주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 종합부동산세 과세특례는 토지 취득일부터 5년 이내에 사업계획승인을 받을 토지를 말함

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구법인은 2007.8.6. ㈜A종합건설로부터 인적분할하여 설립되었고, ○○시 ○○구 152길에서 주택건설업 등을 영위하고 있다. 나. 청구법인이 2009.6.1. 과세기준일에 △△ □□ 419번지외 42필지의 토지 146,368㎡(이하 “쟁점토지”라 한다. 이 중 △△ □□ 106-2번지외 13필지 83,833㎡는 주택건설사업계획 승인을 받은 토지로서 이하 “주택건설사업 승인토지”라 한다)를 보유하고 있었던바, □□시장이 쟁점토지에 대하여 당초 재산세 분리과세대상토지로 분류하여 재산세 분리과세하였으나, 2014.5월경 청구법인이 주택건설사업을 시행하지 않고 장기간 방치하고 있다는 등의 사유로 종합합산과세대상토지로 분류하여 재산세를 수시부과하고 처분청에 ‘종합부동산세 수시 세액조정자료’를 통보하였다. 다. 이에 처분청은 청구법인이 쟁점토지에 대해조세특례제한법제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례)에 따라 2009.9.16.부터 2009.9.30.까지 주택신축용토지 합산배제 신고를 한 사실이 없어, 2014.5.22. 청구법인에게 2009.6.1. 과세기준일의 종합부동산세 35,483,960원 및 농어촌특별세 7,096,790원, 합계 42,580,750원을 결정․고지하였다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2014.12.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지는 조세특례제한법상 ‘주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례’ 적용대상임 2008.12.26. 신설된조세특례제한법제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례)는 2009.1.1. 이후 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용되는바, 그 요건은 ① 주택건설사업자에 해당하는 자가 ② 주택건설용으로 취득한 토지 중 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지이며, 이러한 요건을 충족하면종합부동산세법제13조에 따른 종합합산과세대상 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것이다. 즉, 청구법인은 ① 2004.2.18. 등록된 주택건설사업자로서 그 지위를 유지하고 있으며, ② 쟁점토지에 대해 2006.10.13. □□시장으로부터 아파트신축공사 사업계획변경승인을 받았던바, 쟁점토지는 주택건설용으로 취득한 토지 중 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획승인을 받은 토지이고, 주택사업계획승인은 현재도 유효한 상태로 있다.
• 나. 지방세법상 분리과세대상 요건과 조세특례제한법상 과세특례요건은 다름 또한,조세특례제한법제104조의19는 그 특례적용 요건으로 위 ①, ②요건 외에 지방세법 시행령제132조 제5항 제8호가 규정하고 있는 “주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”라는 요건이 없어 지방세법상 분리과세대상 요건과 조세특례제한법상 과세특례요건이 다르다. 한편, 지방세법상 주택건설용지의 분리과세대상 요건 중 물리적인 공사착공 행위가 필수요건도 아니며, “사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지”인지 여부에 대해서는 현재 □□시장과 다투고 있는 사항으로 이 건 종합부동산세 적용요건과 달라 별론으로 하여야 하며, 청구법인은 조세특례제한법이 규정한 ‘주택사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례’를 위반한 사항이 없다.

• 가. 당초 분리과세대상토지를 사업미시행으로 종합합산과세대상토지로 소급적용하는 경우 이 건 과세특례를 적용받을 수 없음 조세특례제한법제104조의19의 입법취지는, 주택건설사업의 특성상 대규모 주택건설용 토지를 사전에 확보해야 하며 사업계획승인기간이 3~5년이 소요되는 점을 감안하고, 과중한 종합부동산세의 부담이 주택가격에 전가되어 분양가격의 상승요인으로 작용하는 문제를 해소하기 위한 것으로서, 주택법에 의한 주택건설사업자가 보유하고 있는 주택건설용 토지가 사업계획승인 전이어서 종합합산과세대상 토지에 해당하더라도 종합부동산세 과세대상에서 배제해 달라는 신고를 할 경우, 그 토지의 취득일부터 5년까지는 종합부동산세 과세대상에서 제외해준다는 것이므로, 쟁점토지는 이미 주택사업계획이 승인되어 분리과세대상토지로 적용받다가 사업시행이 이루어지지 않고 장기간 방치했다는 사유로 종합합산과세대상토지로 소급적용하여 재산세 수시부과를 받은바 이 건 과세특례 규정을 적용받을 수 없다.
• 나. 종합합산과세대상 토지인지 여부는 지방세법의 구분에 따르는 것임 또한종합부동산세법제11조는 “토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여지방세법제182조 제1항 제1호의 종합합산과세대상과 같은 법 제182조 제1항 제2호의 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다”라고 규정하고 있어, 종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지의 구분은 지방세법의 구분에 따르는 것이므로, 청구법인이 □□시장과 쟁점토지에 대하여 분리과세대상 토지인지 여부에 대해 다투고 있으므로 그 결과에 따라 토지를 재구분하는 것은 별론으로 하더라도, 이미 □□시장이 지방세법에 따라 쟁점토지에 대하여 당초 토지분류의 오류를 조정하여 재산세를 수시 부과하고 통보한 종합부동산세 수시 세액조정 자료에 따라 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 지방자치단체장이, 주택건설사업에 제공되고 있다고 보기 어려워 분리과세대상에서 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 경정한 쟁점토지를 ‘주택건설업자가 취득한 토지에 대한 과세특례’를 적용하여 종합부동산세 합산과세대상 토지에서 제외할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제104조의19 【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】 (2008.12.26. 법률 제9272호로 신설된 것)

① 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법 제32조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조 부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다. 이하 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는종합부동산세법제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

2. 조세특례제한법부칙 (2008.12.26. 법률 제9272호로 일부 개정된 것) 제1조(시행일) 이 법은 2009년 1월 1일부터 시행한다 제24조(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례에 관한 적용례) 제104조의19의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 3) 조세특례제한법 시행령 제104조의18 【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】 (2009.2.4. 대통령령 제21307호로 신설된 것)

① 법 제104조의19를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다. 4) 종합부동산세법 제5조 【과세구분 및 세액】

① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.

② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지분 종합합산세액과 동조제4항 내지 제6항의 규정에 의한 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다. <개정 2005.12.31> 5) 종합부동산세법 제11조 【과세방법】 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제182조제1항제1호 의 규정에 의한 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 동법 제182조제1항제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 6) 종합부동산세법 제12조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2005.12.31, 2008.12.26>

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 7) 종합부동산세법 제21조 【과세자료의 제공】

① 시장ㆍ군수는지방세법에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 국토해양부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는지방세법제191조제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 국토해양부장관에게 제출하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2008.12.26>

④ 국토해양부장관은 지방세법제191조제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 재산세 납세의무자별로 재산세 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 과세표준과 세액을 재계산하여 매 반기별로 해당 반기의 종료일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.29, 2008.12.26> 8) 지방세법 제182조 【과세대상의 구분】

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. <개정 2008.2.29>

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지

• 가. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지
• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야
• 다. 제112조제2항의 규정에 의한 골프장(동조동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지
• 라. 산업집적활성화 및 공장설립에관한 법률 제2조제1호 에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료돤 곳으로서 대통령령이 정하는 토지
• 마. 가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지

② 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 과세대상의 구분방법, 주택부속토지의 범위산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 9) 지방세법 시행령 제132조 【분리과세 대상토지의 범위】

⑤ 법 제182조제1항제3호마목에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조제1항제3호다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다. <개정 2008.12.31>

8. 주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법 제32조 의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와도시 및 주거환경정비법제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지 10) 국세기본법 제21조 【납세의무의 성립시기】

① 국세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다. <개정 2008.12.26, 2010.1.1, 2011.12.31, 2013.1.1>

4. 종합부동산세: 과세기준일

• 다. 사실관계

1. 종합부동산세 수시 세액조정자료(종합토지) 내용 처분청이 제출한 ‘종합부동산세 수시 세액조정자료(종합토지)’ 및 ‘종합합산토지분 과세대상 물건 명세서’에 의하면, 쟁점토지는 △△ □□ 419번지 대지 63,554㎡를 포함하여 총필지수는 43필지, 총면적은 146,368㎡ 로 나타난다. 청구주장 및 처분청 답변서, 이의신청결정문 등에 쟁점토지의 총면적이 43필지 148,644㎡로 나타나는바, 심리담당자가 이 건 이의신청 심리당담자에게 유선확인결과, 이의신청 심리담당자가 □□시청의 이 건 관련 담당자로부터 확인한 “청구법인에 대한 종합합산과세대상토지의 총면적이 148,644㎡’이나, 146,388㎡를 통보하여 2,276㎡는 통보되지 않은 상태임”을 근거로 쟁점토지의 면적을 148,644㎡로 기재하였던 것으로 이 건 과세와 관련한 쟁점토지의 면적은 □□시장이 처분청에 통보하지 않은 2,276㎡를 제외한 146,388㎡이다.

2. 쟁점토지의 취득시기 및 보유․처분 등 현황 청구법인이 □□시장을 상대로 2014.8.6. 제기한 지방세 심사청구에 대한 △△의 결정서(지방세 심사청구 제2014-3호, 2014.10.22.)에 의하면, ㈜A종합건설이 2004.6.2. 경매로 ㈜M으로부터 취득한 쟁점토지를 2007.8.6. ㈜A종합건설로부터 분할된 청구법인이 2007.8.24. 소유권이전등기한 것으로 나타난다. 그러나, 처분청이 제출한 ‘종합합산토지분 과세대상 물건 명세서’와 쟁점토지에 대한 등기사항 전부 증명서에 의하면, 쟁점토지(공시가격 30백만원 이상 일부 샘플 확인)의 과세면적, 과세가액, 소유권이전등기사항은 다음과 같고 청구법인이 쟁점토지를 모두 ㈜A종합건설로부터 분할되면서 취득한 것이 아니며, 일부는 양도되었고, 일부는 공장용지로 지목이 변경되었다. * △△ □□ 소재 (단위: ㎡, 백만원) 종합합산토지분 과세대상 물건 명세서상 내용 소유권이전 변동상황 등 소재지 지목 과세면적 감면후 공시가격 (2009년) 특이사항 합 계 146,368 5,579 414-1 대지 1,326 69

• 1997.1.20. ㈜M 소유권취득(1996.12.7. 낙찰)

• 2004.6.2. ㈜A종합건설 소유권취득 (2004.4.22. 임의경매 매각)

• 2007.8.24 청구법인 소유권취득 (2007.8.6. 회사분할) 419 대지 (지목변경: 공장 용지) 63,554 3,914

• 1997.1.20. ㈜M 소유권취득(1996.12.7. 낙찰)

• 2004.6.2. ㈜A종합건설 소유권취득 (2004.4.22. 임의경매 매각)

• 2007.8.24 청구법인 소유권취득 (2007.8.6. 회사분할)

• 2011.6.15. 대지에서 공장용지로 지목변경 475 답 1,128 49

• 2008.5.27. 청구법인 소유권취득 (2008.5.27. 매매)

• 2011.4.29. A 소유권양도(2011.4.20. 매매) 477-9 답 882 38

• 2008.5.27. 청구법인 소유권취득 (2008.5.27. 매매) 477-13 답 1,628 70 산65-2 임야 15,930 46

• 1997.1.20. ㈜M 소유권취득(1996.12.7. 낙찰)

• 2004.6.2. ㈜A종합건설 소유권취득 (2004.4.22. 임의경매 매각)

• 2007.8.24 청구법인 소유권취득 (2007.8.6. 회사분할) 66 답 820 55

• 2008.5.27. 청구법인 소유권취득 (2008.5.27. 매매) 66-3 답 554 34 106-2 대지 8,086 (공부상 8,320) 498

• 1997.1.20. ㈜M 소유권취득(1996.12.7. 낙찰)

• 2004.6.2. ㈜A종합건설 소유권취득 (2004.4.22. 임의경매 매각)

• 2007.8.24 청구법인 소유권취득 (2007.8.6. 회사분할) 106-14 대지 2,834 160 127-2 과수원 (공부상 전) 977 48

• 2006.12.28. ㈜A종합건설 소유권취득 (2006.12.26. 매매)

• 2007.8.24 청구법인 소유권취득 (2007.8.6. 회사분할) 140-6 과수원 (공부상 답) 887 36 148-1 전 910 43 157-2 전 (공부상 유지) 986 33

• 2008.2.18. 청구법인 소유권취득 (2008.1.17. 매매) 산42-1 임야 5,750 43

• 1997.1.20. ㈜M 소유권취득(1996.12.7. 낙찰)

• 2004.6.2. ㈜A종합건설 소유권취득 (2004.4.22. 임의경매 매각)

• 2007.8.24 청구법인 소유권취득 (2007.8.6. 회사분할) 산42-5 임야 31,440 173 기타 8,676 270

3. 쟁점토지에 대한 과세 경위 이 건 이의신청 결정문에 의하면, △△의 쟁점토지에 대한 지도점검결과, “청구법인이 쟁점토지를 장기간 방치한 상태에서 쟁점토지를 주택건설사업에 제공하고 있는 토지로 인정하기 어렵다”고 하여 □□시장은 분리과세대상토지로 관리하던 쟁점토지에 대해 2009년부터 소급하여 종합합산과세대상토지로 보아 재산세를 수시분으로 부과(결정일 2014.5.10.)하면서 이에 대한 과세자료를 안전행정부장관(2009년 당시 종합부동산세법 규정에는 국토해양부장관이었음)에게 제출함에 따라 안전행정부장관은 동 과세자료를 국세청에 제출하여 처분청이 이를 수보하여 이 건 과세하였다.

4. 청구법인이 이 건 과세특례 요건을 충족하였다고 제출한 증빙 청구법인은 쟁점토지가조세특례제한법제104조의19 제1항 및지방세법제182조 제1항 제3호 마목 지방세법 시행령제132조 제5항 제8호에 공통되는 요건인 ① 주택건설사업자에 해당하는 자가 ② 주택건설용으로 취득한 토지 중 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서, ③ 지방세법에만 규정하고 있는 요건으로서 □□시장과 다툼이 있는 지방세법 시행령제132조 제5항 제8호가 규정한 ‘주택건설사업에 공여되고 있는 토지’라고 주장하며, 다음의 증빙을 제출하였다.

① 청구법인이 주택건설사업자라는 증빙

• 가) 청구법인이 제출한 법인 등기사항 전부 증명서에 의하면, 청구법인은 2007.8.6. ㈜A종합건설부터 인적분할하여 설립되었고, 현재 자본금 13억원으로 주택건설업 등을 영위하는 법인이다.
• 나) 청구법인이 ㈜A종합건설로부터 2007.8.6. 인적분할하여 설립된 후 2008.7.30.자로 주택건설사업자등록 명의를 당초 ㈜A종합건설에서 청구법인으로 변경하여 대한주택건설협회장으로부터 발급받은 주택건설사업자등록증(등록번호: ○○-주택2004-000*) 사본에 의하면, 청구법인이 주택건설사업자로 등록한 날은 2004.2.18.로 기재되어 있다.

② 청구법인이 주택건설용으로 취득한 토지 중 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지라는 증빙

• 가) 청구법인이 제출한 2006.10.13.자 □□시장의 사업계획(변경)승인서(승인번호: 1997-(구)주택과-주택건설사업계획승인-2) 사본에 의하면, ㈜A종합건설이 △△ □□ 106-2 외 13필지의 대지면적 83,833㎡에 연면적 260,402.98㎡, 2,069세대, 총사업비 281,369백만원 규모의 아파트 건설사업을 2006.9.1. 착공하여 2009.9.1. 사용검사를 받을 예정으로 □□시장으로부터 사업계획(변경)승인을 받은 것으로 나타나는바, 주택건설사업 승인토지의 면적 83,833㎡는 쟁점토지의 면적 146,368㎡보다 62,535㎡가 작다. 한편, 청구법인이 □□시장을 상대로 2014.8.6. 제기한 지방세 심사청구에 대한 △△의 결정서(지방세 심사청구 제2014-3호, 2014.10.22.)에 의하면, 쟁점토지에 대한 최초 사업계획승인은 1997.4.10. ㈜M이 받았고, 2004.7.22. ㈜A종합건설이 사업주체를 변경승인받았고, 이후 ㈜A종합건설에서 분할된 청구법인이 2007.11.15. 사업주체를 변경승인받은 것으로 나타난다.
• 나) 청구법인이 제출한 2007.11.28.자 □□시장의 사업계획(변경)승인서(승인번호: 1997-(구)주택과-주택건설사업계획승인-2) 사본에 의하면, 사업자의 명의자가 당초 ㈜A종합건설에서 청구법인으로 변경되었으며, 나머지 기재내용은 2006.10.13.자 사업계획(변경)승인서의 기재내용과 같으며, 사업계획승인은 현재도 취소되지 않았다.

③ 지방세법상 ‘주택건설사업에 공여되고 있는 토지’라는 증빙 청구법인은 쟁점토지가 주택건설사업에 공여되고 있다고 주장하며, ⅰ) 2013.12.31. 현재 재무상태표(미완성주택 999백만원, 건설용지 5,841백만원, 누적결손금 1,179백만원) 및 2013년 사업연도 손익계산서(당기순손실 230백만원)과 관련 미완성주택명세서 및 건설용지 원장 사본, ⅱ) 2012.6.1.자 청구법인이 □□시장에게 발송한 ‘도시계획도로 공사실시 요청의 건’ 문서 사본, ⅲ) ⅱ)에 대해 2012.7.11.자 □□시장이 청구법인에게 통보한 ‘도시계획도로 공사시행 요구에 따른 협의요청’ 공문 사본, ⅳ) 2012.2.23.자 □□시장이 청구법인에게 통보한 ‘산지전용기간연장 통보’ 공문 사본, ⅴ) 2014.4.10.자 B(건설기계 대여업자)이 쟁점토지에 정비공사를 하고 장비대 명목으로 청구법인에게 발행한 공급가액 550,000원의 세금계산서 사본과 현장사진 사본, ⅵ) 2013.5.31.자 청구법인이 작성한 ‘□□지역 주택분양시장 검토보고의 건’이라는 제목의 내부 기안문서 사본(기안문서 조사결과에는 “□□ 첨단부품소재 산업단지 등의 개발 및 기업유치를 통해 1~2년 내 2만여명의 인원이 필요할 것으로 전망되고 이에 따른 주택분양수요가 따를 것으로 예상되므로 적극적인 사업진행을 사전 검토해야 할 것으로 사료됨”이 기재되어 있다) 등을 제출하였으며, 이들 증빙은 청구법인이 □□시장을 상대로 2014.8.6. 제기한 지방세 심사청구 시 대부분 제출된 것이다.

5. 지방세 심사청구결정 내용 청구법인이 □□시장을 상대로 2014.8.6. 제기한 지방세 심사청구에 대한 △△의 결정서(지방세 심사청구 제2014-3호, 2014.10.22.)에 의하면, 청구법인이 심사청구를 제기한 경위는 청구법인이 쟁점토지(면적 148,644㎡)에 대해 주택사업용 토지로 승인을 받았으나, □□시장이 목적사업에 사용하지 않고 장기간 방치한 것을 확인하고, 종합합산과세대상으로 판단하여 2009년부터 2013년까지 재산세 등을 부과하여 고지하였고, 청구법인이 이에 불복한 것으로 나타난다. 심사청구 결정서상 청구법인의 주요 주장내용과 판단내용은 다음과 같고 청구법인의 청구가 ‘기각’되었다. 청구법인 주장 청구법인은 주택건설사업자로 등록된 법인으로 쟁점토지에 대한 사업계획승인 이 유효한 상태이고, 주택건설 관련 공사비로 10억원 정도를 지출하였고, 공사준비 관련 비용을 매년 지출하고 있으며, 2014.4월에도 쟁점토지의 부지정리공사를 실시한 바 있으므로 처분청이 주장하는 것과 같이 방치된 상태로 아무 변화가 없는 상태가 아니다. 또한, 쟁점토지는 사업계획승인 후 실제 주택이 건설되기 위한 부지로서의 기능을 유지하고 있는 상태이고, 다른 용도(경작, 임대 등)로 사 용되지 않고 있으며, 분리과세대상인 사업계획승인을 받은 토지로서 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지에 부합하므로 처분청의 재산세 등 부과는 부당하다. 판단(기각) 청구법인의 경우 재산세 과세기준일 현재 주택법에 의한 주택건설사업자이고 쟁점토지 또한 주택사업계획승인을 받은 토지에는 해당하지만, 회사분할 전 ㈜A종 합건설이 2004년에 쟁점토지 등을 경매로 취득한 후 2014년까지 10년 정도가 경과하였을 뿐 아니라 청구법인이 2007년에 회사분할로 쟁점토지를 취득한 후의 기간도 7년 정도가 경과한 점, 사업계획승인서상 사용검사예정일인 2009.9.1.부터도 5년 이상이 경과한 점, 공사경비내역을 보면, 2006.10.13. 사업계획변경 승인 이후 2,000억원 이상인 사업비에 대비하여 세금과공과를 제외한 외주공사비 등이 47,396,655원 밖에 되지 않는 점, □□시장이 제출한 출장복명서에 따르면 건설부지 내에 일부지역은 잡목이 우거진 상태로 방치되어 있고, 진입도로 개설을 위해 취득한 토지도 농지 등으로 이용하고 있는 점, 주택건설부지의 진입도로와 관련한 도시계획도로 건설계획이 확정되지 않은 점 등을 종합하여 볼 때, 청구 법인이 쟁점토지를 취득한 후 장기간 경과하였고, 사업계획변경승인 전의 상태와 차이가 없이 방치되고 있는 것으로 볼 수 있고, 쟁점토지 진입도로와 관련한 도시 계획도로의 개설여부 또한 확정되지 않은 상태이므로 쟁점토지를지방세법시행령 제102조 제5항 제7호(2009년 당시 조문은 지방세법 시행령제132조 제5항 제8호임)에서 규정하고 있는 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 보기는 어렵다.

• 라. 판단 살피건대,종합부동산세법제11조는 “토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제182조 제1항 제1호 의 규정에 의한 종합합산과세대상 같은 법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다”고 규정하고 있고,조세특례제한법제104조의19 제1항은 “주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조 부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는종합부동산세법제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다”고 규정하고 있다. 한편,조세특례제한법제104조의19에서 과세특례 대상 토지는주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받을 토지로 규정하고 있어 당해 특례조항은 주택건설용 토지에 대한 과중한 종합부동산세 부담이 주택가격으로 전가되어 분양가 상승요인으로 작용하는 문제를 해소하기 위하여 2008.12.31. 신설된 규정으로, 주택건설업의 특성상 대규모 토지를 사전에 확보해야 하고 사업승인에 3~5년이 걸리는 점을 감안하여 토지 취득부터 사업계획승인 전까지의 종합부동산세 부담을 완화하기 위하여 마련된 것이다(조심2011구0685, 2012.03.16. 참조). 먼저 쟁점토지가 종합부동산세 과세대상인지에 대해 살펴본다. 이 건의 경우, 쟁점토지는 주택사업계획승인서상 아파트 건설사업 착공예정인 2006.9.1.부터는 8년 이상, 사용검사예정일인 2009.9.1.부터는 5년 이상이 경과되는 등 쟁점토지에 대한 재산세 부과권한을 가진 □□시장이 지방세법에 따라 재산세 분리과세대상토지로 관리하던 쟁점토지에 대해 2009년부터 소급하여 종합합산과세대상토지로 보아 재산세를 수시분으로 부과(결정일 2014.5.10.)한 후 이를 다시 재산세 분리과세대상토지로 변경하여 처분청에 통보한 사실이 확인되지 않아 쟁점토지는지방세법제182조 제1항 제1호의 규정에 의한 종합합산과세대상으로서 종합부동산세 과세대상에 해당된다고 할 것이다(조심2012중4596, 2013.1.29. 같은 뜻). 다음으로 쟁점토지가 종합부동산세 과세대상에 해당하더라도 「조세특례제한법 제104조의19 제1항 이 규정한 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례를 적용받을 수 있는 토지인지에 대해 살펴본다. 이 건의 경우, 청구법인이 제출한 2006.10.13.자 □□시장의 사업계획(변경)승인서(승인번호: 1997-(구)주택과-주택건설사업계획승인-2) 사본에 의하면, 주택건설사업 승인토지의 면적은 쟁점토지의 면적 146,368㎡보다 62,535㎡나 작은 83,833㎡에 불과하고, 쟁점토지에 대한 등기사항 전부 증명서에 의하면, 청구법인이 쟁점토지 중 일부는 양도하였고, 일부는 공장용지로 지목을 변경한 것이 나타난다. 이러한 사실관계를 관련법령에 비추어 보면, 쟁점토지 중 주택건설사업계획 승인토지 83,833㎡의 경우 ㈜M이 1997.4.10. 최초 사업계획승인을 받은 이후 2004.7.22. ㈜A종합건설이 사업주체를 변경승인받은 다음 ㈜A종합건설에서 분할된 청구법인이 2007.11.15. 사업주체를 변경승인받은 것으로 2009.6.1. 과세기준일 현재 이미 주택건설사업계획 승인을 받은 토지로서 ‘주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지’가 아니며, 쟁점토지 중 위 83,833㎡를 제외한 나머지 62,535㎡는 주택건설사업계획 승인을 받지 않은 토지로서 주택을 건설하기 위하여 취득하였다고 보이지도 아니한다. 따라서, 청구법인이 취득한 쟁점토지는 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례대상에 해당하는 토지라고 보기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.