종합부동산세 합산배제 건설임대주택 해당 여부

청구인은

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지 소재 단독주택 (토지 183.5㎡, 건물 170.19㎡)을 소유하는 외에,

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 지 소재 다세대주택 3세대를 소유한 상태에서, 2005.12.2. 2005년도 종합부동산세를 신고하면서 동소 다세대 주택 3세대 중 과세기준일(2005.6.1) 현재 주택임대에 사용하고 있는 1층 101호(전용면적 144.14㎡) 및 3층 301호(전용면적 144.14㎡)(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 건설임대주택으로 합산배제신청서를 제출하고, 동시에 종합부동산세 납부할 세액이 없는 것으로 신고하였다 이에 대하여 처분청은 쟁점주택이 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 건설임대주택에 해당되지 않는다 하여 2006.10.11. 청구인에게 2005년도 종합부동산세 905,000원, 농어촌특별세 181,000원, 합계 1,086,000원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.11. 이 건 심사청구를 하였다.

처분청은 건교부의 질의회신문에 근거하여 쟁점주택에 대한 임대사업자 등록을 소유권 보존등기일 전에 하지 않았다 하여 쟁점주택을 종부세 합산배제 건설임대주택으로 볼 수 없다고 하나, 합산배제 건설임대주택에 해당 하는지 여부를 판단함에 있어서 임대사업자 등록여부는 소유권 보존 등기일을 기준으로 하는 것이 아니라, 종합부동산세 과세기준일 현재를 기준으로 판단하여야 한다 설령, 처분청의 주장대로 소유권 보존등기 전까지 임대사업자 등록을 하여야 건설임대주택으로 볼 수 있다 하더라도 쟁점주택의 경우에는 임대주택법이 최초 시행된 1994.1.1. 이전에 이미 소유권 보존등기를 마쳤기 때문에, 소유권 보존등기 시점에는 임대주택법이 시행되지 않아 임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 할 수 없는데도 쟁점주택의 소유권 보존등기 후에 시행된 임대주택법에 의한 등록여부로 건설임대주택 해당여부를 판단한 것은 위법하다.

합산배제 임대주택의 대상이 되는 건설임대주택이란 임대 주택법 제2조 제2호에 규정하고 있는 바와 같이 “임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”을 말하는 것으로, 이는 건설교통부의 질의회신문에 의하면 소유권 보존등기일 전에 임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 한 주택을 말하고, 소유권 보존등기일 후에 임대사업자 등록을 한 주택은 매입임대주택으로는 볼 수 있을지언정 건설임대주택으로는 볼 수 없다고 해석하고 있으므로, 소유권 보존등기일로부터 6년이 지난 후에 임대사업자 등록을 한 쟁점주택은 건설임대주택으로는 볼 수 없고, 다만 매입임대주택으로 볼 수는 있으나, 매입임대주택이 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 전용면적이 국민주택 규모 이하이어야 하는데 쟁점주택의 전용면적이 144.14㎡으로 국민주택 규모를 초과하여 합산배제 매입임대주택에도 해당되지 않는다. 따라서 청구인의 쟁점주택에 대한 합산배제신청을 부인하여 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택이 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 건설임대주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택에 대한 재산세 과세표준을 합한 금액이 4억 5천만원을 초과하는 자는 당해 주택에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② 다음 각호의 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. (생략) 2) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택분 재산세 과세표준을 합한 금액에서 4억 5천만원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 3) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제7조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 임대주택법제6조의 규정에 의하여 등록한 임대사업자(이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

1. 임대주택법제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제5항의 규정에 의한 합산배제 신청을 한 연도의 과세기준일의 지방세법제111조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가표준액(이하 이 조에서 “시가표준액”이라 한다)이 6억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

2. 임대주택법제2조 제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택

• 가. 주택법제2조 제3호의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제5항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세 기준일의 시가표준액이 3억원 이하일 것
• 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 시가표준액이 3억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (이하 생략) 4) 종합부동산세법 시행령 부칙 제3조 <제18848호,2005.5.31>

① 제3조 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록 및 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

② 제3조 제1항 제3호 및 제4조 제1항 제4호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

5. 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”라 함은 국가․지방자치단체․대한주택공사․ 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)․제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

5. (생략)

6. 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

7. 임대 주택법 시행령 제2조 【건설임대주택의 종류】 임대주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각호와 같다.

1. 공공건설임대주택: 다음 각목의 1에 해당하는 주택

• 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설․임대하는 주택
• 나. 주택법제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택
• 다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 “공공택지”라 한다)에 주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설․임대하는 주택

2. 민간건설임대주택: 제1호외의 건설임대주택을 말한다.

8. 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】

① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다.

② 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다.

1. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

2. 주택법 제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

9. 임대 주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 등록절차】

① 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.

② 시장․군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조 제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부 하여야 한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인이 쟁점주택(각 세대당 전용면적 144.14㎡)을 신축하여 1992.12.17. 준공하고, 1993.6.29. 소유권 보존등기를 하였으나, 분양이 여의치 않아 미분양 상태로 있다가 1998.1.1.부터 주택임대업을 개시하고, 1999.12.24.

○○ 구청에 임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 하였으며, 동 일자에

○○ 세무서에 소득세법에 의한 사업자 등록한 사실 등에 대하여는 청구인의 심사청구서 및 심사청구서와 함께 제시한 건축물관리대장과 등기부등본에 의하여 확인되고, 특히, 쟁점주택을 분양목적으로 건설한 사실에 대하여는 2007.2.21. 19:40분경 청구인과의 전화통화에서도 확인된다. 2) 이 건의 경우, 청구인은 과세기준일 현재 쟁점주택을 주택임대에 사용하고 있을 뿐만 아니라, 임대주택법에 의한 임대사업자 등록 및 소득세법에 의한 사업자등록을 하였으므로 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제대상으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점주택이 종합부동산세법시행령 제3조 제1항 규정의 합산배제임대주택에 해당하려면 쟁점주택이 국민주택 규모를 초과하므로 건설임대주택으로서의 요건을 충족하여야 할 것이고, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호 의 규정에 의한 건설임대주택은 “임대주택법제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택”이라고 규정하고 있는 것을 볼 때, 건설임대주택으로서의 요건 충족여부는 먼저 쟁점주택이 임대 주택법 제2조 제2호 규정의 건설임대주택에 해당하는 것을 전제로 하는 것임을 관련규정에서 알 수 있다.

3. 그렇다면 쟁점주택이 임대 주택법 제2조 제2호 규정의 건설임대주택에 해당하는지에 대한 판단은 임대 주택법 제2조 제2호 가목에서 건설임대주택을 “임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”으로 정의하고 있으므로 쟁점주택의 건설목적이 임대목적인지 여부에 따라 건설임대주택에 해당 하는지가 결정된다 할 것이다. 즉, 쟁점주택의 건설목적이 임대목적인 경우에는 쟁점주택이 건설임대주택에 해당하는 것이지만 분양목적 등 임대목적이 아닌 경우에는 건설임대주택에 해당하지 않는 것임을 알 수 있다.

4. 한편, 처분청은 쟁점주택이 소유권 보존등기 후 6년이 지난 시점에 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하였으므로, “소유권 보존등기 전까지 임대 사업자로 등록하여야 건설임대주택으로 볼 수 있다”라는 건교부의 질의회신문(2006.6.26)에 근거하여 쟁점주택을 임대목적 건설의 건설임대주택으로 볼 수 없다는 입장이며, 이에 대하여 청구인은 쟁점주택의 소유권 보존등기 전에는 임대주택법이 시행되기 전이어서 임대주택법에 의한 등록이 불가능하였다고 항변 하고 있다

5. 이에 대하여 살펴보면 위 건교부 질의회신문의 해석은 쟁점주택의 건설 목적이 불분명한 상태에서 청구인이 쟁점주택을 임대목적으로 건설하였다고 주장하는 경우에는 판단의 근거로 필요해 보이나, 쟁점주택의 경우 임대주택법에 의한 임대사업자 등록제도가 시행되기 전에 소유권 보존등기가 이루어 졌을 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점주택을 당초 분양목적으로 건설하였다가 분양이 여의치 않아 5년정도 지난 후에 임대목적으로 전환하였음이 심사청구서나 전화통화로 확인되는 이 건에 있어서는 필요하지 않다 할 것이다.

6. 따라서 분양목적으로 건설되었음이 분명한 쟁점주택은 임대 주택법 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로 볼 수 없고, 그에 따라 건설임대주택임을 전제로 하는 합산배제 임대주택에도 해당하지 않는다 할 것이므로 처분청이 청구인의 종합부동산세 합산배제 신청을 부인하여 과세한 이 건 처분은 정당하다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.