기준시가 과세여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인이 95. 5.24. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 572m 2 및 지상의 근린생활시설(여관 및 점포) 572.24m 2 (이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 98. 6.11. 청구 외 홍○○에게 양도하고 같은 날 실지거래가액에 의해여 양도차익예정신고 하였으나, 처분청은 양도가액 및 취득가액이 불분명하다고 보고 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 99. 6. 8. 양도소득세 46,114,520원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐(신청:99. 7.29, 결정:99. 8.17.) 99.11. 1. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 양도가액과 취득가액이 매매계약서에 의하여 확인됨에도 불구하고 객관적인 증빙이 없다고 보아 공정과세협의회에 회부하여 기준시가에 의거 양도소득세를 결정함은 실질거래금액의 과세원칙에 위배된 부당한 처분이다.

청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액에 대하여 처분청에서 조사한 바, 청구인은 쟁점부동산의 임대보증금을 제외한 가액을 양도가액으로 신고하고 취득가액은 청구 외 김○○(이하 “전소유자” 라 한다)가 사망하여 실거래가액이 불분명하고 청구인의 신고가액은 신빙성이 없으므로 처분청이 공정과세협의회 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 "양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하생략)" 라고 규정하였다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소유된 실지거래가액에 의한다(이하 생략)" 라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에는 " 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 당해자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1호~2호 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우 같은 법 시행령 제5항에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우" 라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 정정 및 통지】 제1항에서 " 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준 확정 신고 또는 양도소득세 확정 신고 자진납부를 하지 아니 하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다." 라고 규장하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 사실관계를 살펴보기로 한다. (가) 청구인은 95. 5.24. 쟁점부동산을 전소유자로부터 200,000,000원에 취득하여 청구 외 김○○(이하 “임차인” 이라 한다)에게 임대하다 98. 6.11. 청구 외 홍○○(이하 “양수자” 라 한다)에게 180,000,000원에 양도하기로 매매계약하고 대금은 계약금 없이 일시불로 수수하였음이 취득 및 양도 시의 부동산매매계약서에 의하여 확인되며 위 취득 및 양도 시의 매매계약서는 부동산이전등기 시에 제출된 검인계약서임이 확인된다. (나) 쟁점부동산의 양도 시 법무사가 작성한 등기부부본상의 등록세과세표준은 370,331,660원임이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 전소유자는 사망하여 취득 시의 실거래가액이 확인되지 아니함이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도 시의 부동산매매(검인)계약서에 의하여 양도차익을 산정하고 98. 6.11. 자산양도차익 예정 신고한 데 대하여 처분청은 신고한 취득 및 양도가액이 신빙성 없는 것으로 보아 기준시가를 적용, 양도가액 649,874,180원 취득가액 521,409,600원으로 하여 양도차익을 산출한 후 청구인에게 98연도 분 양도소득세 46,144,520원을 부과하였음이 양도소득세 결정결의 서에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 쟁점부동산을 취득 후 청구 외 김○○에게 96. 6월부터 양도 시까지 임대보증금 110,000,000원에 임대한 사실이 임차인의 확인서에 의하여 확인되고, 청구인이 쟁점부동산의 임대수입금액에 대한 부가가치세신고 여부를 당심에서 조회한 바 신고실적 없음이 확인된다. (마) 쟁점부동산에 대한 청구인의 신고금액과 기준시가 등에 대하여 처분청이 분석한 대비한【표】는 아래와 같다. 【표】 기준시가 대비표 (단위:천원,%) 구분 양도가액 취득가액 비율(기준시가대비) 비 고 양도가액 취득가액 기준시가 649,874 521,409 100 100 신고가액 180,000 200,000 27.6 38.3 처분청 조사 액 290,000 미확인 44.6

• 채권최고액('89) 420,000 420,000 64.6 80.5 등록세과세표준 370,332 미확인 56.9

• 인근시세조사 액 700,000 미확인 107.7

• ○ 위 사실에 대하여 청구인이 제출한 심리자료를 살펴본다. (가) 쟁점부동산은 ○○도 ○○시의 ○○역 인근에 위치한 여관으로 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 98. 6.11. 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고하면서 제출한 매매계약서의 양도가액은 180,000,000원으로 기준시가 액 649,874,180원의 27.6%로서 기준시가 액 대비 양도가액이 낮은 합리적인 이유를 발견할 수 없다. (나) 쟁점부동산에 대한 처분청의 실지양도가액 조사 시 임차인은 임대보증금이 110,000,000원이라고 확인하였고 청구인은 신고 시 양도가액에 임대보증금이 포함되지 아니하였다고 확인하였으므로 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 290,000,0 00원으로 보는 바, 쟁점부동산의 임대보증금 중에는 청구 외 임차인 김○○이 임차기간 중 수리한 보일러 수리비 50,000,000원이 포함되어있었는데 임차인은 쟁점부동산의 소유권 이전일 다음날 98. 6.12. 수리비 50,000,000원을 반환받고, 같은 날 쟁점부동산 매수자인 청구 외 홍○○과 60,000,000원에 임대차계약을 맺은 사실을 부동산임대차계약서 등의 증빙을 제시하고 있으나, 쟁점부동산 양도 시 매매계약서에는 수리비 50,000,000원의 고액임에도 임차인이 수리비를 지급한 증빙이 전무할 뿐 아니라, 청구인이 쟁점부동산 양도 시 보일러 수리비 50,000,000원을 임차인에게 지급하고 매수인에게 매매대금을 지급한 객관적인 증빙제시가 없고 임대보증금의 승계가 없으므로 청구주장을 인정하기 어렵다고 판단된다. (다) 청구인은 쟁점부동산 양도 후 98. 6.18. 청구 외 장○○ 외 5명에게 자신의 채무 195백만원을 변제하였다고 주장하며 영수증서 등의 심리자료를 제시하고 있으나, 이는 쟁점부동산 양도가액을 판단할 증빙이 아니라고 판단된다. 위의 사실과 관계법령을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점부동산을 96. 6월부터 양 도 시까지 청구 외 김○○에게 임대보증금 110,000,000원에 임대하였으나, 처분청의 조사 시 양도가액에 임대보증금이 승계에 대한 특약사항이 없는 부동산소유권이전 시의 법무사가 작성한 검인계약서인 점을 감안하면 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 없다고 판단한다. 또한, 쟁점부동산의 신고 시의 양도가액 및 취득가액은 기준시가 대비 27.6% 및 38.3%이며, 청구인이 임차인에게 쟁점부동산의 수리비로 50,000,000원을 주었다는 사실에 대한 객관적인 증빙제시가 없는 이건 청구주장은 인정하기 어려우므로 처분청이 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.