종부세법 시행일이후 지방자치단체에 주택임대사업자등록을 하였으므로 기존임대주택에 해당하지 아니하여 10년이상 임대기간을 충족하지 못한 채 쟁점주택을 양도하였으므로 쟁점주택을 합산배제 임대주택으로 볼 수는 없는 것임
종부세법 시행일이후 지방자치단체에 주택임대사업자등록을 하였으므로 기존임대주택에 해당하지 아니하여 10년이상 임대기간을 충족하지 못한 채 쟁점주택을 양도하였으므로 쟁점주택을 합산배제 임대주택으로 볼 수는 없는 것임
① 종합부동산세의 과세기준일(매년6월1일) 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는
② 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서
• 국민주택규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 시가표준액 (2005. 12. 31 공시가격으로 개정됨)이 3억원 이하이며
• 5년이상 계속하여 임대하는 것은 종합부동산세에 합산 하지 않는 것이다.
1. 청구인이 임대주택법의 규정에 의한 임대사업자인지 여부를 살펴보면 청구인은 적법한 임대사업자이다.
2005. 1. 5. 종합부동산세제의 시행에 맞춰 임대사업자 등록이 종합부동산세를 부담하지 않는 필수적인 사항이 되면서 종합부동산세 신고 기간내에 등록하는 임대업자가 많이 발생하게 되었고 행정적 필요에 의해 등록사항도 자연히 늘어나게 되었다. 특히 2007.3.27 부터임대시작일을 등록사항에 포함시켜 사실상의 임대기간을 파악할 수 있도록 하였는데 이는 종전의 미비점을 보완한 것으로 보인다. 다시 말하면 사실상의 임대기간을 확인하여 적용함으로써 실질과세에 부합하는 합목적적인 과세를 하고자 하는 취지라고 생각한다. 그런 취지에서 사실상 2005.1.4 이전부터 임대를 시작(취득일인 2002년 9월과 2003년 3월부터 임대 개시)하고 있던 청구인의 경우, 거의 강제성을 띄게 된 2005.12.14일 (임대 주택법 시행규칙은 하루전인 2005.12.13일 개정됨)에 임대사업자 등록을 하였지만 사실상 임대를 하고 있었기 때문에 주택임대법에 의한 임대사업자로 보는 것이 취지에 부합한다고 본다.
2. 만약 청구인이 2005.12.14에 주택임대법에서 규정하는 임대사업자등록을 하였기 때문에 임대사업자의 지위를 인정할 수 없다면 이는 건설 임대주택이나 매입임대주택과 현저하게 차별을 두는 것이 되어 형평성에 어긋나게 된다.
2005. 5. 31 제정된 종합부동산세법시행령(대통령령 제18848호) 부칙 제3조 제1항에서 건설임대사업자나 매입임대사업자가 2005년 12월 15일 까지 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자 등록 및····(생략)····을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자 등록 및····(생략)····을 한 것으로 본다고 규정하고 있다. 동일한 임대사업자의 요건하에서 기존임대주택에 대해서만 차이를 두는 것은 형평을 해치는 일이므로 기존임대의 기득권을 보호하고 형평을 유지해 야 한다는 차원에서도 청구인은 임대사업자의 지위를 얻고 있다고 보아야 한다.
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.임대주택법제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 2) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 1.임대주택법제2조 제2호에 따른 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. 3) 종합부동산세법 시행령 부칙 제3조【2005년도 합산배제 임대주택 등의 사업자등록 요건 등에 관한 적용 특례】
① 제3조 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지임대주택법제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재임대주택법제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.
② 제3조 제1항 제3호 및 제4조 제1항 제4호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재소득세법제168조 또는 법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. 4) 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】
① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다.
② 부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다.
5. 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
6. 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】
① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
1. 이 건 쟁점관련 청구인에 대한 과세전적부심사청구 결정서에 따르면 다음의 내용이 확인된다.
○ 2006년 ～ 2010년 쟁점주택 합산배제 신고내역 연번 임대 구분 취득 사유 소재지 취득 일자 양도 일자 임대 개시일 임대사업자 등록일 비고 1 매입 임대 매매 OO시 OO구 OO동 11 15세대 ’02.09.26 ’11.01.26 ’05.06.01 ’05.12.14 2 매입 임대 매매 OO시 OO구 OO동 10 14세대 ’02.09.30 ’11.01.31 ’05.06.01 ’05.12.14 3 매입 임대 매매 OO시 OO구 OO동 2 19세대 ’02.10.14 ’11.01.21 ’05.06.01 ’05.12.14 4 매입 임대 매매 OO시 OO구 OO동 14 11세대 ’02.03.25 ’11.01.26 ’05.06.01 ’05.12.14 5 매입 임대 경락 OO시 OO구 OO동 7 12세대 ’06.05.15 ’10.04.14 ’06.07.04 ’05.12.14 해당 없음 ☞ OO시 OO구 OO동 7 12세대는 2006. 5. 15. 취득하여 의무임대기간(최소 5년) 미충족으로 심의대상에서 제외
- 나) 처분청의 쟁점주택에 대한 합산배제 서면분석 검토조사서에 의하면, 청 구인이 OO시 OO구청장에게 2005.12.14. 임대사업자등록을 하였으므로 2005.1.5. 이전에임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하여야 하는 기존임대주택의 요건에 해당하지 아니하고 당초 신고한 내용대로 매입임대주택에 해당하며, 청구인이 2010.4.14.～2011.1.26. 기간에 쟁점주택을 모두 양도하였으므로 매입임대주택의 의무임대기간(10년)을 충족하지 못하여 쟁점주택은종합부동산 세법 시행령제3조의 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한 것으로 되어 있다.
- 다) 청구인은 상기 쟁점주택 합산배제 신고내역에 대하여 종합부동산세 시행 초기 합산배제 임대주택의 정확한 개념을 몰라 임대구분 란에 매입임대로 잘못 기재하였을 뿐 실제로는 임대사업자의 지위에서 2005.1.5. 이전부터 임대하고 있던 임대주택(기존임대)에 해당한다고 주장하며 2005.1.5. 이전 계약한 쟁점주택의 임대차계약서 일부를 제시하였다.
2. 청구인은 OO시 OO구 OO동 14** 단독주택 317.79㎡ 등 4개 소재지에 대해 OO시 OO구청장에 2005.12.14. 등록된 임대사업자등록증 사본과 계약일 자가 2003.3.10. 등으로 되어있는 부동산임대차계약서 사본 11매를 제출하였다.
- 라. 판단 1) 종합부동산세법 관련 규정에 따르면, 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 일정금액을 공제하고 여기에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 하게 되어있으나, 예외적으로 임대주택의 경우 일정요건을 충족하는 경우에는 합산을 배제하고 있다.
2. 청구인은 실제로 2005.1.5. 이전부터 쟁점주택의 임대를 개시하였으므로 쟁점주택이 기존임대주택에 해당한다고 주장하나, 특혜규정이라고 볼 수 있는 비과세ㆍ감면요건 등은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것인바, 3) 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에서는 합산배제 임대주택을, 임대 주택법 제2조 제4호 에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자 등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택으로 규정하고 있고, 임대 주택법 제2조 제4호 에 따르면, 임대사업자는 같은 법 제6조에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 시장․군수․구청장에게 등록한 자로 규정하고 있으며, 종합부동산세법 시행령 부칙(2005.5.31. 대통령령 제18848호) 제3조 제1항에 따르면, 2005.12.15.까지 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자 등록 및 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 2005년도 과세기준일인 2005.6.1 현재 임대사업자등록을 한 것으로 보게 되어있다.
4. 위 법령내용 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 2005.12.14. ○○ ○○구청에 임대사업자등록을 하였으므로 과세기준일인 2005.6.1. 임대사업자등록을 한 것 으로 보아야 하는 것이며, 따라서 쟁점주택에 대해 과세기준일인 2005.6.1.부터 임대주택법상 임대사업자로서 주택임대를 개시한 것으로 보아야 할 것인바, 처분청이 쟁점주택을 매입임대주택 합산배제 요건인 임대기간 10년을 충족하지 못한 것으로 보아 각 과세기간의 종합부동산세에 합산하여 이 건 종합부동산세를 고지처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.