쟁점토지의 양도시기가 언제인지

○○(구 ○○)세무서장이 1999. 7.16. 청구인에게 결정고지한 1995년 귀속 양도소득세 33,758,580원의 부과처분은, 이건 과세대상토지의 양도가액을 27,000,000원, 취득가액을 11,057,591원(22,000,000원×384㎡/764㎡)으로 하여 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 결정합니다.

1.처분내용 청구인이 1989. 8.28. 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답384㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1995. 8. 3. 청구 외 김○○에게 소유권이전등기를 하고, 양도시기를 1995. 6.23.로 하여 1995. 7. 1. 기준시가에 의한 양도소득세를 신고하였다가 1999. 3.13. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999. 7.16. 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 33,758,580원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 9.27. 이 건 심사청구를 제기하였다

(1) 쟁점토지의 양도는 1989.11.26. 잔금이 청산되었으나 매수자인 청구 외 김○○의 사업상 부채관계로 인하여 소유권이전등기가 지연되었으므로 양도시기를 잔금청산일로 하거나 매수자가 채무담보로 제공한 쟁점토지의 근저당설정일인 1992. 6. 1.을 양도시기로 하더라도 이 건은 부과제척기간이 경과하였다.

(2) 쟁점토지의 양도 및 취득당시 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정하여야 하고, 양도당시 쟁점토지의 지목이 “답”이므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.

쟁점토지의 잔금청산일이 1989.11.26.이라고 주장하나 잔금청산일이 불분명하고 실지거래가액도 거래증빙 등에 의하여 학인되지 않으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지와 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지 및 장기보유특별공제가 가능한지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 구 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항 본문에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.”고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제23조 제2항에는 “양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 ‘양도가액’ 이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요 경비를 공제한 금액(이하 ‘양도가액’ 이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제70조 제7항에 규정하는 미등기 양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다” 고 규정하고, 그 제2호에서 “제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 ‘장기보유특별공제액’ 이라 한다, 이하 생략)”으로 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제46조의 3【장기보유특별공제 대상에서 제외되는 토지】 “법 제23조 제2항 제2호에서 ‘대통령령이 정하는 토지’ 라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역의 용적률로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

○ 대통령령 제14860호 부칙 제8조 (1995.12.30. 개정) 제2항에 의거 1996. 1. 1. 이후 양도소득세를 결정하는 것부터 적용되는 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함”은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우”라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 같은 시행령 제5항 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우.”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일인 1989.11.26.로 하거나 적어도 매수자가 쟁점토지를 근저당 채무의 담보로 제공한 1992. 6. 1.로 하면 이 건의 부과제척기간이 경과하였으므로 양도소득세 과세는 부당하고, 한편, 등기접수일을 양도시기로 보더라도 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다. 청구인은 쟁점토지를 양도한데 대하여 양도시기를 1995. 6.23.로 하여 기준시가에 의하여 쟁점토지의 소유권이전 등기접수일(1995. 8. 3.)전인 1995. 7. 1. 양도소득세를 신고하였다가 쟁점토지의 양도소득세 결정전인 1999. 3.13. 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고한 사실이 확인된다.

○ 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 살펴보면, 첫째, 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙서류로서 1989. 8.11. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 764㎡를 청구 외 강○○으로부터 22,000,000원에 취득한 사실에 대한 매매계약서, 영수증 등을 제시하고 있고, 위 토지를 분할하여 쟁점토지(384㎡)를 1989.11.26. 청구 외 김○○에게 27,000,000원(1989.10.14. 계약금 3,000,000원, 1989.10.20. 중도금 10,000,000원, 1989.11.26. 잔금 14,000,000원)에 양도한 사실에 대하여 매매계약서 등을 제시하고 있다. 둘째, 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인이 쟁점토지를 1989. 8.28. 취득하여 1990. 2.24. 매매예약을 원인으로 청구 외 김○○에게 소유권이전 청구권 가등기를 하였다가 1992. 5.28. 가등기 말소한 후 1992. 6. 1. 청구 외 배○○을 채무자로 하여 ○○조합에서 쟁점토지에 채권최고액 55,000,000원으로 하여 근저당권을 설정한 사실과 1995. 8. 3. 청구 외 김○○에게 소유권 이전등기한 사실이 확인되고, 청구인은 근저당권을 설정한 것은 청구 외 김○○가 30,000,000원을 대출받아 사용하기 위한 것이라고 주장하면서 청구 외 김○○의 확인서를 제시하고 있으나 청구 외 김○○가 실사용자라는 어떠한 금융증빙을 제시하지 못하고 있다. 셋째, 청구인이 제시한 쟁점토지 소재지 인근에서 ○○공인중개사를 운영한 청구 외 배○○의 확인서(인감증명 첨부)에 의하면 청구 외 배○○는 1989. 8.11. 청구인에게 쟁점부동산을 22,000,000원에 취득하도록 중개한 사실과 1989.11.26. 청구인이 쟁점부동산을 청구 외 김○○에게 27,000,000원에 매도하도록 중개한 사실 및 청구인이 잔금수령 후 매수자에게 소유권을 이전하여 갈 것을 종용하였으나 청구 외 김○○가 이전등기를 미루다가 1995. 8. 3. 소유권이전 등기하였는데 이 때에도 본인이 입회하였음을 확인하고 있고, 또한, 매수자 청구 외 김○○의 확인서(인감증명 첨부)에서도 청구인이 제시한 매매계약서와 같이 계약금, 중도금, 잔금을 지급하였다고 확인하고 있다. 전시한 소득세법에 의하면 토지의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날을 양도시기로 하는 것이고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일을 그 양도시기로 하는 것이며, 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 하는 것인 바, 청구인이 1989.11.26. 쟁점토지의 잔금을 지급받았다고 매수인, 중개인이 이를 확인하고 있으나 그러한 사실이 객관적으로 확인될 수 있는 금융자료를 전혀 제시하지 아니하여 잔금을 청산한 날이 분명하게 밝혀지지 아니하고, 쟁점토지에 근저당권을 설정한 날(1992. 6. 1.)에 쟁점토지의 잔금이 청산되었다고 볼 수 있는 점이 발견되지 아니하며, 청구인이 제시한 매매계약서상 잔금지급약정일(1989.11.26.)로부터 등기접수일(1995. 8. 3.)까지의 기간이 1월을 초과하여 전시한 법규정에 의하여 쟁점토지의 소유권이전 등기접수일인 1995. 8. 3.을 양도시기로 하는 것이 타당하므로 청구인이 주장하는 1989.11.26.과 1992. 6. 1.은 쟁점토지의 양도시기라고는 볼 수 없다 할 것이다.

○ 처분청에서 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 살펴보면, 첫째, 청구인이 쟁점토지를 취득한 때의 1989년 기준시가는 6,770,984원인데 청구인이 신고한 실지거래가액은 11,000,000원으로 기준시가보다 높게 거래된 점, 취득당시 매매계약서 및 영수증의 지질 및 보존상태 등으로 동 계약서가 취득당시에 작성된 진실된 계약서로 보이는 점, 취득당시 쟁점토지를 소개한 공인중개사 청구 외 배○○의 매매사실을 확인한 점으로 보아 청구인이 신고한 매매계약서상 취득가액은 신빙성이 있다고 보여지고, 둘째, 처분청은 청구인이 ○○군청에 제출한 토지거래계약서상 신고필증에도 잔금일자 1995.6.23 매매대금 23,400,000원으로 되어 있고, 쟁점토지의 양도가액은 양도당시의 기준시가가 78,336,000원인데 반하여 청구인이 주장하는 실지양도가액은 27,000,000원으로 기준시가의 34.5%정도에 불과하고 거래증빙에 의하여 확인되지 않는다 하여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였으나, 비록 쟁점토지 양도 시 잔금청산일이 확인되지 아니하고 매매계약서상 잔금약정일로부터 1월이 초과되어 등기접수일을 양도시기로 하더라도 이 건 계약은 상기 거래내용으로 보아 매매계약서상 잔금약정일의 이전에 계약이 되었거나 적어도 매수자인 청구 외 김○○가 가등기를 설정한 1990. 2.24. 이전에 계약되었다고 보여지므로, 처분청이 1995년 당시의 쟁점토지의 기준시가와 신고한 양도당시 실지거래가액을 비교하여 청구인이 신고한 양도가액을 사실과 다르다고 판단한 것은 부당하다 할 것이며, 쟁점토지의 1993년 공사지가 15,744,000원, 1994년 공시지가 13, 900,800원에 비교하면 청구인이 신고한 양도가액은 훨씬 높게 거래되었다고 판단된다. 셋째, 이 건의 경우 매수자인 청구 외 김○○가 쟁점토지에 대하여 1990. 2.24. 매매예약에 의한 소유권이전 가등기를 한 점, 양도당시 쟁점토지를 소개한 공인중개사 청구 외 배○○의 매매사실확인서, 매수자 청구 외 김○○도 거래사실을 확인하고 있는 점, 청구인이 제시한 양도당시 매매계약서의 지질, 보존상태 등으로 동 계약서가 진실된 계약서로 보이는 점, ○○군청에 제출한 토지 거래계약서에 27,000, 000원보다 적은 금액인 23,400,000원으로 신고한 점, 1993년, 1994년 공시지가보다 높게 거래된 점등으로 보아 청구인이 신고한 양도가액 27,000,000원은 신빙성이 있다고 판단된다. 따라서, 처분청에서 실지거래가액에 대한 증빙자료를 확인하지도 아니하고 기준시가로 과세함은 부당하다고 판단되는 바, 청구인이 제시한 매매계약서 등에 이ㅡ하여 쟁점토지의 취득 시 실지거래가액은 11,057,591원(22,000,000원×384㎡/764㎡)로 하고, 양도당시 실지거래가액은 27,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하여 가세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 할 것이다.

○ 청구인은 쟁점토지가 양도당시 현황이 “답”이기 때문에 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 주장이나, 청구인이 주택을 주택을 건축할 목적으로 쟁점토지를 취득한 사실이 처분청에서 제시한 문답서에 의하여 확인되고, 1995. 6.22. ○○군수가 발급한 토지거래계약 신고필증상에서도 이용목적이 “단독주택”임이 확인된다. 쟁점토지가 “답”으로서 실제 경작한 사실에 대한 증빙제시가 없을 뿐만 아니라 우리청에서 청구인에게 쟁점토지의 경작여부를 전화확인(1999.12. 7. 10:39)한 바, 공부상 “답”으로 되어 있으나 쟁점토지를 취득당시부터 양도 후에도 도로가 나지 않고 실제 “답”으로 사용할 수 없어 농사도 짓지 못한 사실이 확인되었다. 이 건의 경우 쟁점토지가 지적공부상 지목이 “답”으로 되어 있으나 양도당시 실제 상황이 나대지상태이므로 장기보유특별공제 적용을 배제한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.