부동산매매업에 해당 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 75.11.24. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 잡종지 1,098㎡를 필지 분할하여 같은 동 ○○번지 대지 156㎡에는 다세대주택 8세대를 신축 분양하였으며, 같은 동 ○○번지 대지 156㎡(이하 “쟁점외 토지”라 한다) 및 같은 동 ○○번지 대지 376㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 나대지 상태로 양도하고 주택분양수입과 쟁점토지 및 쟁점외 토지의 양도금액을 96년 귀속 종합소득세로 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도는 종합소득세 과세대상이 아니고 95년 귀속 양도소득세 과세대상인 것으로 보아 기준시가를 적용하여 양도소득세 36,144,970원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.9.16. 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지는 주택건설용지로 매각되었고, 거래규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속ㆍ반복성이 있는데 이를 사업과 관련이 없는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점토지는 주택건설업과 관련없이 95.12.28. 필지 분할하여 양도된 토지로서 96년 귀속 종합소득세 과세대상이 아니므로 이에 대하여 95년 귀속분으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 양도소득세 과세대상인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 제1항에서『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』라고 규정하고 있고

○ 구 소득세법 시행령 제53조 【양도 또는 취득의 시기】 제1항에서『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(이하 생 략)』라고 규정하고 있고

○ 구 소득세법 제92조 【토지 등 매매차익과 예정신고산출세액의 계산】에서 『① 부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

② 제1항의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매차익에 제70조 제3항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

③ 제2항의 매매차익에 대한 산출세액의 계산에 관하여는 제97조 제1항 내지 제5항의 규정을 준용한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단 본 건의 과세경위를 보면, 청구인은 쟁점토지의 양도금액 78,960,000원을 96년 귀속 종합소득세 수입금액에 포함하여 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지의 양도는 양도소득세 과세대상인 것으로 보아 기준시가에 의하여 95년 귀속 양도소득세로 과세하였다. 청구인은 이에 대하여 종합소득세 신고가 정당하다고 주장한데 대하여 쟁점토지의 양도에 따른 소득의 종류와 귀속연도에 세액계산방법에 대하여 살펴본다. 청구인은 75.11.24. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 잡종지 1,098㎡를 4필지로 분할하여 그 중 쟁점토지는 95.12.26. 청구외 김○○에게 양도하고, 쟁점외 토지는 96.6.17. 청구외 김○○에게 양도하였으며, 같은 동 ○○번지는 96.1.20. 대지로 지목변경하여 다세대주택을 신축분양하고 분양가액과 쟁점토지 및 쟁점외 토지의 양도가액을 사업소득의 수입금액으로 보고 종합소득세로 신고하였으나, 쟁점토지는 다세대주택의 부수토지와 필지가 다르고, 청구인은 96.1.24을 개업일로 하여 주택신축업 사업자등록증을 교부받고 1996년 9월부터 그 주택을 분양하였으나 쟁점토지는 그 이전인 95.12.16. 매매를 원인으로 95.12.26. 소유권등기를 이전한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된 점으로 보아 주택신축판매업과 관련하여 쟁점토지를 양도한 것으로 보기 어렵고, 청구인이 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 쟁점토지를 매매한 사실이 없으며, 청구인의 부동산 매매규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속ㆍ반복적으로 부동산을 매매하였다고 볼 수 없으므로 청구인을 부동산 매매업자로 인정하기 어렵다. (설사, 청구인이 부동산매매업자에 해당되더라도 청구인은 쟁점토지의 매매금액을 단순히 96년 귀속 주택분양수입에 합산하여 일반세율에 의하여 산출세액을 계산하였으나, 쟁점토지는 95년도에 양도된 토지로서 구 소득세법 92조 에 의하면 비교과세방법에 의하여 산출세액을 계산하는 것이므로 청구인이 신고한 세액계산방법은 적법한 신고로 인정하기 어렵다.) 그렇다면, 청구인이 종합소득금액에 포함하여 신고한 쟁점토지 및 쟁점외 토지의 양도가액을 종합소득금액에서 차감하여 종합소득세를 경정결정하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.