부동산 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 【표1】과 같이 부동산을 양도하고 쟁점부동산은 양도차익을 실지거래가액(취득가액 1,798,335,882원, 양도가액 1,000,000,000원)으로 하여 △915,459,592원을 양도소득금액으로 산출하였고, 14번과 15번부동산은 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득금액 204,140,384원을 산출한 후 98과세연도 자산양도차익예정신고시 양도소득금액을 합산하여 신고하였다. 【표1】 (단위: ㎡, 천원) 일련 번호 부동산소재지 지목 면적 취득일 취득가액 양도일 양도가액 비 고 1

○○시 ○○구

○○동 ○○번지 답 311 94.02.05 1,216,938 98.07.08 735,000 (이하 “쟁점부동산” 이라 한다) 취득가액과 양도가액은 청구인이 실지거래하였다고 주장하는 가액임 2 동소 ○○번지 대지 541 3 동소 ○○번지 전 575 4 동소 ○○번지 전 785 5 동소 ○○번지 대지 1,937 6 동소 ○○번지 전 162 7 동소 ○○번지 전 136 8 동소 ○○번지 전 1,798 9 동소 ○○번지 전 942 10 동소 ○○번지 잡종지 46 94.06.04 35,000 11 동소 ○○번지 잡종지 186 12 동소 ○○번지 잡종지 78.66 95.02.09 12,635 13 동소 ○○번지외 건물 891.53 96.08.21 533,763 265,000 소계 8,389.19 1,798,336 1,000,000 14

○○시 ○○구

○○로 ○가○○번지 대지 건물 221.6 106.86 85.01.01 343,197 98.06.08 645,666 기준시가로 신고함 15 동소 ○○번지 88.05.10 98.06.08 총계 8,717.65 2,141,533 1,645,666 처분청은 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액을 인정하지 아니하고 양도차익을 기준시가로 산정하여 99.9.16. 98과세연도 양도소득세 924,367,330원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.9.28. 이건 심사청구를 제기 하였다.

쟁점부동산의 실지거래취득가액과 양도가액이 양도 및 취득매매계약서, 대금지급 영수증사본에 의하여 확인되고 있으며, 취득가액 이하로 양도하게 된 경위는 IMF로 부동산시세가 폭락하였고 청구인의 자금압박으로 급히 양도하였기 때문에 저가 양도한 것이나 처분청이 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 제시한 양도 및 취득매매계약서의 매매대금을 확인한 바, 대금수수 사실이 허위로 확인되고 실지거래양도가액과 취득가액이 증빙으로 확인되지 않으므로 청구인이 신고한 양도 및 취득가액을 인정하지 않고 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 당처처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』

○ 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』

○ 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 94년 (주) ○○건설의 대표이사로 재직 중 【표1】의 1번~11번 부동산은 청구외 김○○으로부터 매입하고 12번 부동산은 청구외 김○○로부터 매입하였다고 하며 매매계약서와 영수증사본을 제시하고 있고, 취득계약당시 취득자금의 원천 및 지급수단에 대하여 ○○지방국세청의 조사공무원에게 진술한 사실이 있는 것으로 처분청이 제시한 진술조서에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인은 【표1】의 1번~12번 부동산 지상에 13번 건물(골프연습장)을 신축하여 96.7.1. 청구인 개인명의로 ○○골프스쿨이라는 상호로 사업자등록하여 골프연습장 운영업을 영위하다가 98.7.8. 쟁점부동산을 청구외 (주) ○○골프스쿨에게 양도하였으며 청구외 (주) ○○골프스쿨의 주주명부를 보면 【표2】와 같다. 【표2】 (단위: 원) 일련 번호 주주명 주민등록번호 관 계 인수 주식수 금 액 1 윤○○ 000000-0000000 청구인 1,800 18,000,000 2 김○○ 000000-0000000 김○○의 동생, 대표이사 2,000 20,000,000 3 김○○ 000000-0000000 3,400 34,000,000 4 조○○ 000000-0000000 3,400 34,000,000 5 김○○ 000000-0000000 청구인의 처 6,000 60,000,000 6 민○○ 000000-0000000 3,400 34,000,000 계 2,000 20,000,000

(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도차익을 실지거래가액에 의하여 신고하면서 증빙으로 양도매매계약서사본을 제시하고 있으며, 양도계약당시 매수인인 (주) ○○골프스쿨이 청구인에게 지급한 자금의 원천과 청구인이 이를 지급받아 사용한 사실 등에 대하여 조사공무원에게 진술하였음이 진술조서에 의하여 확인되고 있다.

○ 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 먼저, 취득가액에 대하여 본다.

(1) 【표1】의 1번~11번 쟁점부동산의 취득시 매매계약서에는 매수인이 청구인외 6명이라고 기재되어 있고, 계약금으로 93.6.15. 130,000,000원을 지급하고 93.9.20. 200,000,000원, 93.10.20. 300,000,000원, 93.11.30. 잔금 609,180,000원, 합계 1,239,180,000원을 지급하는 것으로 계약서에 기재되어 있으며, 매수인중 청구인을 제외한 나머지 6인은 인적사항이 기재되어 있지 않아 처분청 조사시 청구인에게 그들의 인적사항을 밝히도록 요구하자 이들에게 명의만 빌렸을 뿐 실지 매수자가 아니라고 하며 인적사항이 청구외 조○○, 조○○, 윤○○, 김○○, 김○○이고 나머지 1인은 기억이 나지 않는다고 하였으며 계약체결시 입회한 중개인은 청구외 김○○, 명○○, 정○○라고 진술한 사실이 있는 바

(2) 부동산 매매계약체결시 여러사람이 공동으로 취득할 때에도 매수인 각각의 인적사항을 기재하여 각자의 재산권을 확정하는 것이 일반적인 부동산거래의 관행이고, 그래야만이 각자의 재산권을 행사할 수 있는 바, 청구인이 특수한 사정이 있어 타인의 명의를 빌려 계약을 하였다 하더라도 인적사항은 모두를 기재하여야 하는 것인데도 이를 기재하지 않았을 뿐만 아니라 누구인지도 모른다고 진술한 점, 매수인 중 청구외 조○○은 이건 부동산 거래에 대하여 거래한 적도 없고 거래사실 자체를 알지 못한다고 처분청의 조사공무원에게 진술한 점, 입회인중 청구외 명○○은 취득당시 입회한 사실이 없다고 주장하였음이 청구외 명○○의 진술서에서 확인되는 점으로 보아 청구인이 제시한 【표1】의 1번~9번 쟁점부동산의 취득시 매매계약서는 진실된 계약서로 보기 어려우며

(3) 청구인에 대한 ○○지방국세청의 조사시 99.4.6.자 부동산 취득 및 양도 진술조서를 보면, 취득대금의 지급일자 및 지급금액은 오래된 일이라 기억이 나지 않는다고 하면서도 대금지급영수증을 제시하고 있어 이를 진실된 영수증이라고 보기 어려우며, 영수증외에 이를 입증할 수 있는 증빙서류를 제시하지 아니하고 있고, 총취득대금 1,216,938,000원 중 700,000,000원은 ○○상호신용금고에서 대출받아 지급하고 나머지는 청구인의 여유자금에서 지급하였다고 진술하고 있으며 이는 틀림없는 사실이라고 진술하고 있으나 처분청의 금융조사에 의하면 대출금에 대한 수표의 이서자가 (주) ○○건설로 되어있어 대출금은 ○○건설이 사용한 것으로 확인되었고 또한 대출일자가 진금지급일 이후이므로 ○○상호신용금고로부터 대출받아 취득자금으로 지급하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 하겠다.

(4) 청구인은 처분청이 금융조사에 의하여 대금흐름을 조사하자 취득대금의 잔금은 (주) ○○건설로부터 미리 차용하여 취득자금으로 지급하고 나중에 대출금으로 변제하였다고 진술을 번복하고 있으며, 처분청이 번복된 진술의 사실을 확인코자 증빙을 요구하였으나 청구인은 (주) ○○건설의 장부상 기재하지 않아 제출할 증빙이 없다고 진술하다가, 쟁점부동산은 실지로는 청구인의 자금과 (주) ○○건설의 자금으로 취득하였으며 소유권이전등기만 청구인명의로 하였다고 진술하는 것으로 보아【표1】의 1번~9번 부동산의 취득가액은 실지거래가액으로 인정되지 않는다.

(5) 【표1】의 11번 부동산의 취득시 매매계약서는 매수인이 최○○외 3인으로 되어있고 3인에 대한 인적사항이 없는 점, 매매계약서에 청구인의 명의가 기재되어 있지 않은 점, 최○○을 제외한 나머지 2인이 누구인지 모르고 있는 점, 매매계약의 위임을 하였다고 하면서도 위임장 등이 없는 점으로 보아 통상적인 부동산 거래관행과 맞지 아니하여 진실된 계약서라고 보기 어려우며, 총 취득가액이 938,000,000원으로 되어있으나 청구인이 3분지 1 지분을 소유권이전등기하였다고 진술하면서도 대금을 35,000,000원만 지급하였다고 주장하는 것을 볼 때 실지거래 취득가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우라고 볼 수 없다 하겠다.

(6) 청구인은 【표1】의 13번 건물(골프연습장)의 신축자금으로 533,762,682원이 소요되어 양도소득세 신고시 이를 취득가액에 합산하였다고 하면서도 이를 확인할 수 있는 관련증빙은 없는 것으로 진술하고 있으며, 이건 심리시까지 이에 대한 증빙을 제시하지 아니하고 있어 13번 건물의 취득가액이 증빙에 의하여 확인되지 않고 있다. 다음, 양도가액에 대하여 본다.

(1) 청구인이【표1】의 쟁점부동산을 청구외 (주) ○○골프스쿨에게 총양도가액을 1,000,000,000원(토지가액: 735,000,000원, 건물가액: 265,000,000원)으로 하여 양도하였다고 하며 매매계약서를 제출하고 있어 이를 보면, 매매계약서외 이를 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 않고 있고, 쟁점부동산의 양도가액이 시가보다 낮은 것은 경매로 헐값에 낙찰되는 것을 방지하기 위하여 급매한 것이며 당시 IMF상황에 비추어 저가양도가 아니라고 주장하나 쟁점부동산의 토지개별공시지가는 2,613,113,222원으로서 양도가액이 기준시가 대비 28.1%에 해당하여 청구인이 주장하는 양도가액은 일반적으로 경매에 의하여 낙찰되는 가액보다 낮은가액이라고 판단되어 청구주장은 신빙성이 없다.

(2) 쟁점부동산을 매수한 청구외 (주) ○○골프스쿨은 법인설립 자본금 납입액 200,000,000원을 청구인에게 계약금으로 지급하였고, 청구인은 이 계약금을 청구인의 개인 금융채무를 변제하였다고 진술하고 있으나, 청구외 (주) ○○골프스쿨의 법인설립 납입자본금 200,000,000원은 사채업자인 청구외 김○○으로부터 차입하여 ○○은행에 98.7.1. 오전 9시 35분 입금하고 2분후인 37분에 출금하여 청구외 김○○에게 반환하였음이 입금표, ○○은행발행 자기앞수표사본, 금융거래내역서사본, 통장사본, 청구외 김○○의 진술조서에 의하여 확인되고 있는 것으로 보아 계약금을 지급한 사실은 없었던 것으로 확인된다.

(3) 【표2】에서와 같이 청구인과 청구외 김○○, 김○○은 특수관계인으로서 청구외 (주) ○○골프스쿨 총발행주식의 49%를 소유하고 있으나, 법인설립 납입자본금은 차입 즉시 반환하여 없고 주주가 실지 납입하지 아니한 점, 주주중 1인인 청구외 조○○은 주주중 김○○와 김○○는 모르는 사람이라고 진술하고 있고, 대표이사로 등재된 김○○도 청구인과 김○○을 제외하고는 주주들을 모른다고 진술하고 있는 점, 청구인이 채무가 과다하여 채권자들로부터 재산을 보호하고자 쟁점부동산을 임의로 청구인의 처 김○○으로 가등기하고 그래도 안심이 되지않아 법인을 설립하여 양도하였다는 진술을 볼 때, 법인을 사실상 지배하고 경영한 자는 청구인이라 할 수 있고, 쟁점부동산 양도대금 지급사실이 불분명하므로 실지거래 양도가액이 증빙으로 확인된다고 할수 없다.

(4) 청구인은 쟁점부동산 양도대금 1,000,000,000원 중 매수인이 인수한 금융채무는 560,000,000원이고 나머지 440,000,000원은 대금을 직접받아 개인금융채무에 사용하였다고 하나 인수한 금융채무는 처분청이 ○○상호신용금고에 양도당시 채무내용을 조회하여 300,000,000원으로 확인하였고, 또한 양도대금수수에 관한 증빙을 현재는 제출할 수 없고 추후에 제출하겠다고 진술할 뿐 이건 심리청구 심리시까지 이를 제시하지 않고 있어 쟁점부동산의 실지거래 양도가액이 증빙에 의하여 확인되고 있지 않는다.

(5) 청구인은 99.4.16. 진술시에는 쟁점부동산은 청구인의 채무가 과다하여 이를 채권자로부터 보호할 목적으로 (주) ○○골프스쿨을 설립하여 저가에 양도하게 된 것이라고 진술하여 당초진술시 청구인의 채무변제목적으로 양도하였다는 진술을 번복하고 있고, 이로 인하여 양도매매계약서의 양도금액이 실지 대금지급사실과 서로 상이하여 관련증빙이 없다고 진술한 것으로 보아 청구인이 주장하는 매매계약서의 양도가액 1,000,000,000원은 실지거래 양도가액으로 인정할 수 없다. 위 사실을 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래 취득가액과 양도가액은 증빙에 의하여 확인되는 경우라고 볼 수 없으므로 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.