주택의 양도차익 산정방법

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 73.10.15. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 443.1㎡를 ○○시로부터 4,000,000원에 분양받아 91.1.16. 그 토지의 일부를 분할하여 다가구주택 3세대(지번이 같은 동 ○○번지로 변경됨, 대지 176.6㎡ 주택 연면적 247.2㎡, 이하 “쟁점외 주택‘이라 한다)를 신축하고, 나머지 토지에 91.11.22. 다가구주택 12세대(대지 266.5㎡ 주택 연면적 568㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 97.6.9. 청구외 권○○에게 쟁점주택을 양도하고 관할세무서에 실제거래가액에 의하여 양도소득세 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 실제거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의하여 97년 귀속 양도소득세 71,949,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.8.30. 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점주택은 신축한 주택을 양도한 건으로 취득가액은 토지매도증서와 청구외 박○○가 작성한 견적서 및 공사대금의 송금자료에 의하여 확인되고, 양도가액은 청구외 권○○에게 양도하였으며 양도가액은 매매계약서 및 매수인의 거래사실확인서에 의하여 확인되는 데도 쟁점주택의 실제 거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점주택을 도급공사에 의하여 신축하여 취득하였음에도 공사도급계약서를 제시하지 아니하여 실제 취득가액이 확인되지 아니하고, 매수인은 매매가액에서 세입자의 전세보증금을 차감한 금액을 지급하였다고 하나 그 매매계약서에 구체적인 전세보증금에 관한 내용이 없어 실제 양도가액이 확인되었다고 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있고

○ 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 제1항 및 제3항에서 『① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(이하 생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용(이하 생략)』라고 규정하고 있고

○ 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (95.12.30 개정) 제1호 내지 제2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고

○ 같은 법 시행령 제167조【양도차익산정의 특례】 제1항에서『법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)

2. 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지거래된 취득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간에 의한 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단 본 건의 과세경위를 보면, 청구인은 97.6.9. 쟁점주택을 청구외 권○○에게 양도하고 97.8.25. 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으며, 그 신고서에는 양도가액 5억원에서 취득가액 355,152,600원(토지 12,133,600원, 건물 343,019,000원)을 차감하여 양도소득금액과 세액을 계산하여 신고한 사실이 확인되고, 청구인의 신고내용을 결정한 ○○지방국세청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 객관적인 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한 것으로 보아 ○○위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세표준과 세액을 결정하였고, 청구인의 과세적부심사청구(청구번호:○○적부 00호)도 동일한 이유로 “불채택결정”하였으며 이를 통보받은 처분청은 기준시가로 양도소득세를 결정한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다. 청구인은 이에 대하여 쟁점주택의 실제거래가액이 확인된다며 청구외 박○○의 사실확인원 및 견적서, 무통장입금의뢰서, 보수공사확인서, 부동산매매계약서 및 거래사실확인서 등을 거래증빙으로 제시하였으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 신고한 토지의 취득가액 12,133,600원에 대하여 보면, 토지가액은 청구인이 73.10.15. ○○시로부터 분양받은 총 취득가액 4,000,000원을 면적기준으로 쟁점주택과 쟁점외 주택의 부수토지로 안분계산하여 소득세법 시행령 제167조 제1항 에서 규정한 생산자물가지수에 의하여 의제취득일 현재의 가액으로 환산하여 신고한 사실이 신고서에 첨부된 취득가액 계산근거에 의하여 확인되고 이는 적법한 것으로 인정된다.

(2) 쟁점주택의 취득가액 343,019,000원에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택을 신축하면서 공사도급계약서를 작성하지 않고 청구외 박○○가 제시한 견적서에 의하여 주택을 시공하였다며 견적서를 제출하였고, 그 견적서는 1991년 3월에 총 공사금액을 323,019,000원(건축공사 255,161,000원, 전기공사 13,962,000원, 설비공사 36,396,000원, 별도공사 17,500,000원)으로 하여 작성되었으며, 여기에 청구외 박○○가 확인한 설계비 및 추가공사비 20,000,000원을 가산하여 343,019,000원을 쟁점주택의 신축가액으로 신고하였고, 그 신축대금을 청구인이 청구외 김○○(청구외 박○○의 모친)에게 27회에 걸쳐 송금하였다며 금 274,790,000원에 대한 무통장입금서 사본을 제시하고 있다. 청구인이 제시한 무통장입금서 사본에 의하여 청구인이 청구외 김○○의 ○○은행 계좌(000-00-000000)에 현금을 입금한 사실은 확인되지만, 청구인이 공사도급계약서를 작성하지 아니하고 공사대금을 91.1.21부터 91.11.30까지 27회에 걸쳐 소액으로 분산하여 청구외 박○○의 차명계좌에 입금하였다는 사실은 일반적인 공사대금의 지급관행에 비추어 극히 이례적인 방법이고, 청구인의 주장이 사실이라 하더라도 견적서 작성일 이전인 91.2.27까지 5회에 걸쳐 지급한 63,400,000원은 공사대금을 지급한 것으로 신뢰할 수 없으며 쟁점주택의 취득가액이 확인된 것으로 인정하기 어렵다.

(4) 쟁점주택의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택을 청구외 권○○에게 5억원에 양도하였다며 매매계약서를 제시하였고, 그 매매계약서에는 계약금 5천만원 및 중도금 1억5천만원, 잔금 3억원으로 기재되었으나 그 금액은 부동산 중개업자가 관행적으로 사실과 다르게 기재한 것이며, 실제로는 계약금으로 1천5백만원만 지급받고 중도금은 쟁점주택의 임대보증금 3억7천만원과 대체하였으며 소유권 등기이전시 잔금으로 115,000,000원을 지급받은 사실을 본 심사청구서에서 주장하였으나 그 매매계약서에는 각호별 임대보증금 내용을 적시하지 아니하였고, 본 청구에 대한 심리중에도 임대차계약서를 제시하지 아니하여 그 매매계약서는 신뢰하기 어렵다. 한편, 쟁점주택의 양도가액을 5억원으로 가정하면, 쟁점주택의 부수토지에 대한 공시지가가 391,755,000원인 점에 비추어 건물가액은 108,245,000원에 불과하여 청구인이 주장한 주택 신축가액 343,019,000원에 훨씬 미달하여 양수인이 거래사실확인서에 의하여 거래금액을 확인하였다 하더라도 이는 양도가액이 확인된 것으로 인정하기 어렵다. 살피건대, 이러한 사실을 종합하여 볼 때 쟁점주택의 취득 및 양도당시의 실제거래가액이 확인되었다고 볼 수 없고 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 기준시가를 적용한 과세처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.