쟁점주택이 ‘폐가’로서 종합부동산세 과세대상에서 제외되어야 하는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2020년 과세연도 과세기준일인 2020.6.1. 현재 ○○도 ○○시 ○○동 00-00(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 ○○시 ○○구 ○○동 0-0 ○○아파트 000동 000호(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 보유하고 있고, 주택 공시가격 합산금액이 6억원을 초과하여,

• 처분청은 2020.11.19. 청구인에게 2020년 귀속 종합부동산세(이하 “종부세”라 한다) 634,880원 및 농어촌특별세(이하 “농특세”라 한다) 126,970원, 합계 761,850원을 결정·고지하였다.

• 나. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○ 쟁점주택은 폐가이므로 종부세 과세 대상에서 제외하여야 한다. 쟁점주택은 10년 이상 공실 상태인 폐가로서 노후화로 인한 누수·동파 등으로 세입자를 구하기 어려운 사정에 있음에도, 처분청이 청구인이 2주택을 보유하고 있는 것으로 보아 종부세를 고지함은 부당하다.

○ 쟁점주택은종합부동산세법상의 과세요건을 충족하므로 종부세 과세 대상에서 제외될 수 없다. 쟁점주택은 주택분 재산세가 부과되는 등종합부동산세법(이하 “종부세법”이라 한다) 제7조 제1항의 과세요건을 충족하므로 이 건 종부세 과세는 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택이 ‘폐가’로서 종합부동산세 과세대상에서 제외되어야 하는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 종합부동산세법 제2조 【정의】(2020.8.18. 법률17478호로 개정되기 전의 것)

3. "주택"이라 함은 지방세법 제104조제3호 에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.

5. "주택분 재산세"라 함은 지방세법 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 1-1) 지방세법 제104조 【정의】([2019.12.31.-16855호]일부개정) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "토지"란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

2. "건축물"이란 제6조제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. "주택"이란 주택법 제2조제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. (이하 생략) 1-2) 주택법 제2조 【정의】([2020.1.23.-16870호]일부개정) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 2) 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】(2020.8.18. 법률17478호로 개정되기 전의 것) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 2-1) 지방세법 제114조 【과세기준일】([2019.12.31.-16855호]일부개정) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 3) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】(2020.8.18. 법률17478호로 개정되기 전의 것)

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 3-1) 지방세법 제105조 【과세대상】([2019.12.31.-16855호]일부개정) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다. 3-2) 지방세법 제106조 【과세대상의 구분】([2019.12.31.-16855호]일부개정)

② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다. (이하 생략) 3-3) 지방세법 제107조 【납세의무자】([2019.12.31.-16855호]일부개정)

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (단서 이하 생략) 4) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】(2020.8.18. 법률17478호로 개정되기 전의 것)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다. (이하 생략) 5) 종합부동산세법 제9조 【세율 및 세액】(2020.8.18. 법률17478호로 개정되기 전의 것)

① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다.

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우 (단서 생략) <표> (이하 생략)

③ 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(지방세법 제111조제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다. 6) 지방세법 시행령 제119조 【재산세의 현황부과】([2020.4.28.-30633호]일부개정) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

• 다. 사실관계 등

1. 청구인의 주택보유 현황

• 가) 청구인은 2020년 과세기준일에 쟁점주택과 쟁점외주택을 보유하고 있음이 건물등기사항전부증명서에 의하여 확인된다.
• 나) 처분청의 종부세 결의서 중 주택분 과세대상명세서의 내용은 다음과 같다. <표>

2. 처분청의 종부세 결정·고지 내역 처분청은 2020.11.19. 청구인이 2주택을 보유한 것으로 보아 2020년 귀속 종부세 634,880원 및 농특세 126,970원, 합계 761,850원을 결정·고지하였다.

3. 청구인의 세부주장 및 근거

• 가) 이 건 심사청구를 하게 된 배경

(1) 청구인은 1986년 ○○도 ○○ 소재 주택 구입 후, 1995년 직장 관계로 ○○ 소재 아파트를 구입하였다. 2020년 과세기준일 현재 ○○ 주택은 노후화로 인해 폐가가 되어 있다.

(2) 주택이라 함은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부를 의미하므로, 장기간 폐가인 상태로 임대를 못하고 있는 사정이 있다면, 당해 폐가는 주거생활을 할 수 없는 구조로서 주택이 아니라고 보는 것이 합리적일 것이다.

(3) 청구인은 이러한 이유로 처분청이 2019.11. 청구인에게 한 종부세 및 농특세 결정·고지에 대해서도 2019.12. 심사청구를 제기(심사-종부-2019-00**, 2020.2.9.)하였으나 기각 결정된 바 있으며 이해되지 않는 처사이다.

• 특히, 기각 결정의 이유 중 “쟁점주택이 폐가로서 주택의 기능을 상실하였다고 볼 만한 자료가 제출된 바 없다.”라고 되어 있으나, 청구인은 주택 내부 사진 1매를 제출한 바 있다.

• 나) ‘임대주택에 대한 종부세 합산배제’와 비교하면 형평성에 어긋난다.

(1) 건설업자나 임대주택 등의 경우에는 요건 충족시 종부세법에서 명시적으로 종부세 합산배제의 혜택을 주고 있는 반면, 수익도 없는 폐가주택에 대해서는 종부세를 부과하는 것은 공정성, 형평성에 반하는 불합리한 처사이다. (2)종부세법에 의하면, 1세대1주택을 보유한 상태에서 조정지역 공고일 (2018.9.13.) 이전에 새롭게 취득한 장기일반민간임대주택은 종부세 합산배제의 혜택을 부여하고 있으므로, 이에 준하여 쟁점주택 역시 종부세 합산배제를 적용해 주기 바란다.

• 다) 주택멸실만이 해결책이라고 함은 경제적 약자에게 가혹한 처사이다. 종부세 과세표준과 관련하여, 주택이 멸실된 경우에만 비로소 주택 수 산정에서 제외하겠다 함은 경제적 약자에게 손해를 강요하는 가학이다.

4. 처분청의 세부주장 및 근거

• 가) 쟁점주택은 주택분 재산세가 부과된 주택이다. 보유세인 종부세는 지방세인 재산세의 연장선에 있는 세목으로종부세법제7조는 “주택분 재산세의 납세의무자”를 납세의무자로 명시하고 있다.

• 쟁점주택은종부세법제2조 제3호,지방세법제104조 제3호,주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 과세기준일(2020.6.1.)의 현황에 근거하여 주택분 재산세가 부과되었으므로 종부세 과세대상에도 해당한다.

• 나) 쟁점주택은 폐가로 볼 수 없다.

(1) 청구인은 쟁점주택이 노후화로 장기간 공실상태인 점, 누수, 동파 등의 이유로 폐가라고 주장하고 있다.

(2) 하지만, 폐가라 함은건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 벽이 허물어지고 지붕이 붕괴되는 등의 상태를 말하는 것이지, 단순한 내부 공사를 통해 주택의 기능이 회복되는 경우까지 폐가로 볼 수는 없다.

(3) 쟁점주택은 다가구주택으로 건물 1층의 일부는 상가로 사용하고 있으며, 1층과 2층 모두 외관상 건축물의 형태를 유지하고 있으므로 청구인의 주장은 인정될 수 없고, 이 건 종부세 결정·고지는 정당하다.

• 라. 판단

1. 관련법리 종부세법 제8조 제1항에 따르면, 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 하며, 당해 과세표준에 같은 법 제9조 제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액이 주택분 종합부동산세액이 된다.

2. 본 건 종부세 고지에 대한 판단

• 가) 청구인은 쟁점주택이 ‘폐가’로서 종부세법 과세 대상에서 제외되어야 한다고 주장한다.

• 그런데, 쟁점주택이 포함된 건물은 다가구주택으로서 건물 1층의 일부가 상가로 사용되고 있는 등, 지붕･기둥･벽이 온전한 건축법상 건축물에 해당된다. 따라서, 쟁점주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 “구조”로 된 건축물로서 종부세법,지방세법,주택법상의 “주택”에 해당된다고 보아야 한다.

• 또한, 청구인 소유의 쟁점주택은 쟁점외주택과 마찬가지로 주택분 재산세가 부과되었으며, 이 역시 쟁점주택을 종부세법상의 “주택”에 해당된다고 보아야 할 주요 근거가 된다.

• 이처럼 쟁점주택이 종부세법상의 “주택” 에 해당되는 이상 임의로 종부세법 과세 대상에서 제외될 수는 없다.

• 나) 청구인은 쟁점주택이 종부세법 제8조 제2항에 따른 종부세 합산배제 주택에 해당된다는 추가의견도 제시하였으나, 쟁점주택의 경우는 ‘임대사업자등록을 한 임대주택’이나 “2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분” 등에 해당되지 않아 당해 규정에 따라 종부세 합산배제 주택으로 인정될 여지는 없다.
• 다) 따라서, 청구인의 경우는 쟁점주택과 쟁점외주택의 2주택 보유자로서 1세대1주택자에 해당하지 않아,종부세법제8조 제1항에 따라 주택의 공시가격을 합산한 가액 중 9억원이 아닌 6억원만 공제한 금액에 공정시장가액비율(90%)을 곱한 금액이 과세표준이 되어, 처분청의 과세표준 및 세액 계산은 적정한 것이 된다.
• 라) 따라서, 처분청의 본 건 종부세 결정･고지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.