종합부동산세 합산 제외되는 임대주택 여부

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 101-1번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 149.6㎡를 소유하는 외에, ○○시 ○○구 ○○동

○○ 번지 소재 다세대주택 제401호 74.62㎡ 및 제402호 88.09㎡(이하 2개호를 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 소유한 상태에서, 2006.12.15. 2006년도 종합부동산세를 신고하면서 쟁점주택은 합산배제 대상 임대주택이라 하여 소유 아파트에 대해서만 종합부동산세를 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점주택이 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 임대주택에 해당되지 않는다 하여 2007.

9.

10. 청구인에게 2006년도 종합부동산세 2,186,420원, 농어촌특별세 437,290원, 합계 2,623,710원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.

12.

3. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 임대를 목적으로 2004.

5.

31. 건물을 신축하여 다세대주택 2세대를 임대하고 있으며, 과세기준일(2006.

6. 1.) 현재 쟁점주택의 공시가격이 3억원 이하이고, 2005.

5.

31. ○○구청에 주택임대사업자로 등록하였으며, 2005.

11.

30. 처분청으로부터 주택임대사업자등록증을 발급받았고, 2006.

9.

25. 처분청에 쟁점주택의 합산배제 신청을 하는 등 쟁점주택에 대한 종합부동산세 합산배제 요건을 모두 갖추었으므로 쟁점주택을 청구인 소유 아파트와 합산하여 이 건 종합부동산세를 과세처분하는 것은 위법 부당하다.

건설임대주택의 경우 건설교통부 해석에 따르면 임대를 목적으로 건설하는 주택은 소유권보전등기 전까지 임대사업자등록을 하여야 하나, 쟁점주택의 경우 보존등기일이 2004.

7. 12.이고 주택임대사업자등록일은 2005.

5. 31.이므로 보존등기 후에 임대사업자등록을 한 경우로서 이는 종합부동산세 합산 배제되는 건설임대주택에 해당하지 아니하므로 당초 과세처분 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택이 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 임대주택에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다)중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. 2) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 임대 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 3) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 임대 주택법 제2조제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

1. 임대 주택법 제2조제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

2. 임대주택법제2조제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택

• 가. 주택법 제2조제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
• 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

② 법 제8조제2항제1호에서 “대통령령이 정하는 다가구 임대주택”이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다.

③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 임대 주택법 시행령 제6조제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.

④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조제2항제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다.

⑤ 제1항제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시·광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 지방세법 시행령 제140조 의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다.

⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 제1항제1호 나목 및 동항제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다.

2. ～ 5. (생략)

⑧ 합산배제 임대주택의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조제1항의 규정에 의한 신고기한내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다. 4) 종합부동산세법 시행령 부칙 제3조 <제18848호,2005.5.31>

① 제3조 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록 및 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

② 제3조 제1항 제3호 및 제4조 제1항 제4호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

5. 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

5. (생략)

6. 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

7. 임대 주택법 시행령 제2조 【건설임대주택의 종류】 임대주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각호와 같다.

1. 공공건설임대주택: 다음 각목의 1에 해당하는 주택

• 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설․임대하는 주택
• 나. 주택법제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택
• 다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 “공공택지”라 한다)에 주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설․임대하는 주택

2. 민간건설임대주택: 제1호외의 건설임대주택을 말한다.

8. 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】

① 법 제6조제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대

② 법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다.

1. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

2. 주택법 제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

5. 제9조의2제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 법인

9. 임대 주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 등록절차】

① 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.

② 시장․군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조 제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부 하여야 한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 1) 쟁점주택은 지하1층 지상 5층의 근린생활시설 및 다세대주택 건물 중 4층에 위치한 다세대주택이며, 쟁점주택 지번 상에 있던 기존 건물을 멸실시킨 후 다시 신축된 건물로서 2004.

7.

12. 소유권보존등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

2. 국세통합전산망에 의하면 쟁점주택 과세기준일 현재 공시가격은 제401호 106,000천원, 제402호 124,000천원으로 확인된다.

3. 청구인은 쟁점주택에 대한 임대사업자 신청을 하여 2005.

5.

주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자로 등록된 사실이 ○○구청장이 교부한 임대사업자등록증에 의하여 확인된다. 또한 청구인은 ○○세무서에 주택임대에 대한 사업자등록을 신청하여 2005.

11. 30.(개업일: 2005.

11. 11.) ○○세무서장으로부터 주택임대에 대한 사업자등록증을 교부받았다.

4. 청구인은 쟁점주택 소재지와 같은 ○○시 ○○구 ○○동 459-5번지를 사업장으로 건축사 및 일반건물임대업으로 2001.

○○

13. 세무서장으로부터 사업자등록증이 교부된 사실이 확인된다. 5) 청구인은 과세기준일 현재 임대주택법에 의한 임대사업자 등록 및 소득세법에 의한 사업자등록을 하였으므로 쟁점주택을 2006년도 종합부동산세 합산배제대상으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점주택이 종합부동산세법시행령 제3조제1항 규정의 합산배제임대주택에 해당하려면 쟁점주택 호수가 2개호이므로 건설임대주택으로서의 요건을 충족하여야 할 것(매입임대주택의 경우 5호 이상임)이고, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호 의 규정에 의한 건설임대주택은 “임대주택법제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택”이라고 규정하고 있는 것을 볼 때, 건설임대주택으로서의 요건 충족여부는 먼저 임대 주택법 제2조 제2호 규정의 건설임대주택에 해당하는 것을 전제로 하는 것임을 알 수 있다.
• 나) 그리고 임대 주택법 제2조 제2호 가목에 의하면 건설임대주택을 “임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”으로 정의하고 있으며, 건설교통부의 질의회신문(2006.6.26)에 의하면, 주택건설사업자 및 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자․건축업자 등이 사업계획승인서 또는 건축허가서에 의하여 임대사업자로 등록하는 경우 보존등기 전까지 임대사업자등록을 마치고 임대하여야 건설임대주택으로 볼 수 있다고 해석하고 있고, 보존등기 전까지 임대사업자등록을 하지 못하여 건설임대주택에 해당하지 아니하는 주택은 매입임대주택에 해당한다고 해석하고 있다.
• 다) 따라서, 쟁점주택과 같이 소유권 보존등기 후 10여 개월이 지난 시점에 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 경우 이를 임대 주택법 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로 볼 수 없고, 매입임대주택의 경우는 국민주택규모 이하로서 5호 이상일 경우 합산배제 대상이 되므로 쟁점주택은 매입임대주택으로써 합산배제대상 주택도 될 수도 없어, 처분청이 청구인의 종합부동산세 합산배제 신청을 부인하여 과세한 이 건 처분은 정당하다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.