신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
○○세무서장이 99.7.9 청구인에게 결정고지한 98년 귀속 양도소득세 62,250,000원의 부과처분은
1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지부분(244㎡)의 양도가액을 162,727,739원으로 하고, 취득가액을 132,840,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 85.10.22 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 244㎡ 지상에 건물 837.35㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 편○○과 공동으로 신축 87.12.31 준공하여 여관을 운영하던 중 98.12.18 청구외 주○○에게 양도하고 98.12.26 자산양도차익 예정신고시 청구인의 지분(대지 244㎡,건물 837.35㎡의 1/2지분)에 대하여 실지 거래가액(양도가액 162,066,850원, 취득가액 157,140,000천원)으로 신고하였고 과세미달로 양도소득세를 납부하지 않았다. 처분청은 신고한 실지거래가액에 대하여 조사한 바, 신고한 내용이 사실과 다른 것으로 보아 실지거래가액 부인하여 기준시가를 적용 99.7.9 양도소득세 62,250,580원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(99.8.4접수, 99.8.20결정통지)을 걸쳐 99.09.29 이 건 심사청구를 제기하였다
청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 신고한 후 기준시가로 결정하자 불복청구시 쟁점부동산을 337,516천원(토지가액 132,849천원, 건물 204,840천원)에 취득하여 270,000천원에 양도하였으므로 불복청구시 제출한 가액을 실지거래가액으로 보아 당초 처분을 취소하여야 한다는 주장이다.
청구인이 신고한 거래가액을 현재 출장하여 탐문조사한 바, 쟁점부동산은 여관 건물로 거래가액이 최저 290,000천원 이상 거래되는 것으로 확인되어 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 볼 수 없고, 토지취득 당시에 사용하던 계약서 양식이 아닌 점으로 보아 매매 당사자간 담합에 의한 허위계약서이며 건물신축과 관련 도급금액을 인정할 수 없으므로 이건 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1.제94조 제1호. 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 같은법 제97조 제1항에 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.”고 규정하고 제1호 가목에서 “제94조 제1호. 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로서, “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우” 로 규정하고 있다. 한편 95. 12. 30개정된 소득세법시행령에 의하여 양도소득세 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액 신고를 하는 경우에 실지거래가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 부칙(95. 12. 30 대통령령 제14860호)에서 이를 96. 1. 1 이후 결정분부터 적용하도록 규정하였다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만,『이하생략』” 고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산 한다.
- 다. 사실관계 및 심리판단
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 98.12.26 부동산양도신고시 양도가액 162,066,850원(토지 124,133,700원, 건물 37,933,150원), 취득가액 157,140,000원(토지 132,840,000원, 건물 24,300,000원)으로 하여 실지거래가액으로 신고하였고, 양도소득 금액이 없어 양도소득세를 납부하지 않았음이 부동산양도신고서에 의하여 확인된다.
(2) 처분청은 신고한 실지거래가액을 부인하여 기준시가로 결정고지하자, 청구인은 불복청구시 쟁점부동산을 337,516천원(토지 132,840천원+건물 204,676천원)에 취득하여 270,000천원에 양도하였다고 매매계약서사본 및 도급계약서 사본을 제시하고 있다. 처분청은 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인이 실지거래가액을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면. 첫째, 청구인은 쟁점부동산을 270,000천원에 매매하였다고 제시한 매매계약서와 관련된 증빙자료를 검토한 바, 매매계약서에는 매매금액이 270,000천원으로 기재되어 있고 이중 지하점포 전세금 30,000천원을 제외한 240,000천원을 수령한다 라고 약정되어 있으며, 부동산 양도대금 240,000천원을 수령하여 98.12.18 청구인 명의의 ○○투자신탁에 136,000천원, ○○투자신탁에 50,000천원, ○○은행에 50,000천원을 각각 입금된 사실이 통장에 의하여 확인되고, 잔액 4,000천원은 ○○시 ○○구청에 지방세 체납액 4,000천원을 동일자로 납부하였음이 영수증서에 의하여 확인되고 있다. 둘째, 쟁점부동산을 양도하기 위하여 98.11.13자 ○○시에서 발행되는 생활지 “○○”에 290,000천원에 매매한다고 매물로 내 놓았고, 98.11.30~98.12.14 사이에 3번에 걸쳐 지역신문인 ○○일보에 295,000천원에 매매한다고 광고한 사실이 확인되고 있다. 위의사실로 보아 청구인이 주장하는 양도가액이 기준시가(393,124천원) 대비 68.6%이나 쟁점부동산은 신축한지가 10년이 지난 여관이고 부동산을 일간지 및 생활지에 290,000천원~295,000천원에 매매한다고 광고한 사실과 양도대금 270,000천원이 청구인의 통장 등에 의하여 확인되는 것으로 미루어 보아 쟁점부동산의 양도가액은 270,000천원이 정당한 것으로 판단된다. 셋째, 다음으로 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 132,840천원에 취득하여 건축비 204,676천원에 여관을 신축하였으므로 취득가액이 337,516천원이라고 주장하나, 쟁점부동산 취득에 대한 기준시가와 신고내용을 검토한 바, 쟁점부동산 취득당시 기준시가가 182,464천원(청구외 편○○지분 포함)인데 반해 신고한 취득가액이 337,516천원으로, 신고한 취득가액이 기준시가 대비 184.9%로 기준시가보다 높게 신고되었으며, 또한, 쟁점부동산을 87년도 신축함에 있어 골조공사비 48,600천원 기타 건축비 156,076천원이 지급되었다고 주장만 할 뿐 도급계약서 및 공사비 지급한 입증자료 제시가 없고 청구외 설○○이 최근에 공사내역서를 메모형태로 작성된 자료는 근거자료로 볼 수 없으므로 쟁점부동산 건축비가 204,676천원이라는 청구주장은 설득력이 없는 것으로 판단된다. 넷째, 청구인이 쟁점토지를 132,840천원에 취득하였다고 주장하고 있는 바, 실지 취득가액을 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 처분청은 토지 취득당시 사용하지 않은 매매계약서 양식이므로 매매 당사자간에 담합에 의한 허위계약서라고 보았으나, 쟁점토지 매매계약서상 계약내용을 보면, 85.9.9 청구인은 청구외 윤○○으로부터 쟁점토지를 132,840천원(계약금 10,000천원, 85.9.28 중도금 55,000천원, 85.10.19 67,840천원)에 매수하기로 계약을 체결하였고, 매매대금도 약정일에 지불하였음이 영수증에 의하여 확인되며, 원본 매매계약서와 영수증의 지질 상태로 보아 취득당시 작성된 것으로 보인다. 또한, 쟁점토지 취득당시 매매를 소개하였다고 확인한 청구외 여○○에게 전화로 사실여부를 확인한 바, 본인이 부동산 매매를 소개한 사실을 확인하고 있고 대매계약서도 소개인이 직접 작성하였다고 진술하고 있으며, 그 당시 주변시세가 평당 150만원~180만원에 거래되었다고 확인하고 있는데 반해, 처분청은 토지 취득당시 주변거래 실태 조사없이 단순히 매매계약서 양식이 취득당시에는 사용하지 않은 양식으로 보아 허위계약서라고 본 처분은 사실조사를 소홀히 한 점이 인정된다 할 것이다. 이와 같은 사실로 보아 토지의 취득 매매계약서 및 영수증의 지질상태 와 소개인의 확인서 등을 종합하여 본 바, 쟁점토지를 132,840천원(평당 180만원)에 실지 취득하였다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 위의 사실과 관계법령을 종합하여 보면, 쟁점부동산을 270,000천원에 양도한 사실은 정당하고, 쟁점부동산 중 건물의 취득가액은 거래증빙에 의해 실지 취득가액이 확인되지 않으나, 토지의 실지취득가액 132,840천원은 증빙에 의하여 확인된다 하겠다. 그렇다면, 토지와 건물의 가액을 구분함이 없이 일괄 양도한 경우 각 자산별 실지가액을 산정함에 있어서 기준시가로 안분 계산한 가액을 각 자산별 실지거래가액으로 볼 수 있는 것(국심 95서3955,96.2.28 같은뜻)이므로 쟁점부동산의 실지양도가액 270,000천원을 쟁점토지의 기준시가와 쟁점건물의 과세시가표준액으로 안분 계산한 토지가액 162,727,739원{270,000천원(실지양도가액)×244,000천원(토지기준시가)/ 244,000천원(토지기준시가)+ 160,848천원(건물기준시가)=162,727천원} 과 건물가액 107,272,261원을 토지와 건물의 실지양도가액으로 인정할 수 있다 할 것이다. 또한, 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하더라도 각각 별개의 방법에 의하여 그 양도차익을 산정할 수 있다 할 것(대법원 97누 11829,97.12.26 같은뜻)이므로 취득당시 실지취득가액이 확인되지 않는 건물은 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 과세하여야 할 것이고, 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되는 토지는 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 합당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.