쟁점건물은 사실상 주택으로 사용하다가 창고로 용도가 변경된 이후 양도당시까지 공가인 상태로 있었음이 확인되므로, 양도당시 주택 이외의 건물로 보아 양도소득세 부과처분은 정당함
쟁점건물은 사실상 주택으로 사용하다가 창고로 용도가 변경된 이후 양도당시까지 공가인 상태로 있었음이 확인되므로, 양도당시 주택 이외의 건물로 보아 양도소득세 부과처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 747㎡ 및 주택 63.59㎡와 같은 동 ○○번지 대지 618㎡ 및 건물 63㎡․건물 170.82㎡(이하 “양도부동산”이라 한다)를 1996. 2.26. 청구 외 박○○에게 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인의 1996년 귀속 양도소득세 무신고 자료에 의하여 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 주택 63.59㎡와 동 주택이 정착된 면적에 10배를 곱하여 산정한 면적 635.90㎡의 대지는 1세대 1주택으로 비과세하고 635.90㎡를 초과하는 면적 111.10㎡의 대지와 같은 동 ○○번지 대지 618㎡ 및 건물 63㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)․건물 170.82㎡ 건물 합계 233.82㎡는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이에 대한 양도소득세 70,865,490원을 1999.10.26. 청구인에게 고지하였고, 1999.10.18. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 임야 45,322㎡ 중 42분의 6에 해당하는 청구인의 임야지분을 국세확정 전 보전압류 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11. 3. 고충청구를 거쳐 1999.12.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 노모님과 손자까지 3대 11명의 가족이 한 울타리에서 거주하다가 이사하였는데 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 주택 63.59㎡에서는 청구인과 처(1994.11. 1. 주소이전), 청구인의 노모(1993.12. 사망), 막내아들 이○○ 부부(1994.11. 1. 주소이전) 및 막내딸 이○○(1994.12.22. 주소이전)이 거주하였고, 쟁점건물 63㎡는 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지와 ○○번지 대지에 걸쳐 있는 건물로서 동 건물에서는 맏아들 이○○ 부부와 그의 자 이○○(1994. 4. 26. 주소이전) 및 둘째아들 이○○ 부부(1994. 5. 5. 주소이전)가 거주하였으며, 1994.10.12. 동 건물을 창고로 용도 변경하여 1996. 2.26. 창고인 상태로 양도한 것은 사실이나 이는 1994년 4월부터 위 양도부동산을 매매하려고 노력하였지만 개별공시지가가 시가보다 훨씬 높아 매매가 어려워, 이사하기로 결정한 1994년 10월, 창고로 용도 변경해 두면 창고로 임대하여 월세라도 받으려고 한 것이었는데 창고로도 임대되지 않아 용도 변경 이후 공가인 상태로 1996. 2.26. 양도하게 된 것일 뿐 쟁점건물은 사실상 주택으로 사용한 것임에도 처분청이 쟁점건물을 주택이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 결정한 처분은 부당하고,
(2) 위 양도부동산의 양도가액 153,000,000원은 비록 그 공시지가의 절반에도 미치지 못하나 청구인은 건강악화로 싸게라도 양도하려고 하여 공시지가와 상관없이 매매가액을 결정하였는데 위 양도부동산이 ○○신가지 개발로 개별공시지가만 껑충 올라 시가와는 큰 차이가 발생하였고 이는 주변 필지인 같은 동 ○○, ○○, ○○, ○○번지의 개별공시지가는 1999년도의 ㎡당 공시지가 1995년 ㎡당 공시지가에 비하여 116%에서 266%까지 상승하였는데에도 양도부동산의 1999년 ㎡당 공시지가는 210,000원이고 1995년도의 ㎡당 공시지가 309,000원으로서 오히려 공시지가가 하락한 점, 양도부동산을 청구인으로부터 매수한 청구 외 박○○이 1998년도에 주택을 새로 짓고 1999년도에 어려움에 처하면서 양도부동산이 경매가 되었는데 그 낙찰금액이 120,000,000원인 점을 보아도 청구인의 양도부동산에 대한 실지 양도가액은 153,000,000원임이 확인되는 바, 처분청이 이를 받아들이지 않고 양도부동산에 대하여 기준시가로 양도소득세를 결정한 처분은 부당하다.
(1) ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지와 ○○번지 대지에 걸쳐 있는 쟁점건물 63㎡는 양도 후 멸실되고 1998.11.28. 다가구 주택이 신축되어 양도당시의 현황을 확인할 수 없으나, 건축물관리대장상 당초 사택이었는데 청구인이 1994.10. 12. 창고로 용도 변경을 하였고 그 직후 청구인의 가족 모두가 타 지역으로 전출한 것으로 볼 때, 창고로 용도 변경한 1994.10.12. 이후부터 1996. 2.26. 양도당시까지 쟁점건물은 사실상 주택으로 사용하지 않은 것으로 보여지므로 쟁점건물을 1세대 1주택에서 제외하여 양도소득세를 결정한 것은 정당하고,
(2) 청구인이 양도부동산에 대한 실지 양도가액이 153,000,000원이라고 주장하고 있으나 취득가액이 확인되지 않아 소득세법 제100조 제1항 에 규정된 일방 실지거래가액 적용 대상에 해당하지 아니하고, 양도가액 153,000,000원은 공시지가 대비 34.8%에 불과한 금액으로서 이 가액은 인근의 부동산 중개업소 및 거래현황 탐문조사를 통하여 판단할 때 형성되기 어려운 가액인 점, 검인계약서와 청구인이 주장하는 실제 계약서상의 매수인의 인감이 일치하지 않고 통상적인 계약관행상 중개인의 입회 날인이 생략되어 있는 점, 계약금과 중도금 없이 일시불로 수령한 매매금액 153,000,000원에 대한 금융자료 등의 구체적인 증빙이 없는 점 등으로 볼 때, 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점건물의 양도를 주택의 양도로 볼 수 있는지 여부와
(2) 양도가액 153,000,000원을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.
1. ~ 2.(생략)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
4. (생략)』라고 규정하고 있다.
○ 같은법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 제7항에는 『법 제89조 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다.
1. 도시계획구역안의 토지 5배
2. 도시계획구역 밖의 토지 10배』라고 규정하고 있다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. (생략)』라고 규정하고 있다.
○ 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. ~ 4. (생략)』라고 규정하고 있다.
○ 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. ~ 2. (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
○ 우선 쟁점①에 대하여 살펴본다.
(1) 양도부동산 중 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지와 ○○번지 대지에 걸쳐 있는 쟁점건물 63㎡는 1994.10.12. 사택에서 창고로 용도 변경되었고 용도 변경된 상태로 1996. 2.26. 양도되었음이 확인되는 바, 이 점에 대하여는 청구인과 처분청간의 다툼은 없다.
(2) 건축물 관리대장에 의하면 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지 지번에 축사용의 건물 170.82㎡와 같은 용도의 건물 63㎡를 건축하였다가 건물 170.82㎡는 교회로, 건물 63㎡는 사택으로 용도 변경이 이루어졌으며, 1994.10. 12. 건물 170.82㎡는 창고시설로, 건물 63㎡는 창고로 용도 변경된 것으로 나타나 있고,
(3) 청구인과 그의 가족의 주민등록 이전 상황을 보면, 청구인은 1968.10.20. 주민등록 최초작성 이후부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 거주하다가 1994.11. 1. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지로 주거를 이전하였고, 청구인의 자인 이○○은 1978.10. 7.부터 같은 곳에서 거주하다가 1980. 3.18. 전출하고 그 후 여러 곳으로 주거를 이전하다가 1986. 3. 6.부터 같은 곳으로 전입하여 거주한 후 1986. 9.21. 다시 전출하였으며 1988. 2.11. 같은 곳으로 다시 전입하여 거주하다가 1994. 4.19. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지로 주거를 이전하였고, 청구인의 자 이○○은 1980. 8. 5.부터 같은 곳에서 거주하다가 1988. 9.23. 전출하고 1989. 8.10.부터 같은 곳으로 전입하여 거주하다가 1994. 4.29. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지로 주거를 이전하였으며, 청구인의 자 이○○은 1968.10.20. 주민등록 최초작성 이후부터 같은 곳에서 거주하다가 1994.10.23. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지로 주거를 이전하였고, 청구인의 자 이○○은 1968.10.20. 주민등록 최초작성 이후부터 같은 곳에서 거주하다가 1990.11.23. 전출하고 1991. 1. 5.부터 같은 곳으로 전입하여 거주하다가 1994.11. 1. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지로 주거를 이전하였음이 주민등록초본에 의하여 각각 확인된다.
(4) 청구인은 그의 처인 한○○과 주민등록 1세대를, 청구인의 자 이○○은 그의 처 김○○ 및 그의 자 이○○와 1세대를, 청구인의 자 이○○은 그의 처 김○○과 1세대를, 청구인의 자 이○○은 단독세대를, 청구인의 자 이○○은 그의 처 김○○과 1세대를 각각 구성하고 있음이 주민등록등본에 의하여 각각 확인되고, 청구인은 1959. 7.18. 혼인하고 청구인의 자 이○○은 1982. 8.18. 혼인하였으며 청구인의 자 이○○은 1987. 3. 6. 혼인하고 청구인의 자 이○○은 1993.12.21. 혼인하였음이 호적등본에 의하여 확인되는 바, 청구인의 가족이 이사로 주거를 이전할 1994년 당시에는 청구인과 그의 가족을 포함하여 10명이 같은 곳에서 거주한 사실을 알 수 있다.
(5) 청구인은 가족이 많고 같은 동 ○○번지 주택 63.59㎡가 좁은 관계로 쟁점건물은 창고로 용도 변경하기 전까지 그 곳에서 청구인의 자 이○○의 가족 3명과 청구인의 자 이○○의 가족 2명이 거주하였으므로 사실상 주택이었음을 주장하고 있고, 청구 외 박○○, 신○○, 이○○, 이○○, 남○○, 정○○, 신○○, 김○○, 천○○, 박○○ 및 정○○도 각자의 주민등록등본과 인감증명을 첨부하여 위 사실을 확인하고 있다.
(6) 처분청은 쟁점건물이 1994.10.12. 창고로 용도 변경되었고 그 이후 청구인의 가족이 모두 위 ○○동에서 전출하였으므로 창고로 용도 변경 후 양도당시인 1996. 2.26.까지 주택으로 사용하지 않은 것으로 보여진다 하여 쟁점건물을 1세대 1주택으로 보지 않고 양도소득세를 과세하였는데, 당심은 청구인이 쟁점건물을 창고로 용도 변경한 1994.10.12. 이후 당해 건물이 주택 또는 창고·사무실 등 주택 이외의 용도로 사용되었는지를 확인하기 위하여 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지 소재지에 전력을 공급하고 요금을 부과한 내역을 ○○공사 ○○지점장에게 조회(심삼 00000-000, 2000. 3. 6.)하였고, ○○공사 ○○지점장이 전산자료 보존기간을 5년으로 하는 관계로 당심에서 요구하는 자료 전부에 대하여 제출할 수 없다 하면서 1995. 5월부터 전기요금 부과내역 자료를 제출(00000-00000000-000, 20003. 3.13.)하였는데, 그 자료에 의하면 1995. 5월부터 1996.10월까지 부과한 전기요금이 월 190원에서 590원으로 전기를 사실상 사용하지 않은 사실이 확인되고, 국세통합시스템의 전산자료를 검색하여 보아도 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○, ○○번지 소재지에 사업자등록을 한 사실이 확인되지 아니하는 바, 쟁점 건물을 창고로 용도 변경한 이후 양도당시까지 공가였음을 알 수 있다. 위 사실관계와 같이, 쟁점건물은 사실상 주택으로 사용하다가 1994.10.12. 창고로 용도 변경되었으나 변경 이후 공가인 상태로 있었고 양도당시까지 주택 또는 주택이외의 용도로 사용되지 않음이 확인되는 바, 쟁점건물이 주택인지 주택이 아닌지의 판정은 양도당시를 기준으로 하는 것(같은 뜻: 재일 46014-3055, 1995.11.27.)이고, “주택”이라 함은 건축법 및 주택건설촉진법에서 규정하고 있는 건물로서 단독주택과 아파트, 다세대주택 등으로 구분되며 건축물관리대장 또는 용도에 관계없이 사실상 주거용에 공하는 건물로서 그 구조가 사람이 일정기간 침식하면서 생활할 수 있는 주거 공간을 말하는 것이며, 건축물의 용도구분은 사실상 사용되는 용도에 의하는 것이나 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하는 것(같은 뜻: 국심97부1292, 1998. 6. 1.)이라고 할 것이므로, 쟁점건물의 경우 1996. 2.26. 양도당시에 주택 또는 주택 이외의 용도로 사용된 적이 없는 공가로서 사실상 사용용도가 확인되지 아니하고 건축물관리대장상 1994.10.12. 창고로 용도 변경이 이루어졌고 청구인도 당해 용도 변경 사실을 인정하고 있으므로 쟁점건물은 양도당시에 주택으로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점건물을 주택 이외의 건물로 보아 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
○ 다음으로 쟁점②에 대하여 본다.
(1) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 747㎡ 및 주택 63.59㎡와 같은 동 ○○번지 대지 618㎡ 및 건물 63㎡․건물 170.82㎡를 1996. 2.26. 청구 외 박○○에게 양도하였고 처분청이 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정하기 전까지 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하지 아니하였음이 심리자료에 의하여 확인되는 바, 이 점에 대하여는 청구인과 처분청간의 다툼은 없다.
(2) 양도소득세 결정일 이내에 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 신고가 없었던 이 건 청구는 전시한 소득세법 제96조 및 같은 법 시행령 제166조 제4항에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함이 타당하다 할 것(같은 뜻: 국심99중1117 1999. 9. 9., 재재산 46014-272 1999. 8.30.)이고, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 양도당시의 실지거래가액을 초과하는 경우에는 양도당시의 실지거래가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 결정하여야 하는 것(같은 뜻: 재일 01254-3474 1991.11. 8., 대법92누11886 1992.10. 9.)인 바, 이 건의 경우 양도부동산 중 비과세된 주택 및 부수되는 토지를 제외한 부분에 대하여 기준시가에 의하여 산정한 양도차익은 197,677,392원이고 청구인이 주장하는 양도부동산 전체에 대한 실지 양도가액은 153,000,000원으로서, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 청구인 주장의 양도당시 실지거래가액을 초과하고 있으므로 청구인이 주장하는 153,000,000원을 양도당시의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부를 살펴보면, (가) 청구인은 양도당시의 실지거래가액이 153,000,000원임을 주장하고 있는데, 검인 부동산매매계약서에는 부동산의 표시가 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대 747㎡ 및 위 지상 주택 63.59㎡와 같은 동 ○○, ○○번지 대 618㎡ 및 위 양지상 창고시설 170.82㎡․창고시설 63㎡로 되어있는 반면, 수기 부동산매매계약서에는 부동산의 표시가 같은 동 ○○, ○○, ○○번지 주택 2동 38평, 창고 1동 50평, 대지 413평, 전 20평으로 되어있으며, 매매금액은 153,000,000원 일시불로 두 계약서가 동일하다. (나) 같은 동 ○○번지 전 66㎡는 같은 동 ○○, ○○번지 대지와는 달리 청구 외 윤○○에게 1998.12.23. 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 매매대금 153,000,000원을 받은 사실을 입증할 수 있는 통장 거래내역 등의 금융자료를 심리일까지 제시하지는 못하고, 청구인이 양도부동산에 대한 위 금액과 가족들이 낸 일부 금액을 합쳐 영농조합법인인 청구 외 ○○회에 출연하였다고 하면서 1996년 2월의 ○○회 금전출납부와 출연금 증명서를 추가로 제출하였는데, 그 금전출납부에는 1996. 2.27. 이○○ 가족이 출연한 금액 234,861, 170원을 ○○회가 수입금액으로 계상한 것으로 되어 있고, 출연금 증명서에는 청구인이 1996. 2.26. 청구인 외 5인 자녀 출연금으로 234,860,000원을 출연한 것으로 되어 있다. 위와 같이, 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 전 66㎡는 1998.12. 23. 청구 외 윤○○에게, 같은 동 ○○, ○○번지 대지 및 지상 주택․건물은 1996. 2.26. 청구 외 박○○에게 양도하였음에도 동 부동산을 일괄적으로 청구 외 박○○에게 153,000,000원에 양도한 것으로 수기 부동산매매계약서를 작성한 점, 양도가액이 사실임을 입증할 수 있는 통장 거래내역 등의 금융자료를 제출하지 못하고 있는 점, ○○회에 출연한 금액인 234,861,170원과 실지 양도가액이라고 주장하는 153,000,000원과의 연관성을 찾기 어려운 점 등을 볼 때, 양도당시의 실지거래가액이 153,000,000원이라는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구인의 양도부동산에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.