종합부동산세 계산시 1세대 1주택자 여부 판단시 주택 수의 계산

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018년 과세연도 과세기준일인 2018.6.1. 현재 서울 00구 00로 409 1동 000호 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다) 및 LL AA시 BB면 CC리 905-1 및 2 대지 각 509㎡, 같은 곳 905-5 대지 23㎡, 산 142-3-2 임야 15,803㎡(과세면적은 7,545.93㎡), LL DD시 EE구 FF면 GG리 422-2 대지 737㎡를 보유하고 있어 재산세의 납세의무자에 해당함과 동시에 종합부동산세의 납세의무자에 해당하였고, 처분청은 주택분 및 토지분 감면후 공시가격에서 각 6억원과 5억원을 공제 후 산출한 과세표준을 기준으로 종합부동산세 5,041,500원과 농어촌특별세 1,008,300원을 결정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청은 청구인이 쟁점주택 외의 다른 주택도 소유 내지는 다른 2개 이상의 주택의 부속토지를 소유하고 있다는 이유로 ‘1세대 1주택자’가 아니라고 보고 주택 공시가격에서 9억원이 아닌 6억원을 공제하여 이 건 처분하였으나, 청구인은 쟁점주택 외의 주택을 소유하고 있지 않으므로 처분청의 이 건 처분은 부당하다.

1. 청구인 소유의 LL AA시 BB면 CC리 905-2 토지에 있는 ① 목조 스레트지붕 단층 주택 55.56㎡와 목조 시멘기와지붕 단층주택 36.09㎡(1955년 신축), ② 목조스레트 1층 주택 44.19㎡(1935년 신축/ 미등기 상태)는 모두 청구인의 소유가 아니다.

2. 위 ①의 소유자가 제3자임은 등기사항전부증명서에 의하여 확인되고, ②의 소유자는 알지 못하며, 선친께서 선산지기의 부탁으로 동네에 거처할 곳이 없는 할머니 어르신이 거처할 수 있도록 편의를 봐 주었던 것으로 현재 할머니의 가족들이 함께 거주하고 있는 것으로 보이며, AA시 관계자의 말에 따르면 건물에 대한 세금을 누군가 납부하고 있으나 개인정보라 누가 납부하는지 알려 줄 수는 없지만 세금 납부자의 성씨가 ‘최씨’는 아니라고 한다.

3. 따라서 청구인이 1주택과 2개 이상의 다른 주택의 부속토지를 소유하고 있다고 하여 ‘1세대 1주택자’가 아니라고 보는 것은 아무 근거가 없다.

• 나. 처분청은 청구인의 배우자인 HHH이 주택을 소유하고 있어서 1세대 1주택자가 아니라고 하나, HHH은 ‘해누리’라는 상호로 부동산매매업을 영위하는 사업자로서 사업자등록일은 2012.9.11.이며 경매로 취득한 주택을 매매해서 얻은 수익에 대하여 종합소득세를 신고·납부하여 왔으며, 처분청이 말하는 HHH이 지분으로 소유하고 있는 주택들은 해누리의 사업용 재고자산이므로 이를 이유로 청구인이 ‘1세대 1주택자’가 아니라함은 부당하다.
• 다. HHH은 2018.6월 이전부터 부동산매매업에 주택임대업도 겸업해 왔으며, 2018.8.16. JJJ과 공동으로 ‘주거용 건물임대업’으로 사업자등록을 별도로 한 바 있지만 2018년 9월 전에 합산배제신고는 하지 못했다.

• 가. 국세청 해석례(종합부동산세과-1, 2012.1.3.)에 따르면 “주택 중 부속토지만을 소유하는 경우에는 지방세법에 따라 주택분 재산세가 과세되며, 주택분 재산세 납세의무자로서 주택(주택분 재산세가 부과된 부속토지 포함)의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있고, 1세대가 소유한 주택 수에서 제외하는 주택(종합부동산세법 시행령제2조의3제2항) 이외에 세대원 중 1인이 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 함께 소유하는 경우에는 1세대 1주택자로 보아 주택공시가격 합계액에서 9억원을 공제하여 종합부동산세를 계산한다”고 회신한 바 있어, 1세대 1주택자 여부를 판단함에 있어 지분 소유 주택, 주택 부속토지만을 소유하는 경우에도 이를 주택 수에 포함하여 판단하는 것인데, 청구인만을 기준으로 보면 쟁점주택과 LL AA시 BB면 905-2 주택 부속토지만을 소유하고 있어 1세대 1주택자라 할 수 있다.
• 나. 그러나, 1세대 1주택자에서 ‘세대’는 주택 또는 주택 부수토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하고, 청구인의 배우자인 HHH이 “LL DD시 KK구 공세동 388-14, 302호, LL DD시 KK구 0동 829 000라자 C동 918호, LL 00시 00구 00동 474-2, 나동 402호”의 주택을 소유(지분등기)하고 있는 것으로 확인되므로, 청구인은 1세대 1주택자 요건에 해당되지 않아 당초 처분은 정당하다.
• 다. 청구인은 처분청의 당초 의견에 대하여 HHH이 ‘해누리’라는 상호로 부동산매매업을 영위하고 있으며 소유하고 있는 주택들은 ‘HHYY’의 재고자산(부동산 매매업의 사업용 자산)에 해당하여 주택 수에 포함되지 않아 ‘1세대 1주택자’에 해당한다고 추가로 주장하나, 종합부동산세법 시행령제2조의3【1세대 1주택의 범위】에는 주택 수 산정에 있어서 부동산매매업자의 판매용 재고주택을 제외되는 주택으로 명시되어 있지 않으며, 설령 부동산매매업자의 재고자산 주택이 ‘주택 수’에서 제외된다 하여도 청구인의 배우자는 1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 등의 부동산매매업을 영위하는 것으로 판단할 만한 계속성과 반복성이 없는 것으로 보인다.
• 라. HHH은 2018.6월 이전부터 부동산매매업에 주택임대업도 겸업해 왔으며 2018.8.16. JJJ과 공동으로 ‘주거용 건물임대업’으로 사업자등록을 별도로 한 바 있어 HHH의 주택을 주택 수에서 제외하여야 한다고 주장하나, 종합부동산세법 시행령제3조【합산배제 임대주택】에 따르면 ‘과세기준일(6월1일) 이전에 주택임대를 개시한 자가 합산배제 신고기간 종료일(9월30일)까지 지방자치단체에 주택임대업 등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 하여야만 합산배제 임대주택의 규정을 적용받을 수 있다’고 규정하고 있는데, HHH은 관할구청 및 관할세무서에 임대사업자 등록신청을 모두 과세기준일 이후에 하였고 특히 관할세무서에 사업자등록을 2018년 과세연도 합산배제 신고기간(2018.9.16.부터 2018.9.30일까지)을 경과한 2019.2.27.에서야 한 것으로 확인되며, 합산배제 신고기간 내에 합산배제신고도 하지 않은 것으로 확인되므로 합산배제 임대주택의 규정을 적용받을 수 없으므로 청구인을 1세대 1주택자가 아니라고 보아 한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

○ 종합부동산세 계산에서 1세대 1주택자 여부 판단시 배우자가 보유한 주택이 부동산매매업의 재고자산 또는 합산배제 임대주택이므로 주택 수에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령

○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26>

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설 2005.12.31, 2008.12.26, 2011.6.7, 2015.8.28>

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우를 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다. <신설 2009.5.27>

○ 종합부동산세법 시행령 제2조의3 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제8조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택자"란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2제1항제1호 에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제8항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다. <개정 2009.2.4, 2011.3.31>

② 제1항에 따른 1세대 1주택자 여부를 판단할 때 다음 각 호의 주택은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외한다. 다만, 제1호는 각 호 외의 주택을 소유하는 자가 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 적용한다. <신설 2009.2.4, 2011.10.14>

1. 제3조제1항제1호부터 제4호까지 및 제6호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 같은 조 제8항에 따른 합산배제 신고를 한 주택

3. 제4조제1항제8호에 해당하는 주택

○ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】

① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다. <개정 2005.12.31, 2016.8.11, 2017.2.7, 2018.2.13>

8. 문화재보호법 제53조제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택

○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는 법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. <개정 2005.12.31, 2007.8.6, 2010.9.20, 2011.3.31, 2011.10.14, 2012.2.2, 2013.2.22, 2014.7.16, 2015.12.28, 2016.8.11, 2018.2.13>

2. 민간임대주택에 관한 특별법제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

8. 매입임대주택 중 준공공임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
• 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조제3항 에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기임대주택을 준공공임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2005.12.31, 2015.12.28, 2016.8.11, 2018.2.13>

1. 제1항제1호나목, 같은 항 제3호나목 및 같은 항 제7호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목 및 같은 항 제8호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

⑧ 법 제8조제2항제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다. <개정 2007.8.6, 2008.2.29>

• 다. 사실관계

1. 청구인이 2018년 과세기준일에 쟁점주택과 LL AA시 BB면 905-2 주택 부수토지를 보유하고 있고, 당해 부수토지에 있는 2개의 주택이 청구인 주택이 아님이 건물 등기사항전부증명서(등기된 주택)와 건축물관리대장(미등기된 주택) 의하여 확인된다. 2006년 신○철의 소유에서 2018년 안□옥으로 소유권 이전된 것으로 확인됨 미등기주택은 김○각의 소유로 되어 있음

2. HHH은 아래 <표1>과 같이 3개의 주택(지분)을 보유하고 있는 것으로 등기사항전부증명서에 의하여 확인된다.