쟁점토지가 주택건설사업자가 취득한 토지이나 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획승인을 받지 않으면 종합부동산세 과세표준 합산제외 대상이 아니며, 재산세가 주택분이 아닌 토지분으로 부과된 경우 주택으로 보아 합산배제대상 주택여부를 판단할 수 없음
쟁점토지가 주택건설사업자가 취득한 토지이나 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획승인을 받지 않으면 종합부동산세 과세표준 합산제외 대상이 아니며, 재산세가 주택분이 아닌 토지분으로 부과된 경우 주택으로 보아 합산배제대상 주택여부를 판단할 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
○ 쟁점토지는 주택건설사업자가 취득한 토지로서 종합부동산세 합산배제대상 토지이고, 2017년 쟁점토지에 주택이 건축되어 해당 주택(토지 포함)은 합산배제대상 미분양 주택이므로 이 건 종합부동산세는 취소되어야 한다.
- 가. 위탁법인은 2016.9.23. 주택법에 의한 주택건설사업자로 등록한 후, 쟁점토지에 대하여 2016.1.26. YY시 KH구청장으로부터 건축허가를 받았고, 2016.8.1. 쟁점토지에서 건축 신축을 위해 착공하였으며, 2017년부터 2020년까지 사이에 건축공사를 완료하였다.
- 나. 쟁점규정 제1항에는 『다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법(이하 “종부세법”이라 한다)제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.』고 규정되어 있고, 제1호에는 “주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자”가 규정되어 있다.
- 다. 쟁점토지는 사업계획승인과 같은 내용인 건축허가를 받은 토지로서 쟁점규정의 취지가 주택건설사업은 대규모 토지를 사전에 확보하여야 하고 토지에 대한 과중한 종합부동산세 부담이 주택가격으로 전가되는 문제 해소에 있는데, 청구인은 사실상 쟁점토지를 주택건설에 사용하였고 2017년과 2018년에 이미 건물(주택)을 준공하였으므로 합산배제대상 토지에 해당한다.
- 라. 또한 2017년 이미 주택의 건축이 완료되었으므로 종합부동산세 합산배제대상 미분양 주택(토지 포함)에 해당되므로 종합부동산세 과세표준 계산 시 합산배제함이 타당하다.
○ 쟁점토지에 대한 지방세인 재산세가 종합합산과세대상으로 구분·과세되어 확정·납부된 사실이 확인되며, 종합부동산세는 재산세 과세대상의 구분에 따라 종합합산 또는 별도합산과세대상으로 구분하여 과세하는 것이므로 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 한 이 건 처분은 정당하다.
- 가. 쟁점규정에 따른 주택건설사업자(이하 “주택건설사업자”라 한다)가 취득한 토지에 대한 과세특례는 토지를 취득하기 전에 주택건설사업자로 등록되어 있거나 토지를 취득한 해의 과세기준일 전에 주택건설사업자로 등록된 경우에 적용되는 것이나, 위탁법인의 쟁점토지 취득일은 각 2011.12.15.과 2012.2.21.이고 위탁법인의 주택건설사업자 등록일은 2016.9.23.이므로 쟁점규정에 따른 특례가 적용되지 않는다.
1. 쟁점규정의 특례는 주택건설사업의 특성상 대규모 주택건설용 토지를 사전에 확보해야 하며, 사업계획승인에 3∼5년이 걸리는 점을 감안한고, 과중한 종합부동산세 부담이 주택가격에 전가되어 분양가 상승요인으로 작용하는 문제를 해소하기 위해 신설되었으며, 사업계획승인을 받으면 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 지방세법상 분리과세대상토지로 해당되므로, 사업계획승인을 받기 이전에 재산세가 종합합산과세대상이 되는 기간에 대한 종합부동산세 과세특례규정이다.
2. 즉, 쟁점규정에 따른 특례는 주택건설사업 등록일 후에 취득한 토지에 대하여 적용되는데, 위탁법인의 쟁점토지의 취득일은 각 2011.12.15.과 2012.2.21.이고 위탁법인의 주택건설사업자 등록은 쟁점토지 취득 후 4∼5년이 경과된 2016.9.23.이므로 쟁점토지는 해당 과세특례 적용대상이 아니다.
3. 청구법인은 주택법상 사업계획승인과 같은 건축허가를 2016년 받았다고 주장하나, 건축법상의 건축허가와 주택법상의 사업계획승인은 다르다.
- 가) 주택법상 사업계획승인은 단독주택 30호 이상 공동주택 50세대 이상의 대규모 단지건설에 대한 것으로 시·도지사 또는 시장·군수 등이 허가권자로 되어 있는데, 위탁법인은 KH구청장의 건축허가를 받은 것으로 이는 주택법상 사업계획승인이 될 수 없다.
- 나) 청구법인의 주장대로 위탁법인이 쟁점토지에 주택법상 사업계획승인과 같은 건축허가를 2016년에 받은 것이라면 쟁점토지에 대한 재산세는 분리과세 되어 2018년과 2019년 과세연도에 종합부동산세 과세자료(종합합산과세대상 토지)가 통보되지 않았어야 한다.
- 나. 청구법인의 쟁점토지가 2017년 이미 건축이 완료된 주택으로 종합부동산세 합산배제대상 미분양 주택이라는 주장도 합산배제대상 미분양 주택의 요건에 맞지 않는다.
1. 종부세법 시행령 제4조 제1항 제3호에 규정된 “주택법제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자”가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 미분양 주택 합산배제 대상으로 보고 있다.
2. 그런데 쟁점토지는 주택분 재산세가 아닌 종합합산과세대상 토지로 재산세가 통보되었을 뿐이고, 주택분으로 통보된 사실이 없다.
3. 또한 합산배제 미분양 주택 요건은 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립된 날부터 판단·검토하여야 하므로 종합합산과세대상 토지로 부과된 재산세를 미분양 신축주택으로 판단하여 합산배제 요건을 검토할 수는 없다.
- 다. 종합부동산세는 지방세인 재산세의 후행세목인데, 행정안전부는 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 청구법인에게 재산세를 부과하였고, 청구법인은 이에 대하여 분리과세대상토지라는 등으로 불복청구를 제기한 사실이 없다.
- 라. 위의 내용을 종합적으로 볼 때 쟁점토지는 쟁점규정의 “주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례” 적용 대상에 해당되지 않고, 종부세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】 미분양 신축주택 합산배제 대상에도 해당되지 않으므로 쟁점토지를 지방세법제106조제1항제1호에서 규정한 종합합산과세대상으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.
① 쟁점토지가 주택건설사업자가 취득한 토지로서 종합부동산세 과세표준 합산제외 대상인지
② 쟁점토지는 2017년 이후 주택이 신축된 주택의 부수토지이므로 종합합산과세대상 토지가 아닌 합산배제대상 미분양 주택으로 볼 수 있는지
① 지방세특례제한법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세·과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 "재산세의 감면규정"이라 한다)은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다. <개정 2010.3.31>
② 지방세특례제한법제4조에 따른 시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다. <개정 2010.3.31.> 3) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26> 4) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것)
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26>
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설 2005.12.31, 2008.12.26, 2011.6.7, 2015.8.28>
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다. 4-1) 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】
① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다. <개정 2005.12.31, 2007.8.6, 2008.2.29, 2008.10.29, 2009.2.4, 2009.4.21, 2009.9.29, 2009.12.31, 2010.6.8, 2010.12.29, 2011.3.31, 2011.6.3, 2011.12.8, 2012.2.2, 2014.2.21, 2015.6.30, 2015.11.30, 2016.8.11, 2017.2.7, 2018.2.13>
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택
1. 주택법 제16조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택
2. 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.
① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26>
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 7) 종합부동산세법 제13조 【과세표준】
① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. <개정 2008.12.26>
② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. <개정 2008.12.26>
③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 8) 지방세법 제105조 【과세대상】 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다. 9) 지방세법 제106조 【과세대상의 구분 등】
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. <개정 2017.12.26.>
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.
3. 주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 9-1) 지방세법 시행령 제101조 【별도합산과세대상 토지의 범위】
① 법 제106조제1항제2호가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다. <개정 2010.12.30, 2016.12.30>
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
① 제101조제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. <개정 2014.1.1, 2017.7.26, 2018.12.31, 2019.12.31>
건축법 제18조 에 따라 착공이 제한된 건축물
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조제1항제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 9-2) 지방세법 시행령 제102조 【분리과세대상 토지의 범위】
⑦ 법 제106조제1항제3호사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외한다. <2018.2.27. 개정된 것>
7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제24조 부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법제2조제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) 10) 지방세법 제107조 【납세의무자】(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것)
① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. <개정 2014.1.1>
3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.<2014.1.1. 개정된 것> 11) 조세특례제한법 제104조의19 【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】(2020.12.29. 법률 제17759호로 개정되기 전의 것)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "주택건설사업자"라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <개정 2010.12.27, 2013.1.1, 2016.1.19, 2017.2.8>
1. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자
4. 법인세법제51조의2제1항제9호에 따른 법인
② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.
③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다. 12) 주택법 제15조 【사업계획의 승인】(2019.4.23. 법률 제16393호로 개정되기 전의 것)
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 지방자치법 제175조 에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수 12-1) 주택법 시행령 제27조 【사업계획의 승인】
① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다. <개정 2018.2.9>
1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.
2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.
② 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다.
1. 처분청의 청구법인에 대한 종합부동산세 과세대상 물건 및 종합부동산세 결정내역
2. 위탁법인의 쟁점토지 신탁 등기 및 주택건설사업자 등록
3. 쟁점토지에 대한 KH구청의 재산세 부과 시 과세대상 구분 등
4. 청구인은 이 건 관련 쟁점토지의 재산세 부과내역에 대하여 지방자치단체(KH구청)에 쟁점토지가 주택의 부수토지이고 토지 위에 2017년 주택이 신축되어 미분양 상태이므로 종합합산과세대상 토지로 보아 재산세를 부과한 것이 부당하다는 내용으로 서류를 제출한 것으로 확인되나, 이 건 청구 시 관련서류를 제출한 사실이 없으며 심리담당자의 관련 서류를 제출 요청에도 응하지 않았다.
5. 쟁점토지의 다음포털사이트의 카카오맵 스카이뷰 및 도로명 지번도는 각 다음 <그림1·2>, <그림3>과 같은데 2016년부터 쟁점토지 일부에 건물(주택)이 신축되고 있음이 확인된다. <그림1> 쟁점토지의 스카이뷰(2016년)(생략) <그림2> 쟁점토지의 스카이뷰(2018년)(생략) <그림3> 쟁점토지의 도로명 지도(생략)
1. 쟁점토지가 주택건설사업자가 취득한 토지로서 종합부동산세 과세표준 합산제외 대상인지
(1) 조세특례제한법제104조의19제1항에는 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다)중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법(이하 “종부세법”이라 한다)제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정되어 있다.
(2) 주택법제15조제1항에는 『대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자[이하 “사업계획승인권자”라 한다. (이하 생략)]에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, (이하 생략)』규정되어 있고, 같은 법 시행령 제27조 제1항 제1호에는 대통령령으로 정하는 호수를 단독주택 30호, 공동주택 30세대 등으로 규정하고 있으며, 제2호에는 대통령령으로 정하는 면적을 1만제곱미터로 규정하고 있다.
(3) 위의 법령은 주택건설사업의 특성상 대규모 토지를 사전에 확보해야 하고 사업계획승인에 3∼5년이 걸리는 점을 감안하여 주택건설사업자가 주택을 건설하려고 취득한 토지에 대하여 종합부동산세를 부과할 경우 세부담이 주택가격으로 전가되어 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있으므로 과세표준 합산배제를 통해 종합부동산세를 감면해주고자 하는 데 그 취지가 있다고 보인다(부산고등법원2017누23384, 2018.5.18. 참고).
(1) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점토지를 종합부동산세 과세표준 합산제외 대상으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.
① 위탁법인인 SS산업 주식회사는 쟁점토지를 취득한 후인 2016.9.23. 주택건설사업자로 등록하였으므로, 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받았다면 청구법인이 쟁점토지에 대하여 2017년 이후 과세연도의 종합부동산세 과세표준 합산제외 특례를 적용받을 수 있었던 것으로 보인다.
② 그런데 위탁법인은 쟁점토지의 취득일인 2011.12.15. 및 2012.2.21.로부터 5년 이내인 2017.2.21.까지 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 사실이 없는 것으로 확인된다.
③ 한편 청구법인은 위탁법인이 주택법상 사업계획의 승인과 같은 건축허가를 2016년 받았다고 주장하나, 위탁법인의 건축허가는 KH구청장으로부터 받은 것으로 이를 대규모 택지개발이나 대규모 주택건설에 따른 주택법상 사업계획의 승인으로 보기는 어려워 보인다.
(2) 따라서 처분청이 쟁점토지를 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례 적용 대상이 아니라고 보아 한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
2. 쟁점토지는 2017년 이후 주택이 신축된 주택의 부수토지이므로 종합합산과세대상 토지가 아닌 합산배제대상 미분양 주택으로 볼 수 있는지
(1) 종부세법 제2장에는 주택에 대한 과세가 규정되어 있고, 납세의무자를 규정한 제7조 제1항에는 “과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.”고 규정되어 있다.
(2) 한편 종부세법 제8조 제1항에는 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준에 대하여 규정하고 있고, 제2항 제2호에는 과세표준 합산의 대상에 포함되지 않는 주택으로 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택’ 등이 규정되어 있다.
(1) 위 법령과 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점토지를 합산배제대상 미분양 주택으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.
① 청구법인은 쟁점토지에 2016.1.26. KH구청장으로부터 건축허가를 받아 2016.8.1. 쟁점토지에 건물을 신축하기 위한 착공을 하고 2017년부터 2020년 사이에 건물을 완공하였다고 주장하고 있고, 다음포털사이트의 카카오맵 ‘스카이뷰’에 따르면 2016년과 2018년 쟁점토지 일부에 주택이 건축되고 있거나 건축된 것으로 보여 2018년과 2019년 사이에 쟁점토지 일부에 주택이 완공된 것으로 볼 수도 있으나, 해당 ‘스카이뷰’만으로는 쟁점토지의 재산세 과세대상을 구체적으로 구분할 수 없고 청구법인도 이와 관련된 사실관계를 확인할 수 있는 구체적인 증빙서류를 제출한 사실이 없다.
② 종부세법상 종합부동산세의 부과권자인 세무서장은 시장·군수로부터 제공받은 해당 연도의 재산세 부과자료를 근거로 종합부동산세를 부과하게 되는데 쟁점토지의 재산세 부과권자인 KH구청장은 쟁점토지에 대한 2018년과 2019년 과세연도의 재산세를 주택이 아닌 종합합산과세대상 토지로 분류하여 과세하였고, 청구법인이 당해 재산세 부과처분에 대한 불복청구를 하지 않아 쟁점토지에 대한 재산세는 토지분으로 확정되었다.
③ 심리담당자가 2021.6.16. KH구청장에게 쟁점토지의 재산세 과세내역 및 과세 근거를 2021.6.22.까지 회신해 주도록 요청하였으나, KH구청장은 청구법인이 추가로 제출한 서류 등을 검토하는 중으로 심리자료 작성일 현재까지 그 결과를 회신하지 않았고, 처분청은 지방세 부과권자가 아니므로 지방세인 쟁점토지에 대한 재산세를 토지가 아닌 주택으로 부과되었어야 한다고 판단하기는 어려워 보인다.
④ 또한 종합부동산세는 지방세인 재산세의 후행세목으로 재산세 부과권자인 KH구청장이 만일 쟁점토지에 대한 재산세 과세구분을 변경하고 재산세 과세자료를 정정하여 처분청에 통보한다면, 처분청은 그에 따라 종합부동산세를 경정하게 되는데, KH구청장이 이 건 심리일 현재까지 쟁점토지에 대한 재산세 과세구분을 변경하여 과세한 사실은 확인되지 않는다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.