양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인 문○○ 및 조○○는 부부로서, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 외 5필지 2,871m²를 855,000,000원에 취득(그 중 같은 리 ○○번지 토지 510m² 및 같은 리 ○○번지 토지 4569m²의 취득가액 280,000,000원은 청구인 문○○과 조○○의 지분이 각각 50%로 140,000,000원은 청구인 조○○의 취득가액임)하고 8층 병원건물 3,276.03m²을 1,595,000,000원에 1996. 7.13. 준공하여 토지와 건물 및 병원 일체(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 4,654,730,300원에 청구 외 문○○에게 1998. 5. 6. 양도하면서 그 중 토지와 건물분의 양도가액이 2,200,000,000원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다, 쟁점양도가액 중 청구인 조○○의 지분 양도가액은 100,000,000원임)이라고 하여, 청구인 문○○은 토지와 건물의 양도가액을 2,100,000,000원, 취득가액을 2,310,000,000원, 필요경비를 14,208,000원으로 한 양도차손 224,208,000원을, 청구인 조○○는 토지의 양도가액을 100,000,000원, 취득가액을 140,000,000원으로 한 양도차손 40,000,000원을 1998. 5. 7. 각각 부동산양도신고를 하였다.

○○지방국세청장은 청구인이 양도신고한 토지·건물에 대한 양도가액 2,200, 000,000원은 객관적이고 합리적인 배분근거가 없고 토지·건물 및 병원시설물의 자산별 가액을 구분하지 않아 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이를 기초로 양도소득세를 결정함을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이를 근거로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이를 기초로 계산한 양도소득세를 청구인 문○○에게 290,447,390원, 청구인 조○○에게 66,317,560원 합계 356,764,950원을 1999. 7. 2. 각각 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 9.28. 이의신청을 거쳐 1999.12.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 토지와 건물, 병원 운영권 및 병원시설물 일체를 총 매매대금 4,654, 730,300원에 양도하였고, 동 금액은 청구인이 쟁점부동산의 양도일까지 갚지 못한 채무액이고, 그 중 토지·건물 양도가액 2,200,000,000원은 당해 부동산에 담보된 채무액을 양도가액으로 하여 매매협상을 하는 과정에서 양도한 것으로서, 토지·건물 취득관련으로 담보된 채무액의 합계와 일치하고, 금융기관 등에서 대출 할 때 적절한 시기를 반영한 것이며, 1998.12월 위 토지와 건물이 2,080,000,000원에 경락된 것을 보아도 양도가액 2,200,000,000원은 적정한 시가를 반영한 실지거래가액임에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이를 기초로 양도소득세를 결정함은 부당하다.

양도가액 4,654,730,300원은 토지·건물과 병원 운영권 및 병원시설물 일체를 일괄 양도한 대금으로 이 중 토지·건물분의 양도가액으로 신고된 2,200,000,000원은 객관적이고 합리적인 자산별 배분근거가 없어 실지거래가액이 분명하지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이를 기초로 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호(토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득)·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다, 1.~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우○라고 규정하며, 같은조 제5항에는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서규정 생략)』라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에는 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인 문○○과 청구인 조○○는 각자가 받은 양도소득세 납부고지 처분에 대하여 각각 별도로 1999.12.30. 심사청구를 제기(사건번호: 문○○ ○○○○, 조○○ ○○○○)하였는데, 이는 그 내용이 동일한 사건으로 이를 병합하여 심리한다.

○ 먼저, 사실관계를 살펴보면,

(1) ○○지방국세청장이 처분청에 통보한 조사복명서에 의하면, ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○, ○○번지 토지 978m²의 취득가액 280,000,000원은 교환 취득한 것으로서 청구인이 제시한 매매계약서는 허위이고, 같은 리 ○○번지 토지 582m²의 취득가액 208,000,000원은 양도자와 청구인의 진술의견이 서로 일치하지 아니하며, 건물 도급공사금액 1,595,000,000원은 시공자인 청구 외 (주)○○종합건설 대표이사 박○○이 정확한 공사금액을 기억하지 못하고 동 법인이 1997년 2월경에 폐업하여 도급공사계약서 및 제반 장부를 보관하고 있지 아니하므로 취득 당시의 실지거래가액이 분명하지 않다고 하였다가, 청구인이 1999. 9.28. 이의신청을 제기하자 이에 대한 의견을 작성하면서 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 있다고 함으로써 처분청과 청구인간에 취득 당시의 실지거래가액에 대한 다툼은 없음이 이의신청 결정서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 토지와 건물을 포함한 병원 일체를 당해 부동산에 설정된 채무액 4,654,730,300원에 양도하고 토지와 건물의 양도가액은 건물 신축 시의 채무액 1,815,000,000원과 미납전기세 7,600,000원 및 전세보증금 380,000,000원을 합한 2,202,600,000원에서 백만 단위를 절사한 2,200,000,000원이라고 하나, 토지·건물과 병원 의료기기 및 기계장치 등에 대한 객관적이고 합리적인 배분근거가 없고, 토지·건물과 병원 의료기기 및 기계장치 등의 시설물 일체를 자산별 가액 구분없이 일괄 양도한 것이므로 실지거래가액이 분명하지 않다고 하는 바, 청구인이 주장하는 토지·건물의 양도가액 2,200,000,000원이 실지거래가액으로 확인되는지를 살펴보면, (가) 토지와 건물을 포함한 병원 일체를 매매한 계약서(이하 “총 매매계약서”라 한다)에 의하면, 총 매매대금은 청구인의 채무액 4,654,730,300원을 인수하는 조건으로 되어 있고 그 내역은 ○○은행(○○지점) 1,770,000,000원, ○○리스금융(주) 1,700,000,000원, ○○리스금융(주) 360,000,000원, 연체이자 297,000,000원(○○리스 210,000,000원, ○○리스 42,000,000원, ○○은행 ○○지점 45,000,000원), ○○렌탈(주) 63,110,300원, 국민연금 외 제세공과금 84,620,000원 및 전세보증금 380,000,000원 합계 4,654,730,300원이며, 매매 부동산의 표시는 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 외 2,817m²와 같은 리 ○○, ○○, ○○번지 ○○동 6층 의료시설 병원 및 ○○동 2층 근린생활시설 3,246,03m²로 되어 있고, 특약사항에는 “1. 매도인이 청구인의 명의로 청구한 모든 의료보험 및 자보산재보험 청구금액을 매수인이 승계하여 다음사항을 정산하기로 한다. (1) 체불직원 급료 101,997,760원, (2) 기 퇴직자 퇴직금 미정리분 17,000,000원, (3) 폐업 시 발생되는 퇴직금 34,731,414원, 합계 153,729,174원. 2. 자동차(앰뷸런스 2대, 봉고차 3대)는 매수인 명의로 이전키로 하며 할부금은 매수인이 승계한다. 3. 병원 비품 및 의료장비는 매수인이 승계한다. 4. 병원직원은 최소한 인원의 구조조정 후 재 채용키로 한다. 5. 등기이전 후 빠른 시일 내에 경영권을 이양하며 경영권 이양에 관해 매도인은 최대한 협조하기로 한다. 6. 진료기록부 및 진료에 관련된 모든 자료는 매수인에게 현 상태대로 인계하기로 한다. 7.~8.(생략)”라고 되어 있다. (나) 토지와 건물분에 대한 매매계약서(이하 “토지·건물 매매계약서”라 한다)는 청구인 문○○과 청구인 조○○가 각각 별도로 되어있는데, 문○○의 토지·건물 매매계약서에 의하면 매매대금은 2,100,000,000원으로 되어 있어 그 중 계약금 21,000,000원은 1998. 5. 6. 영수하고 잔금 2,079,000,000원도 같은 날 영수한 것으로 되어 있으며, 매매부동산의 표시는 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 외 청구인 문○○ 지분 2,327.5m²와 같은 리 ○○, ○○, ○○번지 ○○동 6층 의료시설 병원 및 ○○동 2층 근린생활시설 3,246.03m²로 되어 있고, 특약사항에는 가. 인수할 채무금 내역 1. ○○은행 ○○지점 1,770,000,000원(건물건축비-근저당) 2. ○○리스금융(주) 1,700,000,000원(의료기기-근저당) 3. ○○리스금융(주) 360,000,000원(의료기기-가압류) 4. 연체이자 297,000,000원(○○리스 210,000,000원, ○○리스 42,000,000원, ○○은행 ○○지점 45,000,000원) 5. ○○렌탈(주) 63,110,300원(의료기기) 6. 국민연금 외 제세공과금 84,620,000원 및 전세보증금 380,000,000원(건축물) 합계 4,654,730,300원, 위 채무는 매도인 문○○의 채무인데 채무 중 ○○은행 ○○지점 근저당채무 1,770,000,000원과 그 연체이자 45,000,000원, 전세보증금 380,000,000원 및 제세공과금 중 건물분 미납전기세 7,600,000원을 합한 금액은 2,202,600,000원이므로 별지 부동산의 목록인 병원 토지·건물의 양도가액을 2,200,000,000원으로 하면서 그 중 조○○의 양도지분 가액을 100,000,000원으로 하고 나머지 2,100,000,000억원은 문○○의 양도가액으로 한다. 나. 리스(○○리스, ○○리스)대금과 ○○은행 ○○지점 근저당, 전세보증금은 매수인이 승계한다. 다. 기타사항은 위 총 매매계약서의 특약사항과 같은 것으로 되어 있으며, 조○○의 토지·건물매매계약서에 의하면 매매대금은 100,000,000원으로 되어 있고 그 중 계약금 10,000,000원은 1998. 5. 6. 영수하고 잔금 90,000,000원도 같은 날 영수한 것으로 되어 있으며, 매매부동산의 표시는 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 외 청구인 조○○ 지분 489.5m²로 되어 있고, 특약사항은 위 청구인 문○○의 토지·건물매매계약서와 같은 것으로 되어 있다. (다) 청구인 조○○가 1999. 2. 2. ○○지방국세청장의 세무조사 시 진술한 문답서에 의하면, 매수인인 청구 외 문○○이 청구인의 채무 4,645,730,300원을 전액 부담하는 조건으로 쟁점부동산을 양도하여 매매대금의 수수는 없었고, 토지·건물의 양도가액을 2,200,000,000원으로 한 것은 취득 당시의 부동산 가액과 건물 신축 비용 등을 감안하여 정한 것이고, 나머지는 사실상 병원에 설치되어 있는 의료기구 값이며, 토지·건물의 가액과 의료기기의 가액을 정확하게 배분한 근거는 없다고 되어 있고, (라) 쟁점부동산을 매수한 청구 외 문○○도 1999. 2. 2. ○○지방국세청장의 세무조사 시 문답서를 작성하였는데, 그 문답서에는 청구인 문○○ 및 조○○가 부담할 채무 4,645,730,300원을 부담하는 조건으로 쟁점부동산을 취득하였고, 총 매매계약서에 기재된 4,654,730,300원에는 토지·건물의 가액과 병원 기계장치 등을 포함한 가액이며, 토지·건물과 병원 기계장치의 가액을 배분한 정확한 근거는 없고, 토지·건물의 가액을 2,200,000,000원으로 한 것 같다라고 되어 있다. (마) 청구인은 토지·건물 이외에 병원 시설물에 포함되어 있는 의료기기, 자동차(앰뷸런스 2대 및 봉고차 3대), 비품 등에 대한 가액을 확인할 수 있는 장부 또는 증빙서류 등을 심리일까지 제출하지 않아 이에 대한 가액은 확인되지 아니하고 있고, (바) 등기부등본에 의하면, 매매계약서상에 표기된 청구인의 채무 이외에 ○○은행, ○○지점 20,000,000원, 청구 외 양○○ 233,100,000원에 대한 채무가 있는 데에도 이에 대한 약정 내용은 없고, 매매계약서에 표기된 채무 중 ○○은행 ○○지점에 대한 청구인의 부채가 원금 1,770,000,000원 및 이자 45,000,000원 합계 1,815,000,000원인 반면, ○○은행 ○○지점장이 2000. 3.16. 확인한 청구인의 1998. 5. 8. 양도당시 미상환대출금은 원금 1,770,000,000원 및 이자 53,142,712원 합계 1,823,142,712원으로서 8,142,712원의 차이가 발생하고, 양도당시 청구 외 ○○리스(주)가 청구인의 채무액을 확인한 서류를 청구인이 제출하지 아니하며 매매계약서에 표기된 청구인의 ○○리스(주)에 대한 채무가 사실인지 여부를 확인할 수 없으나, ○○리스(주)와 청구인 문○○이 1996. 1. 4. 작성한 리스계약서에는 리스자산가액은 365,500,000원이고, 리스료는 1996. 1. 5.부터 60개월의 리스기간동안 매월 7,892,000원씩 합계 473,520,000원임이 나타나 있는데, 매매계약서에 표기된 ○○리스(주)에 대한 청구인의 부채는 360,000,000원과 연체이자 42,000,000원 합계 402,000,000원으로 되어 있는 바, 1998. 5. 6. 양도당시는 리스기간이 29개월이 경과한 때로서 연체이자를 감안하더라도 24개월분에 상당하는 리스료 189,408,000원은 청구인이 이미 지급한 것으로 보여지므로 양도 시점 이후 매수인인 청구 외 문○○이 부담할 채무는 이에 상당하는 금액만큼 감소하였어야 함에도 채무를 리스 개시 당시의 리스자산 가액으로 정한 것으로 보아, ○○리스(주)를 포함한 쟁점부동산의 매매계약서에 표기된 리스회사에 대한 채무는 양도 당시에 청구인이 실제로 부담하여야할 채무액을 확인하지 아니하고 리스계약서상에 기재된 리스 개시 당시의 리스자산가액과 양도당시 연체이자를 합하여 정한 것으로서 매매계약서상에 표기된 리스회사에 대한 청구인의 채무는 청구인이 양도일 이후 실제로 부담하여야 할 채무로 볼 수 없음이 확인된다. (사) 같은 매매계약서상에 표기된 부동산 중 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 109m², 같은 리 ○○번지 답 125m², 같은 리 ○○번지 답8m², 같은 리 답 11m², 같은 리 ○○번지 답 78m² 및 같은 리 ○○번지 답 119m²는 매수인인 청구 외 문○○에게 소유권이전이 되지 않고 계속하여 청구인이 보유하고 있음이 등기부등본에 의하여 확인되고, (아) ○○지방법원 ○○○○ 경매사건과 관련하여 ○○감정평가법인이 1998. 7.24. 토지와 건물에 대한 감정가액을 산정하면서 쟁점부동산의 매매계약서상의 부동산 표시의 토지 중 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 450m² 및 같은 리 ○○번지 답 132m² 합계 582m²를 제외한 토지 2,235m²와 병원건물에 대하여 감정가액을 산정하였는데, 그 감정가액은 토지 769,911,000원 및 건물 2,064,557,280원 합계 2,834,280원임이 확인되나, 1999. 5. 1. 경매가 취하되어 경락된 사실은 없음이 확인되며, (자) 총 매매계약서와 토지·건물계약서가 1998. 5. 6. 같은 날 작성된 것임에도 필체가 서로 다름이 확인된다. 위와 같이, 청구인은 토지와 건물, 병원의 영업권 또는 의료기기 등의 일체를 양도하면서, 이에 대한 가액으로 채무액 4,654,730,300원을 매매가액으로 하였으나, 매매계약서에 표기된 청구인의 동 채무액이 사실로 확인되지 않고 있는 점, 또한 청구인이 주장하나 토지와 건물의 가액이 2,200,000,000원임이 인정되기 위하여는 토지와 건물 이외의 영업권 또는 의료기기 등에 대한 가액이 확인되어야 할 것임에도 확인되지 않는 점, 매매계약서에 표시된 토지 중 일부 필지가 1998. 5. 6. 양도 이후 심리일까지도 매수인인 청구 외 문○○에게 소유권이 이전되지 않고 청구인이 계속하여 보유하고 있는 점, 같은 날 작성하였다는 토지·건물 매매계약서의 필체가 총 매매계약서의 필체와 다른 점 등을 볼 때, 본래 양도당시 토지 및 건물과 영업권 및 의료기기 등에 대한 자산별 가액을 구분함이 없이 일괄 양도한 것을 사후에 청구인이 임의로 토지·건물매매계약서를 별도로 만든 것으로 보여지고, 청구인은 그 소유 토지와 지상에 건립된 건물, 병원시설물, 의료기기 및 영업권 일체를 각 구성물에 대한 개별적 가액을 정함이 없이 전체를 일괄 양도한 것으로서 기준시가가 있는 자산인 토지 및 건물과 기준시가가 없는 자산인 의료기기, 시설물 등을 함께 양도하여 각 자산별 양도가액은 구분되어 있지 않으면서 양도당시 시점을 기준으로 기준시가가 없는 자산에 대한 감정가액도 없으므로 이 경우 자산별 가액을 안분계산할 수 없는 경우에 해당하므로, 처분청이 토지 및 건물의 실지 양도가액이 분명하지 않다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이를 기초로 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(같은 뜻: 국심88광1434, 1989. 2.13.).

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.