건물의 취득가액이 실제 거래증빙에 의하여 확인됨에도 이를 조사하지 않고 실제취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당함
건물의 취득가액이 실제 거래증빙에 의하여 확인됨에도 이를 조사하지 않고 실제취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당함
○○세무서장이 청구인에게 결정고지한 95년 귀속 양도소득세 23,140,820원은 건물의 양도가액을 102,000,000원으로 하고, 건물의 취득가액은 157,707,890원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 78.12.25. ○○시 ○○구 ○○번지 대지 147.6㎡(청구인 지분 49.2㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인의 아들인 청구외 이○○, 이○○와 공동으로 증여받고, 쟁점토지의 지상에 청구인 단독명의로 92.3.27. 근린생활시설 건물(연면적 494.29㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하였으며, 95.10.27. 쟁점토지는 청구외 정○○외 2인에게 쟁점건물은 청구외 정○○에게 양도하고 청구인의 지분에 대한 양도소득세를 신고하면서 자산양도차익을 쟁점토지는 기준시가로 쟁점건물은 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 실제 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보고 청구인의 신고를 인정하지 아니하고 쟁점토지와 쟁점건물의 자산양도차익을 기준시가로 산정하여 95년 귀속 양도소득세 23,140,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.5.3. 이의신청을 거쳐 99.8.30. 본 심사청구를 제기하였다.
양도 당시 쟁점토지와 쟁점건물의 매매계약서를 각각 작성한 것은 토지 및 건물의 소유주가 각각 다르기 때문이고, 쟁점건물의 취득가액이 실제 거래증빙에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 조사하지 아니하고 실제취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인은 토지와 건물이 일체가 된 부동산을 일괄 양도하고 자의적으로 토지와 건물로 구분하여 매매계약서를 각각 작성하였으므로 그 계약서는 신뢰할 수 없고, 쟁점 건물의 취득가액도 거래증빙에 의하여 실제 취득가액이 확인되었다고 볼 수 없으므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
○ 소득세법 시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】 제2항에서『① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 경정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. (단서생략)
② 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자산의 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 심리판단
○ 사실관계를 본다.
(1) 청구인이 78.12.25. 쟁점토지를 청구인의 아들인 청구외 이○○, 이○○와 증여를 원인으로 공동취득 하였고, 청구인은 92.3.27. 쟁점토지의 지상에 쟁점건물을 단독으로 신축한 사실이 등기부등본, 건축물관리대장에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점토지는 95.10.27. 청구외 정○○외 2인(정○○2/4, 석○○1/4, 석○○1/4)에게 매매대금 208,000,000원에 양도하고, 쟁점건물은 같은 날 청구외 정○○에게 매매대금 102,000,000원에 양도하는 것으로 매매계약서를 작성하여 이를 근거로 청구인은 96.5.31. 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도에 대하여 양도소득세 확정신고서를 제출하였으며, 그 신고서에 의하면 쟁점토지는 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 51,168,122원으로 계산하였고, 쟁점건물은 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 △80,842,811원으로 계산하여 합계 △29,674,689원으로 양도소득세를 과세미달로 신고한 사실이 양도소득세 신고서에 의하여 확인된다.
(3) 처분청은 토지와 건물이 하나의 매매단위로 거래되는 것이 일반적인데 청구인이 양도소득세 신고목적으로 인위적으로 토지와 건물로 구분하여 체결한 쟁점토지에 대한 매매계약서의 매매가액은 객관적인 실지거래가액으로 볼 수 없고, 쟁점건물의 취득가액도 객관적인 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 기준시가로 결정한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.
○ 관계법령과 사실관계를 종합하여 심리 판단한다. 전시한 법령에서는 토지와 건물을 함께 양도하였으나 각각의 가액이 구분되는 경우 구분되는 가액을 토지 및 건물가액으로 하고, 구분이 불분명한 경우 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다고 규정하고 있고, 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정한다고 규정하고 있다. 처분청은 쟁점토지 및 쟁점건물이 상권이 형성되지 아니한 약전골목 안쪽에 위치한 사실을 확인하고 그 부동산의 매수인인 청구외 정○○을 조사하여 매매대금 총액이 금 3억1천만원에 거래된 사실을 문답서에 의하여 확인하였지만 청구인이 토지와 건물이 일체가 된 하나의 부동산을 자의적으로 토지와 건물로 구분하여 2매로 작성한 매매계약서는 허위계약서로 인정하였으나 토지와 건물은 각각 구분하여 거래될 수 있는 독립된 재산이고, 쟁점토지와 쟁점건물의 매도인은 청구인을 포함한 공동소유 및 청구인 단독소유로 소유자가 각각 다르고 그 부동산의 매수인도 단독 및 공동소유로 서로 다른 사실이 등기부등본에 의하여 확인된 사실에 비추어 매매계약서를 토지와 건물로 구분하여 각각 작성하였다는 이유만으로 이를 허위계약서로 간주할 수 없는 것이며, 처분청이 청구인의 신고내용에 대하여 쟁점건물의 매수인인 청구외 정○○을 조사하여 토지와 건물이 매매계약서의 금액으로 각각 거래된 사실을 확인하였고, 그 가액은 토지와 건물을 일괄양도하고 구분이 불분명한 경우 양도당시 토지의 기준시가와 건물의 기준시가로 매매총액을 안분계산한 가액<310,000,000×(494.29×207,000)/(494.29×207,000+147.6×1,260,000)=110,021, 665＞과도 별반 차이가 없으므로 처분청이 조사복명서에서 매매총액을 매매계약서의금액으로 인정하였다면 토지와 건물을 구분하여 매매한 사실도 인정된다. 다음 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액이 확인되는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 142,000,000원, 등록세 및 취득세 7,364,921원, 자본적 지출 및 양도비용 15,707,890원으로 신고하고 이에 대한 거래증빙으로 쟁점건물의 공사도급계약서 및 대금영수증과 쟁점건물의 지하에서 개업한 세종커피숍의 실내장식에 따른 견적서와 대금영수증을 제시하였으며, 공사도급계약서는 90.9.12. 청구인과 청구외 김○○가 공사기간을 90.9.16부터 91.3.31까지로 하여 체결한 계약서로서 공사도급액을 147,000,000원으로 약정하고 계약금 및 3회에 걸친 중도금은 약정한 바에 따라 지급하였으나 완공시 지급하기로한 잔금은 공사하자를 사유로 5,000,000원을 감액하여 총 142,000,000원만 지급한 사실이 거래대금영수증에 의하여 확인되고 청구인은 그 금액을 취득가액으로 신고하였다. 한편, 청구인이 쟁점건물의 자본적 지출에 대한 거래증빙으로 제출한 견적서는 ○○인테리어가 ○○커피숍의 인테리어공사에 대한 견적서로서 거래대금 영수증에 의하여 청구외 정○○에게 공사대금 15,707,890원을 지급한 사실이 확인되고, 이는 쟁점건물의 내용연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적지출로 인정되나, 쟁점건물의 취득세 및 등록세로 계상한 7,364,921원은 거래증빙을 제시하지 아니하여 이를 취득가액으로 인정하기 어렵다. 그렇다면, 처분청이 쟁점건물의 양도가액을 매매계약서의 양도가액을 인정하지 아니하고 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로 양도소득세를 과세한 것은 잘못인 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장의 일부가 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.