도로개설공사 및 조경공사에 지출할 비용의 필요경비 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 본점소재지를 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에 두고 1996. 1. 1.부터 1997.12.31.까지 오락관련 서비스업을 영위하였던 『(주)○○종합개발』의 대표로 근무하였다. 처분청은 1999. 1. 5. ○○지방검찰청 ○○지청장으로부터 “청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○,○○,○○,○○,○○번지 등 4필지의 토지 9,587㎡)이하 “쟁점1토지”라 한다)를 1997. 5월경 평당 20,000원에 취득하여 1997. 7.10. 청구 외 정○○(○○도 ○○시 ○○동 ○○번지)에게 평당 56,000원에 양도하였고, 같은 동 ○○번지의 토지 2,830㎡(이하 “쟁점2토지”라 하며, 쟁점1토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 1997. 5월경 평당 20,000원에 취득하여 1997. 5월경 청구 외 조○○(○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호)에게 1997. 7.10. 평당 56,000원에 양도하여 조세를 포탈한 혐의가 있으므로 고발하여 줄 것을 의뢰한다.”는 공문(사무61100-3505, 1998.12.28.)을 통보 받아 1999. 2월경 청구인에 대하여 조사를 실시한 후, 청구인이 ○○임씨 ○○○파 종 중의 대표인 청구 외 임○○로부터 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 외 25필지의 토지 12,880평(이하 “○○동토지”라고 한다)평당 20,000원(매매대금 총액 257,600,000원)에 취득하여 이 중 일부인 쟁점1토지 및 쟁점2토지를 위 ○○지방검찰청 ○○지청장으로부터 통보 받은 공문내용과 같이 청구 외 정○○, 조○○에게 평당 56,000원에 각각 양도(미등기 전매) 한 것으로 보아 청구인에게 1999. 4.15. 양도소득세 104,220,380원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999. 8.27. 기각)을 거쳐 1999.10.29. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 친구들과 전원주택을 지을 목적으로 평당 20,000원에 ○○동토지를 함께 취득하였으며 당초 도로개설 및 조경공사가 끝나면 비용을 정산하기로 합의하고 공사를 진행하던 중 사회선배인 청구 외 정○○의 간청으로 쟁점1토지 및 쟁점2토지를 당초 취득금액인 평당 20,000원과 도로와 조경 공사비 평당 36,000원(135, 216,000원, 이하 “쟁점금액” 이라 한다)을 합한 평당 56,000원에 양도하였으나, 취득가액 그대로 양도하였으므로 양도차익은 발생하지 아니하였고 쟁점금액은 앞으로 청구인이 ○○동토지의 도로개설공사 및 조경공사에 지출할 비용이므로 이를 양도차익으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점토지를 평당 20,000원에 취득하여 56,000원에 양도하였음이 ○○지방검찰청 ○○지청의 결정문(○○○○호, 1999. 7.31.) 및 이건 심사청구서 등에 의하여 인정되고, 청구인이 공사비라고 주장하는 쟁점금액 중 심사청구일 현재까지 청구인이 제출한 증빙으로 확인된 공사비를 인정하였으므로 당초 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 쟁점토지의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 이 건 양도 당시 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 “양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득.

2. - 5. 생략”이라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제96조 【양도가액】 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다) 의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.”라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 펼요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비(이하 생략)”이라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 제3항에서 “법 제97조 제1항 제2호에서 ‘대통령령이 정하는 설비비와 개량비’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용.

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용.

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용(이하 생략)”이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이건 과세처분의 경위를 살펴보면, 처분청은 ○○지방검찰청 ○○지청장으로부터 1999. 1. 5. 통보 받은 공문(사무00000-0000, 1998.12.28.)을 근거로 조사를 실시하여 청구인이 ○○임씨 ○○○파 종 중의 대표인 청구 외 임○○로부터 ○○동토지를 평당 20,000원씩 매매대금 총액 257,600,000원(계약금 40,000,000원은 1997. 5.17. 지불, 중도금 60,000,000원은 1997. 6.17. 지불, 잔금 157,600,000원은 1997. 7.17. 지불)에 취득하여 이 중 쟁점토지를 1997. 7.10. 청구 외 정○○ 등에게 미등기 전매한 것으로 보아 양도가액은 210,336,000원(3,756평×56,000원)으로 취득가액은 75,120,000원 (3,756평×20,000원) 으로 필요경비는 19,415,574원 (66,579,500×3,756평/12,880평)으로 하여 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 양도소득세 결정결의서 및 조사복명서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 당초 취득금액인 평당 20,000원과 장래 청구인이 쟁점토지의 도로개설공사 및 조경공사에 지출할 비용인 쟁점금액을 합한 평당 56,000원에 양도하여 양도차익은 발생하지 아니하였으므로 쟁점금액을 평당 양도차익으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 제시된 심리자료에 의하여 이를 살펴본다. 첫째, 쟁점토지의 등기부 등본에 의하면 소유권 변동사항은 아래와 같고, 제시된 1997. 5.17.자 매매계약서(매도인 청구 외 임○○가 매수인 청구인에게 ○○동토지 12,880평을 257,600,000원에 양도한다는 내용으로 작성됨) 및 청구 외 정○○가 1998.12.28. ○○지방검찰청 ○○지청 ○○호에서 진술한 피의자 신문조서(청구인에게 쟁점토지를 평당 56,000원으로 하여 매입하였다고 진술함)와 1999. 1.21.자 청구 외 임○○의 전말서 및 1999. 1.27.자 청구인의 전말서와 이건 심사청구서(청구인이 ○○동 토지를 취득하여 이 중 쟁점토지를 청구 외 정○○ 등에게 양도하였음을 인정하고 있음)를 종합하여 보면 청구인이 ○○동토지를 취득하여 자신의 명의로 소유권등기를 이전하지 아니하고 청구 외 정○○ 등에게 쟁점토지를 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없는 사실로 인정된다. 소 재 지 지목 면적(㎡) 양도인 등기접수일 양수인

○○시 ○○동 ○○번지 전 5,154 임○○ 1997.12. 9. 정○○

○○시 ○○동 ○○번지 전 1,071 임○○ 1997.12. 9. 정○○

○○시 ○○동 ○○번지 전 1,289 임○○ 1997.12. 9. 정○○

○○시 ○○동 ○○번지 전 2,073 임○○ 1997.12. 9. 정○○

○○시 ○○동 ○○번지 전 2,830 임○○ 1997.12.10. 조○○ 합 계 12,417 둘째, 위에서 살펴본 바와 같이 처분청은 쟁점토지의 양도가액으로 확인된 210,3 36,000원(3,756평×56,000)에서 취득가액으로 인정되는 75,120,000원(3,756평×20,000원) 및 청구인이 ○○동토지를 취득한 후 도로 개설공사 등으로 지출하였다는 필요경비 전액인 66,579,500원을 쟁점토지가 차지하는 비율인 3,756평/12,880평으로 계산한 필요경비 19,415,574원을 차감한 115,800,426원을 양도차익으로 하여 양도소득세를 과세한 반면, 청구인은 쟁점금액은 공사비 등으로 지출할 필요경비이며 쟁점토지를 취득가액인 평당 20,000원에 공사비 등을 가산한 가액으로 양도하여 양도차익이 발생하지 아니하였다는 주장이나, 청구인이 쟁점토지를 청구 외 정○○ 등에게 양도하고 지급 받은 금액이 210,336,000원(평당 56,000원)인 사실은 이건 심사청구서 및 청구 외 정○○의 진술서 등에 의하여 인정되나 청구인은 쟁점금액이 도로개설공사비 등으로 지출할 비용이므로 양도가액에서 이를 차감하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나 관련 입증자료(구체적인 매매계약서 및 공사비 산정근거 등)을 제시하지 못하여 청구주장이 사실로 확인되지 아니할 뿐만 아니라 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용, 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용, 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용 등으로 규정하고 있어 필요경비는 양도자산의 양도 전에 지출된 비용으로서 관련법령에 규정된 비용을 말하는 것인바 쟁점금액과 같이 양도시까지 공사를 아니하여 지출되지 아니한 경비를 양도가액에서 공제할 수 있다는 뜻이 아니므로 쟁점금액을 쟁점토지의 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.