. □□□□주택은 2018.12.27. DDD구청장의 사용승인, 2019.1.16. BBB 명의로 소유권보존등기 후, 같은 날 ‘신탁재산귀속’을 등기원인으로 청구인명의로 소유권 이전되었음이 관련 건축물대장, 건물등기부등본에 의해 확인된다.(생략)
6. 청구인은 2019.2.27. □□□□주택에 대해 DDD구청에 임대사업자 등록신청을 하여 2019.5.29. 임대사업자 등록이 완료되었는데, 관련 내용은 다음과 같다.
• 참고로, 청구인은 청구주장에서 “종합부동산세 과세표준 합산이 배제가 되는 건설임대주택을 신축하였으나, BBB이 취득세 등을 납부하고 보존등기를 한 후, DDD구에 장기일반 임대사업자등록을 신청하여, DDD구에서는 본인의 주택임대사업자 등록 신청(건설임대주택)에 대하여 국토교통부의 지침에 따라 주택구분을 ‘매입주택’으로 표기하여 임대사업자 등록증을 발급ㆍ교부하였다.”고 주장하고 있다.(생략) 7) 청구인에 대한 2019년ㆍ2020년 귀속 종합부동산세 부과 결정내역은 다음과 같다.(생략) 8) 2020.6.1.현재 ○○시 ○○구는 조정대상지역(지정일: 2016.00.00)으로 지정되어 있다.
9. 처분청에서는 2021.7.7. DDD구에 임대사업자등록 신청관련 주택임대사업자등록증상 주택구분이 ‘매입’으로 되어 있는 사유 등을 문의하였는데, DDD구에서는 <당초 사업계획 승인 시 ‘분양주택공급유형’으로 승인받아 건설임대주택으로 등록이 불가하다>는 등의 회신을 보내온 것으로 다음과 같이 확인된다.(생략)
10. 청구인의 이의신청(이의-○○-2021-○○○, 2021.3.18.) 결정문상 사실관계, 결정 내용은 다음과 같다.(생략)
11. 양측의 상세주장 내용은 다음과 같다.
(1) 청구인은 건설임대주택을 2017년 6월부터 착공하여 2018년 12월 27일 사용승인 되었으므로 취득당시 무주택자로서 과세대상주택을 취득한 것임이 소득세법 시행령제162조 제1항 제4호(사용승인서 교부일이 주택의 취득시기)의 규정에 의거 관련법령에 의거 확인된다.(생략) (2) 이와 관련된 국세청 질의회신<종부 서면-2020-0864, 2020.6.24.>에서도 무주택자가 신규 주택을 취득하고 장기일반 민간임대주택으로 등록하는 경우에는 종합부동산세 합산배제가 가능하다고 하였으므로 쟁점임대주택에 대한 합산배제를 신청한 청구인의 2020년 귀속 종합부동산세 17건 26,732,580원에 대하여 합산배제를 하지 않음은 부당하다.
(3) 또한, 청구인은 합산배제가 되는 건설임대주택을 신축하였으나, 취득세 납세의무자인 신탁회사 BBB이 취득세 등을 납부하고 보존등기를 한 후, DDD구에 장기임대 민간임대등록으로 임대사업자등록을 신청한 관계로 DDD구의 임대사업자등록증상의 주택구분(취득사유)이 ‘매입주택’으로 결정되었고, 종합부동산세법 집행기준(8-3-4) 및 부칙에서도 같은 이유로 매입주택으로 보고 있으므로 경과조치 규정인 종부세령 부칙(제29243호, 2018.10.23.) 제2조 제2항 제2호 규정을 적용하여 2020년 귀속 종합부동산세를 합산 배제함이 적법하다.
(4) 그러나, 과세관청은 청구인이 1주택 이상을 소유한 것으로 판단하고, 국세청 사전답변<종부, 사전-2020-법령해석재산-0061, 2020.6.30.>과 같이 1세대1주택을 소유한 자가 2018.9.13.전에 주택을 신축하는 착공허가를 받고, 2018.9.14. 이후에 사용승인 등에 의해 주택을 취득한 경우에는 경과조치 대상이 아니라고 해석한 사례를 무주택자인 청구인에게 적용하여 청구인이 적법하게 신청한 2020년 귀속 종합부동산세 합산배제 신청을 인정하지 않는 것은 부당하다. (5) 처분청은 임대주택 취득당시 무주택자인 청구인에게 1주택 이상 (거주주택 1채와 실제 임대요건 미충족한 38채)을 보유한 상태에서 쟁점임대주택 17채를 취득한 것으로 볼 수 있으므로, 종부세령 제3조 제1항 제8호 단서규정을 적용, 종합부동산세 합산배제를 적용하지 아니하였으나, 국세청 <법령해석 종부, 서면-2020-법령해석재산-2650, 2021.4.13.>에서 “무주택자가 조정대상지역에 있는 장기일반 민간임대주택 2호 이상을 동시에 취득하는 경우, 1호를 제외한 나머지 장기일반 임대주택은 종부세령 제3조 제1항 제8호 나목 1)에 해당하는 것(합산배제가 제외되는 임대주택)이나, 경과조치 규정<2018.9.13. 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우>에 해당하면, 종합부동산세 합산배제가 가능하다.” 고 하였으므로 처분청이 청구인의 2020년 귀속 종합부동산세 합산배제를 제외함은 부당하다.
(1) 청구인은 무주택 상태에서 신축주택 전체를 취득한 것이다. 무주택자인 청구인은 2003.9.3. 취득한 토지에 주택을 신축하기 위해 BBB과 관리형 토지신탁 계약을 체결하고(2017.4.13.), 계약 내용에 따라 공사를 진행한 결과 2018.12.27. 사용승인되어, 신축주택(임대 56채, 거주1채) 전체를 무주택 상태에서 취득하였으며, 2019.1.16. 신축된 주택전체를 BBB명의로 소유권 보존등기한 후, 같은 날 신탁재산의 귀속을 원인으로 신축주택 전체를 청구인 명의로 소유권이전 등기 하였으므로 이는 청구인 명의로 무주택 상태에서 신축주택 전체를 동시에 소유권이전 등기한 것일 뿐인데, 처분청은 청구인 거주주택(제102동 ○○○)을 먼저 소유하고 과세대상 임대주택을 소유한 것이라고 주장함은 처분청의 이의신청 결정서 4. 사실관계 2)에서 청구인의 과세대상주택을 신축으로 취득하기 전까지 다른 주택을 보유한 사실이 없다고 확인한 사실을 부인하는 것으로 부당하다(이의신청 결정서, 이의-○○-2021-○○○, ‘가. 청구인 주장 및 다. 사실관계 2)’ 참조).
(2) 청구인 임대주택 구분이 “매입주택”이다. 청구인은 □□□□주택을 BBB과 관리형 토지신탁 계약을 체결하고, 종합부동산세 과세표준 합산이 배제가 되는 건설임대주택을 신축하였으나, 취득세 납세의무자인 BBB이 취득세 등을 납부하고 보존등기를 한 후, DDD구청에 장기일반 임대사업자등록을 신청하였기 때문에 주택구분에 건설임대로 표기하지 못하고(청구인은 주택구분에 건설임대로 표기하여 신청), DDD구에서 보존등기 후 신청하는 사업자는 국토교통부의 지침에 따라 주택구분이 ‘매입주택’으로 표기하여 임대사업자등록증을 교부하여야 한다며, 주택구분을 ‘매입주택’으로 표기하여 임대사업자 등록증을 발급ㆍ교부하였고, 종합부동산세 집행기준 8-3-4 및 부칙에서도 같은 이유로 ‘매입주택’으로 보고 있으므로 청구인의 임대주택은 매입임대주택에 해당한다. (3) 2018.2.22.부터 부업종 부동산/주택임대사업을 추가하여 현재까지 사업을 계속 영위하고 있다. (가) 청구인은 새로이 국민주택규모 이하의 신축주택을 건축하는 관계로 종전 부가가치세 과세사업자인 FFF(114-23-, 건설업/주택신축판매업)을 2021.8.21. 폐업하였으며, 같은 날 쟁점사업장(당시 상호 ‘CCC’, 811-92-, 건설업/주택신축판매업)을 면세사업으로 신규사업자등록 하였다. (나) 2018.8.22. 청구인은 쟁점사업장 영위업종에 부업종 부동산/주택임대사업을 추가하여 사업자등록증을 정정 신고하였고, 주택임대를 위한 신축공사를 계속하여 2018.12.27. 사용승인을 받아, 현재까지 쟁점사업장의 주택임대사업을 계속 영위 중이다. (다) 2019.2.27. DDD구에 임대사업자등록신청시 사업자등록증상 부업종의 정정을 요구하여 부동산업/주택임대를 부동산 및 임대업/주거용 건물임대업(장기임대 공동주택)으로 정정한 사실은 있으나, 주택임대업종을 추가한 사실이 없는데도 처분청은 주택임대업종을 추가하였다함은 사실관계를 오인한 주장으로 부당하다(처분청 이의신청 결정서, ‘제2021-○○○호의 다. 사실관계 2)’ 참조).
(1) 청구인의 신축주택은 전체(임대 55채, 거주 1채)를 2018.12.27. 사용승인 되어 시간차 없이 동일 장소에서 동시에 무주택상태에서 취득한 후, 2019.1.16. 신탁해지 전체주택을 동시에 소유권이전 등기하였으므로, 이를 소득세법 시행령제155조 제1항에 따른 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 적용할 때 적용한 예규를 살펴보면, 같은 날 주택을 취득하면서 종전의 주택을 양도한 경우에는 “종전의 주택을 양도한 후 다른 주택을 취득한 것으로 본다.”(부동산거래관리과-575, 2012.10.26.)고 해석하여 1세대1주택 비과세를 적용, 납세자의 재산권이 침해되지 않도록 예규를 적용하여 주는 것을 보더라도 처분청이 예를 들어 설명한 주장은 부당한 주장이다. (2) 처분청이 증빙으로 제출한 국세청 발간 종합부동산세 실무책자 65페이지를 보면, “주택법에 따라 임대목적으로 건설한 경우로서 보존등기일이 지나서 지자체에 임대사업자등록을 하였으면 매입임대주택에 해당된다.”고 기재되어 있고, 청구인은 2018.8.22. 부동산/주택임대를 사업자등록증에 추가한 후, 부동산 임대, 신축주택을 준공하고 보존등기후, DDD구청에 입대사업자를 신청하고 2019.5.29. 임대사업등록증을 교부받았으므로, 이는 국세청 발간 종합부동산세 실무책자(65페이지)에서 확인되는 “매입임대주택”과 일치하므로 청구인이 신청한 2020년 귀속 종합부동산세 합산배제 신청한 17채 26,732,580원은종합부동산세법부칙 <대통령령 제29243호, 2018.10.23.> 제2조 제2항을 적용하여 종합부동산세 합산배제를 하지 않음은 부당하다.
(3) 국세청 법령해석 <종부, 서면-2020-법령해석재산-2650, 2021.4.13.>에서 무주택자가 조정대상지역에 있는 장기일반민간 임대주택 2호 이상을 동시에 취득하는 경우, 1호를 제외한 나머지 장기일반 임대주택은 종부세령 제3조 제1항 제8호 나목 1)에 해당하는 것(합산배제가 제외되는 임대주택)이나, 경과조치 규정<2018.9.13. 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우>에 해당하면, 종합부동산세 합산배제가 가능하다고 하였으므로 처분청이 청구인의 2020년 귀속 종합부동산세 합산배제를 하지 않음은 부당하다.
(4) 처분청은 청구인의 2019년 귀속 종합부동산세 합산배제 신청(임대주택 2채, 아래 참조)은 합산배제 하여 주고,종합부동산세법규정이나 새로운 해석이 없는데도 2020년 귀속 종합부동산세 합산배제 신청한 17채 26,732,580원에 대하여는 합산배제를 하지 않음은 일관성이 결여된 종합부동산세 결정으로 부당하다.(생략)
(5) 처분청은 청구인의 임대주택에 대하여 주택을 신축하여 판매할 목적이었다고 주장하나, 청구인은 부동산 주택임대를 할 목적으로 2018.8.22. 사업자등록증에 부동산/주택임대를 추가하여 정정 교부받고, 주택임대 목적인 임대사업만 했지, 주택신축판매사업(분양광고, 분양중개인 채용)은 전혀 한 사실이 없는데도, 사업내용에 대하여 사실 확인도 하지 않고, 청구인의 임대주택이 미분양상태에 있는 건설임대주택인 동산(상품)에 불과할 뿐, 종부세령 제3조에서 말하는 합산배제 건설임대주택(§3①1호) 및 매입임대주택(§3①2호) 어디에도 청구인의 임대주택이 해당되지 않는다면, 청구인은 종합부동산세 납세의무자가 아니므로 종합부동산세는 결정취소하여야 함에도 취소하지 않고 이런 주장을 하는 것은, “세법을 해석 적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.”는 국세기본법 제18조 제1항 인 “세법해석 기준”에 위반되는 주장으로 부당하다.
(1) 청구인은 □□□□주택에 대해 2018.8.21. 주택신축판매업으로 사업자등록(811-92-*)하고, 2019.2.27. 주택임대업종을 추가하면서민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 2019.5.29. DDD구에 임대사업자 등록한 사실이 이의신청 시 제출한 서류(임대사업자등록증, 전자계산서 등)와 국세청대내포털시스템에서 확인된다.
(2) 청구인은 □□□□주택부지를 2003.9.3. 취득하여 2017.1.12. BBB에 신탁하고 AAA(주)을 시공사로 하여 □□□□주택을 신축하였고, 취득일은 2019.1.16.(보존등기)임이 청구인이 이의신청 시 제출한 등기부등본(동 소재 ○○○)에서 확인된다.
(3) 청구인은 □□□□주택 57채 중 과세대상주택(55채) 취득 당시, 무주택자이며 국세청해석, 종부 서면-2020-부동산-0864, 2020.6.24.을 근거로 ‘무주택자가 신축주택을 취득하고 장기일반민간 임대주택 등록을 하는 경우에는 종부세령 제3조 제1항 제8호 각목외 부분 단서를 적용받지 않는다.’고 주장하면서, 쟁점임대주택(17채)이 종부세령 제3조 제1항 제8호 각목외 부분 단서를 적용받지 않는다고 주장한다.
(4) 그러나, 청구인은 쟁점임대주택 취득 당시, 본인이 거주하고 있는 주택(동소 CCCGGG 제102동 ○○○, 취득일자: 2019.1.16., 임대주택아님)을 보유하고 있으며, 1주택이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 공고일 이후 취득한 장기일반 민간임대주택의 경우 종부세령 제3조 제1항 제8호 각목외 부분단서의 적용을 받는 것인데, 청구인은 쟁점임대주택을 2019.1.16. 취득(보존등기)하여, 종부세령 제3조 제1항 8호 단서에 의한 ‘1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 새로이 취득한 장기일반 민간임대주택의 경우’에 해당하여 합산배제 적용대상 주택이 아니다[종부세령(2018.10.23. 대통령령 제29243호) 부칙 제2조 참조].
(5) 청구인은 □□□□주택을 취득일 이후 DDD구에 임대사업 등록하는 관계로 종합부동산세법 집행기준8-3-4에 따라 합산배제 건설임대주택에 해당되지 않아 부득이 주택구분을 ‘매입임대주택’으로 등록 하였고, 청구인은 □□□□주택을 2018.9.13. 이전 2017년경부터 동 주택을 준공ㆍ취득하기 위해 건축공사를 하였으며, 시공사인 AAA(주)에 공사대금을 지급하고 교부받은 계산서가 있어 경과조치에 적용된다고 해석하여 합산배제를 주장하나, 법은 법문의 문장·문구에 나타난 의의에 따라 해석하여야 하고 유추나 확장해석 하여서는 아니 되는바, 본 경과조치는 제3자로부터 매매계약에 의한 매매 형식으로 취득하는 주택의 경우에만 해당되고 자기 소유토지에 시공사와의 도급계약에 따라 신축하여 취득하는 청구인의 □□□□주택(소득세법제168조에 따라 주택신축판매 사업자등록)은 이에 해당되지 않는다.
(6) □□□□주택은 종부세령 제3조에서 말하는【합산배제 임대주택】중 건설임대주택(제1항) 및 매입임대주택(제2항) 어디에도 해당되지 않는 주택이고, 단지, 당초 주택을 신축하여 판매할 목적이었으나 분양되지 않아 임대로 전환한 미분양 상태에 있는 임대주택에 불과할 뿐이므로 청구인의 주장은 이유 없다.
(1) 청구인은 추가의견서에서 □□□□주택[임대 56채(6억원 초과 1채 포함), 거주주택1채, 총 57채] 중 과세대상주택(55채) 취득 당시, 무주택자임에도 처분청은 거주주택(동 소재 102동 ○○○)을 먼저 소유하고 과세대상주택 55채를 소유한 것이라고 하여 청구인이 동 주택을 신축으로 취득하기 전까지 다른 주택을 보유한 사실이 없다는 청구인 주장을 부인함은 부당하다고 주장하고 있다.
(2) 또한, 청구인은 본인 거주주택(102동○○○, 임대주택 아님)과 과세대상주택(55채)을 같은 날짜 2019.1.16.에 취득 하였고, 동일 소재 과세대상주택(55채)와 거주주택을 같은 날짜에 취득함으로써 무주택 상태에서 과세대상주택(55채)과 거주주택을 취득하였으므로 종부세령 제3조 제1항 제8호 나목 중 “1세대가 국내에 1주택 이상 보유한 상태” 에 해당되지 않는다고 주장하고 있다.
(3) 처분청은 청구인이 위 신축주택(임대 56채, 거주주택1채) 취득일 이전에 무주택자인 사실을 부인하는 것이 아니라, 과세대상주택(55채)을 취득할 당시 거주주택 1채를 보유하고 있다는 것으로, 청구인이 ‘같은 날짜에 동일 소재 과세대상주택(55채)과 거주주택 1채를 취득함으로써 과세대상주택(55채) 취득 당시, 무주택자이므로 종부세령 제3조 제1항 제8호 나목 중 <1세대가 국내에 1주택 이상 보유한 상태>에 해당되지 않는다고 주장하는 것’은 사실관계를 오인하는 것이다.
(4) 예를 들어, 과세대상주택(55채)을 2019.1.16.에 취득하고, 같은 날짜에 소재지가 다른 ○○동 ○○번지 ○○아파트 거주주택을 취득하였다고 가정하면 청구인의 과세대상주택(55채) 취득 당시, 무주택자라는 주장(“1세대가 국내에 1주택 이상 보유한 상태” 에 해당되지 않는다)은 잘못된 것임을 알 수 있다.
(5) 그리고, 무주택자가 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택 2호 이상을 동시에 취득하는 경우에도, 1호를 제외한 나머지 장기일반민간임대주택은 종부세령 제3조 제1항 제8호 나목 1)에 해당하는 것이다(종부, 서면-2020-법령해석재산-2650[법령해석과-1323], 2021.4.13. 참조).
(6) 청구인은 과세대상주택(55채)을 건설임대주택으로 신축하였고 DDD구에 장기일반임대사업등록을 신청하면서 주택구분에 건설임대로 표기하여 신청하였으나, 보존등기 이후 신청 사업자는 국토교통부 지침에 따라 DDD구가 건설임대주택이 아닌 주택구분을 “매입”으로 표기하였기에 종합부동산세법 집행기준8-3-4의 규정에 따라 매입임대주택에 해당된다고 주장하고 있으나, <국세청 발간 종합부동산세 실무해설 책자 65페이지>를 보면, “주택법에 따라 임대목적으로 건설한 경우로서 보존등기일이 지나서 지자체에 임대사업자 등록을 하였으면 매입임대주택에 해당하나, 분양목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설하는 주택은 보존등기일이 지나서 지자체에 임대사업자 등록을 했더라도 사업자등록 시기에 관계없이 건설임대주택에 해당한다.”고 기술되어 있고, 청구인은 2018.8.21. 건설/주택신축판매업으로 사업자등록함으로써 당초 주택을 신축하여 판매(분양)할 목적이었으나 분양되지 않아 임대로 전환한 것으로 □□□□주택은 단지 미분양 상태로 있는 건설임대주택에 불과할 뿐이며, 과세대상주택(55채)은 종부세령 제3조에서 말하는【합산배제 임대주택】중 건설임대주택(§3①1호) 및 매입임대주택(§3①2호) 어디에도 해당되지 않는 주택이다.(생략)
12. □□□□주택에 대한 등기부등본상 <부동산고유번호> 부여 내역(생략)
1. 관련 규정 등 가)종합부동산세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것, 이하 “종합부동산세법”이라 한다) 제7조 제1항은 “과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제5호에서는 “‘주택분 재산세’라 함은지방세법제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.”고 규정하고 있다. 나) 종합부동산세법 제8조 제1항 에서는 “주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.(단서 생략)”라고 규정하고 있다. 다) 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 에서는 ‘민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택,공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.’라고 규정하고 있다. 라) 종합부동산세법 시행령(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정되기 전의 것, 이하 “종부세령”이라 한다) 제3조 제1항에서는 “법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.(후단 생략)”라고 규정하면서, 같은 항 제1호에서는 “민간임대주택에 관한 특별법제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.(단서생략)”이라고 규정하고 있고, 같은 항 제7호에서는 “건설임대주택 중 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택 등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택(각 목 생략)”이라고 규정하고 있다.
2. 쟁점임대주택이 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 에서 규정하는 종합부동산세 과세표준 합산이 배제되는 임대주택에 해당하는지 여부에 대하여
(1) □□□□주택부지는 이 건 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 현재 조정대상지역내에 소재하며, 청구인은 2003.9.3. □□□□주택부지를 취득한 후, 2016.6.16. DDD구청장의 건축허가를 받았고, 2017.6.20. □□□□주택 신축공사에 대한 공사계약을 AAA 주식회사와 체결하였다. (2) 청구인은 2017.1.12. □□□□주택부지를 BBB에 신탁등기한 후, 2017.4.13. □□□□주택 신축공사와 관련하여 BBB과 □□□□주택부지 및 건물에 대한 임대ㆍ처분 등 관리ㆍ운영을 BBB에 위탁하는 ‘관리형토지신탁계약’을 체결하였으며, 동 계약서 제1조에 따르면, 위탁자인 청구인은 사업비(공사자금 등)를 조달할 의무를 지고 있음이 확인된다.
(3) □□□□주택은 2018.12.27. 사용승인을 받았고, 2019.1.16. BBB에 소유권보존 등기된 후, 같은 날 ‘신탁재산의 귀속’을 등기원인으로 하여 동 주택 전체에 대한 소유권이 청구인에게 이전 등기되었다. (4) 청구인은 2018.8.21. □□□□주택부지 소재지를 사업장으로 하는 건설업/주택신축판매업을 영위하는 업체인 □□□□(쟁점사업장, 당초 상호는 CCC)를 처분청에 사업자등록한 후, 2018.8.22. 부업종으로 주택임대업을 추가하였다가, 2019.1.14. 부업종인 주택임대업을 삭제 신청하였고, 다시 2019.2.27. 부업종으로 장기임대공동주택임대업을 추가 신청하였는데, 같은 날인 2019.2.27. DDD구청장에게 □□□□주택에 대한 주택임대사업자등록을 신청한 것으로 확인된다(동 임대사업자등록은 2019.5.29. 처리되었다).
(1) 청구인은 2018.8.21. 사업자등록신청당시 주택신축판매업만을 영위하는 것으로 신청하면서, 다음날에 부업종으로 주택임대업을 등록 신청하였지만 2019.1.14. 삭제처리한 점, 처분청이 DDD구청장에게 임대사업자등록증 상의 주택구분란에 ‘매입’으로 기재된 이유를 문의하였는데, DDD구청장은 회신문에서 ‘CCC유하유스주택은 분양주택공급유형으로 사업계획승인을 받아 건축된 건물이어서 건설임대주택으로 등록은 불가능하다(DDD구, 주거개선과-○○○, 2021.7.9. 참조).’고 회신한 점 등으로 보아 □□□□주택은 주택임대가 아닌 분양목적으로 신축공사를 진행했던 것으로 보인다.
(2) 청구인은 □□□□주택에 대해 2018.12.27. 사용승인을 받고, 2019.1.16. 소유권보존등기(등기명의자는 BBB임)한 후, 1개월가량이 지난 2019.2.27.에 이르러서야 지방자치단체인 DDD구청장에게 주택임대사업자 등록을 신청을 하였는데(주택임대사업자 등록완료일은 2019.5.29.이다), 이러한 경우 □□□□주택은민간주택에 관한 특별법제2조 제2호에서 규정하는 ‘민간건설임대주택’에 해당하지 않는 것으로 봄이 타당하여(2008년 감심 제232호, 2008.7.25. 결정, 법제처 안건번호 21-0140, 2021.6.4. 참조), 종부세령 제3조 제1항 제1호 또는 제7호의 합산배제 건설임대주택 규정이 적용되지는 않는 것으로 봄이 타당하다. (3)민간주택에 관한 특별법제2조 제3호에 따르면, “민간매입임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.”라고 규정하고 있는데, 청구인의 경우 □□□□주택 신축공사의 사업주체를 BBB으로 변경하였다고는 하나, 사업비조달을 위탁자인 청구인이 부담하고 있고, BBB과 체결한 계약은 신탁계약의 일종(관리형토지신탁계약)으로 신탁목적이 달성되면 해당 재산의 귀속은 원소유자인 청구인에게 귀속되는 것으로 2019.1.16. 청구인에게 신탁재산이 귀속되었는바, □□□□주택은 매매로 취득한 주택이 아닌 건설(신축)하여 취득한 주택으로 보여져, 청구인이 동 주택을 매입한 것으로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다.
(4) 청구인은 무주택자인 상태에서 □□□□주택을 취득한 것이라고 주장하나, 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따르고, 등기의 순서는 같은 구(갑구, 을구 등)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르나, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따르는 점(대법원2011다48711, 2013.3.14. 판결, 부동산등기법 제4조 제2항 참조), 같은 토지 위에 있는 여러 개의 구분건물에 대한 등기를 동시에 신청하는 경우에는 그 건물의 소재 및 지번에 관한 정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 보는데(부동산 등기규칙 제3조 제2항 참조), □□□□주택의 ○○동 ○○○의 부동산고유번호는 11-20-0000이고 ○○동 ○○○의 부동산고유번호 11-20-0007이어서 □□□□주택의 보존등기를 일괄신청(신탁재산귀속을 등기원인으로 하는 청구인명의로 소유권이전하는 경우도 마찬가지임)하였다고는 하나 두 개의 주택 보존등기 부동산고유번호간에는 57번의 차이가 나, 청구인은 □□□□주택을 순차적으로 취득한 것으로 봄이 보다 합리적인 점, 무주택자가 조정대상지역에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 2호 이상을 일괄 취득하는 경우, 1호를 제외한 나머지 장기일반 민간임대주택은 종부세령 제3조 제1항 제8호 본문의 규정이 적용되는 장기일반 민간임대주택으로 보지 않고 있는 점(서면-2020-법령해석재산-2650, 2021.4.13. 참조) 등에 비추어 볼 때, 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. (5) 2018.10.23. 종합부동산세 합산배제 대상을 명확하게 하기 위하여 종부세령 제3조 제1항 제8호를 개정하면서, 같은 호 단서에 ‘1주택 이상을 보유한 1세대가 신규 취득(상속, 재건축ㆍ재개발 등의 사유로 임대기간 합산하는 경우는 제외)한 조정대상지역내 장기일반민간임대주택은 합산과세대상’으로 규정하였고, 경과조치 규정으로 부칙 제2조 제2항 제2호에 “2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우”에는 종전 규정에 따라 합산배제가 적용되도록 하였으나, 동 부칙 조항은 주택을 매입한 경우에 적용되는 것으로 청구인의 경우와 같이 건설하여 취득한 경우에는 적용되지 않는 것으로 봄이 타당하다. 다) 따라서, 청구인이 종합부동산세 과세표준 합산배제를 신청한 쟁점임대주택(17채)에 대하여 합산과세대상으로 보고 종합부동산세를 결정고지한 처분청의 처분은 정당하다.
이 건 심사청구는 청구주장 이유없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.