노후주택을 주택수에 포함하여 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 기각한다.

청구인은 2019년 과세연도 과세기준일인 2019. 6. 1. 현재 ○○ ○○시 ○○ 동 67번지 80호 1동(이하 “ 쟁점주택 ”이라 한다)과

○○

○○○ 구

○○ 동 5가 7번지 2호 ○○아파트 202동 910호(이하 “ 쟁점외주택 ”이라 한다)를 보유하고 있고, 주택 공시가격 합계금액이 6억원을 초과함에 따라

2019. 11. 18. 처분청은 청구인에게 2019년 귀속 종합부동산세 306,000원과 농어촌특별세 61,200원 합계 367,200원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2019. 12. 12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점주택은 지방에 소재한 소형 다가구 주택으로 세입자를 구하기 어려운 실정이고, 누수․동파 등으로 인하여 노후되었으나 구조가 벽돌조로 변경이 어렵고 10년 이상 공실로서 폐가에 해당하는 바, 청구인에게 2주택이 있는 것으로 보아 종합부동산세를 고지하는 것은 부당하다. 또한, 직전연도 종합부동산세 14,934원(농어촌특별세 2,489원 포함)에 비해 당해연도 종합부동산세가 367,206원으로 약 2,500% 증가하였으므로 인상제한율을 위반하여 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점주택이 10년 이상 공실인바, 쟁점주택을 포함하여 1세대 2주택으로 종합부동산세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하나,

• 종합부동산세 제7조 규정에 따르면 종합부동산세 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있고,

• 당해 종합부동산세 과세 대상인 청구인 소유 주택은 모두 주택분 재산세가 부과되었고, 쟁점외주택의 공시지가는 569백만원, 쟁점주택 공시지가는 102백만원으로, 주택 공시지가의 합계 671백만원으로 6억원을 초과하는 바, 청구인은 종합부동산세 부과 대상에 해당한다.

• 또한, 쟁점주택이 공실임에도 주택분 재산세가 부과되는 것이 타당한지 여부에 대해 해당 구청에 문의한 결과, ‘ 지방세법 제104조 및 주택법 제2조 에 의거 재산세(주택)의 과세대상은 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지에 과세하는 바, 공가일지라도 과세됨이 타당하다’라는 회신을 받았다.

• 나. 청구인은 전년도에 비해 종합부동산세가 과다하게 증가하여 부당하다고도 주장하나, 청구인은 2주택 소유자로 종합부동산세 제10조 제1호 규정에 따르면 전년도 재산세 상당액과 종합부동산세상당액의 합계액의 100분의 150이 세부담상한액이며, 청구인에게 직전년도 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액은 660,068원(주택분 재산세 상당액 648,898원, 주택분 종합부동산세 상당액 11,170원의 합계금액)으로, 세부담상한액은 990,102원이며, 당해연도 총세액상당액은 883,683원인바, 청구인에게 부과된 종합부동산세는 세부담상한액 이내의 금액으로써 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 노후주택을 주택수에 포함하여 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

② 세부담상한액을 초과하여 과세하여 부당하다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 1) 종합부동산세법 제2조 【정의】

3. “주택”이라 함은 지방세법제104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제3항 제1호에 따른 별장은 제외한다. 2) 지방세법 제104조 【정의】

3. "주택"이란 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 3) 주택법 제2조 【정의】

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 4) 지방세법 시행령 제119조 【재산세의 현황부과】 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. 5) 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기 준일로 한다. <개정 2010.3.31> 6) 지방세법 제114조 【과세기준일】 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 7) 종합부동산세법 제5조【과세구분 및 세액】

① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.

② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지분 종합합산세액과 동조 제4항 내지 제6항의 규정에 의한 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다. <개정 2005.12.31> 8) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 9) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액〔과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1 세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액〕에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세 표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 임대 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안 하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일 부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

10. 종합부동산세 제9조【세율 및 세액】

① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다. <개정 2018.12.31>

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[ 주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다]

③ 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(지방세법 제111조제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.<신설 2005.12.31, 2008.12.26, 2010.3.31>

④ 주택분 종합부동산세액의 계산에 있어서 주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2005.12.31, 2018.12.31> 11) 종합부동산세 시행령 제4조의2 【주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산 】

① 법 제9조제1항에 따른 주택분 종합부동산세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)에서 같은 조 제3항에 따라 공제하는 주택분 과세표준 금액에 대한 주택분 재산세로 부과된 세액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 지방세법제112조제1항 제1호에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액 × [(법 제8조에 따른 주택의 공시가격을 합산한 금액-6억원) × 제2조의2 제1항에 따른 공정시장가액 비율 × 지방세법시행령 제109조제2호에 따른 공정시장가액비율] ×지방세법제111조 제1항 제3호에 따른 표준세율 주택을 합산하여 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

② ~ ④(생략)

12. 종합부동산세 제10조 【세부담의 상한】 종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 "주택에 대한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액 으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26, 2018.12.31>

1. 제9조 제1항 제1호의 적용대상인 경우: 100분의 150 13) 종합부동산세 시행령 제5조【주택에 대한 세부담의 상한】

① 법 제10조에서 해당 연도에 납부하여야 할 주택에 대한 총세액상당액으로서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액"이란 해당 연도의 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택(이하 "과세표준합산주택"이라 한다)에 대한 제1호에 따른 재산세액과 제2호에 따른 종합부동산세액의 합계액을 말한다. <개정 2012.2.2>

1. 지방세법에 따라 부과된 재산세액(같은 법 제112조제1항제1호에 따른 재산세액을 말하며, 같은 법 제122조에 따라 세부담의 상한이 적용되는 경우에는 그 상한을 적용한 후의 세액을 말한다)

2. 법 제9조에 따라 계산한 종합부동산세액

② 법 제10조에서 직전 연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액"이란 납세의무자가 해당 연도의 과세표준합산주택을 직전 연도 과세기준일에 실제로 소유하였는지의 여부를 불문하고 직전 연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아 해당 연도의 과세표준합산주택에 대한 제1호에 따른 재산세액상당액과 제2호에 따른 종합부동산세액상당액의 합계액을 말한다. <개정 2007.8.6, 2009.4.21, 2010.2.18, 2010.9.20>

해당 연도의 과세표준합산주택에 대하여 직전 연도의 지방세법(같은 법 제111조제3항, 제112조제1항제2호 및 제122조는 제외한다)을 적용하여 산출한 금액의 합계액

해당 연도의 과세표준합산주택에 대하여 직전 연도의 법(법 제10조는 제외한다)을 적용하여 산출한 금액(1세대 1주택자의 경우에는 직전 연도 과세기준일 현재 연령 및 주택 보유기간을 적용하여 산출한 금액). 이 경우 법 제9조제3항 중 "세액(지방세법 제111조제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받는 경우에는 그 상한을 적용받는 세액을 말한다)"을 "세액[지방세법(같은 법 제111조제3항, 제112조제1항제2호 및 제122조는 제외한다)을 적용하여 산출한 세액을 말한다]"으로 하여 해당 규정을 적용한다. 다. 사실관계

1. 청구인은 2019년 과세기준일에 쟁점주택과 쟁점외주택을 보유하고 있음이 건물등기사항전부증명서에 의하여 확인된다. 구분 소재지 건물내역 등기접수일 등기원인

주택

○○

○○ 시

○○ 동 67-80 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 소매점, 1층 109㎡, 2층 109㎡, 지하실 30.75㎡ 1986.4.3. 소유권 이전 1986.4.2. 매매 쟁점외주택

○○ ○○구 ○○동 202동 910호 철근콘크리트조 84.6㎡ 1995.3.6. 소유권이전 1995.2.23. 매매

2. 청구인이 제출한 주택 내부 사진 및 건축물 현황도

3. 처분청은 2019. 12. 16. CC시장에게 쟁점주택에 대한 주택분 재산세 부과가 적정한지 여부에 대한 확인요청을 하였으며, 2019.12.18. CC시장은 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지의 경우 공가일 지라도 과세되는 것이 타당하다는 내용을 회신하였다.

○ 조회요청내용: 2019년 재산세 부과현황(납세자가 해당주택이 공실임을 이유로 주택분으로 과세함이 청구인이 해당 주택이 공실임을 이유로 주택분으로 과세함이 부당하다고 주장하는 바, 주택분 재산세 부과 적정여부 검토바랍니다.)

○ 회신내용: 지방세법 제104조 및 주택법 제2조 에 의거 재산세(주택)의 과세대상은 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지에 과세하는 바, 공가일지라도 과세됨이 타당합니다. * 조심2016지0865(2016.9.19.) 공가주택에 대한 취득세 추징사례 참조

4. 처분청의 종합부동산세 결의서상 주택분 과세대상물건명세서는 다음과 같다. (원) 구분 주택구분 과세면적 (㎡) 감면후공시가격 비고 2019년도 2018년도 쟁점외주택 아파트 토지 51.6 596,000,000 509,000,000 건물 106.03 쟁점주택 다가구주택 토지 36.13 24,837,662 23,254,870 건물 45.00 〃 토지 24.73 17,000,000 15,916,666 건물 30.80 〃 토지 87.53 60,162,337 56,328,463 건물 109.0 합 계 토지 199.99 697,999,999 604,499,999 건물 290.83

5. 국세통합전산망에 의하면, 세부담상한초과세액은 아래와 같이 산출되었다.

○ 세부담상한초과액 계산 (원) 구분

① 해당연도 총세액상당액

② 세부담상한액 세부담상한초과세액 (①-②)>0 주택 883,683 990,102 0

① 당해연도 총세액상당액: 재산세액 상당액 + 종합부동산세액 상당액 = 577,678 + 306,005 = 883,683

② 세부담상한액: 전년도 주택에 대한 총세액상당액 × 150% = (재산세액 + 종합부동산세) × 150% = (648,898 + 11,170) × 150% = 990,102 전년도(2018년) 종합부동산세 상당액 ⑴ 재산세 공제전 종합부동산세 (원) 구분 감면후 공시가격 공제금액 공정시장가액비율 과세표준 세율 재산세공제전 종합부동산세액 주택 604,499,999 6억원 80% 3,599,999 0.5 17,999 〔 (604,499,999-600,000,000)×0.8 ] × 0.5% = 17,999 ⑵ 종합부동산세 상당액 (원) 구분 공제할 재산세액 종합부동산세 상당액 재산세 상당액 과세표준에 대한 표준세율 재산세액 총표준세율 재산세액 공제할 재산세액 주택 648,898 8,639 820,799 6,829 11,170 17,999 - 6,829 = 11,170

6. 사전열람 후 청구인이 제출한 추가의견은 다음과 같다.

• “임대사업이 아닌 폐가로 10년 이상 임대불가로 수익이 없어 세법상 비주택으로 분류되어 종합부동산세가 부과되지 않는다”라고 대충매체에서 적시하고 있다.

• 이에 반하여 처분청은 2차에 걸쳐 통례적인 조문과 시행령을 근거로 독촉장을 발송하였는바, 종합부동산세는 기준시가 9억원 초과시 부과된다고 주지하고 있는데 본인은 서울에 아파트 1채와 지방 소재 다가구주택 1채 합산하여 기준시가 7억원 미만인데도 이를 근거로 부과함은 형평성과 공정성에 어긋난다.

• 본인의 재산내역 중 다가구주택은 소형주택(20,13,13평)과 지하실은 전용보일러실(30㎡)로 전혀 이용하지 못하고 있는 구조인데도 그간 매년 재산세를 납부해왔다. 종합부동산세와 건강보험료 부과 등 3중 과세는 징벌적 과세로 사료되므로 선처를 바란다.

• 라. 판단

1. 노후주택을 주택수에 포함하여 종합부동산세를 과세한 처분이 부당한지

• 가) 관련규정 종합부동산세법 제7조 에서 과세기준일인 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 개인인 경우 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 세대별로 합산한 가액이 6억원(1세대 1주택자의 경우 9억원)을 초과하는 자는 종합부동산세 납부의무가 있는 것으로 규정하고 있고, 주택이라 함은 지방세법제104조 및 주택법제2조에서 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있다.
• 나) 쟁점주택이 종합부동산세 과세대상 주택에 해당하는지에 대한 판단 ⑴ 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건데, 쟁점주택은 종합부동산세 과세대상인 주택으로 보는 것이 타당하다.

① 청구인은 쟁점주택이 세입자를 구하기 어려워 10년 이상 공실이며 누수․동파 등으로 인해 노후된 폐가이므로 주택수에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점주택이 폐가로서 주택의 기능을 상실하였다고 볼 만한 자료가 제출된 바 없다.

② 처분청은 쟁점주택의 관할 지방자치단체인 CC시에 쟁점주택의 재산세 부과의 적정여부를 조회한 결과, ‘공가일지라도 재산세가 과세됨이 타당하다’고 회신받은 사실이 있으며, CC시장은 쟁점주택에 대하여 주택분 재산세 과세대상으로 보아 재산세를 부과해 온 사실이 확인된다.

③ 주택분 종합부동산세 과세대상이 되는 주택은 지방세법상 재산세 과세대상 주택과 동일하고 CC시장은 쟁점주택을 주택분 재산세 과세대상으로 보아 재산세를 부과하였는 바, 지방자치단체에서 쟁점주택에 대한 재산세 부과를 달리 변경하지 않는 이상 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상에서 제외하기 어렵다. ⑵ 따라서 처분청이 쟁점주택을 포함하여 주택분 종합부동산세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

2. 세부담상한액을 초과하여 종합부동산세를 과세하였는지 여부에 대한 판단 종합부동산세법제10조 및 같은법 시행령 제5조의 규정을 종합하여 보면, 주택에 대한 종합부동산세의 세부담상한은 2주택 이하를 소유한 납세의무자의 경우 “당해 연도에 납부할 주택에 대한 총세액상당액”(주택분 재산세액+종합부동산세액)이 “전년도에 당해 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액(재산세액+종합부동산세)”의 100분의 150을 초과할 수 없도록 규정되어 있다. 위 법리와 사실관계에 비추어 볼 때, 청구인은 쟁점주택과 쟁점외주택을 합하여 2주택을 소유하고 있으므로 종합부동산세 제10조 제1호의 규정에 따라 세부담 상한액은 전년도 재산세 상당액 664,898원과 종합부동산세상당액 11,170원의 합계액 660,068원의 100분의 150인 990,102원이며, 청구인의 당해연도 총세액상당액은 재산세액 상당액 577,678원과 종합부동산세 상당액 306,005원의 합계인 883,683원로서 세부담상한액 이내의 금액에 해당하므로, 처분청이 세부담상한액을 초과하여 종합부동산세를 과세하여 부당하다는 청구주장을 인정하기 어렵다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.