쟁점토지 평가시 표준지 선정오류 여부.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 82.9.28. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 답 1,505㎡(이하 “환지전 토지”라 한다)가 96.12.3. ○○시 ○○구 ○○동 ○○지구 ○블럭 ○롯드소재 대지 673.2㎡(이하 “쟁점대지”라 한다)로 환지 승인되자, 97.4.17. 이를 양도하고 양도차익을 기준시가로 산정하면서 양도당시의 기준시가를 환지전 토지의 기준시가를 적용하여 양도소득세 신고납부하였다. 처분청은 쟁점대지는 환지로 인하여 양도당시 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 토지이므로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의해 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도차익과 세액을 계산하고 99.3.10. 97과세연도 양도소득세 88,951,190원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.5.19. 이의신청을 거쳐(12,120,020원 감액결정) 99.9.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점대지의 양도당시 기준시가 적용은 96.6.30. 고시한 개별공시지가를 적용하여야 하는 것인 바, 96.6.30. 고시한 개별공시지가의 기준일은 96.1.1.이므로 쟁점대지의 평가는 96.1.1.현재 쟁점대지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 개별공시지가가 산정되어 있는 토지를 표준지로 선정하여야 하나 처분청이 선정한 표준지는 96.1.1.현재 환지승인된 토지로서 96.12.3. 환지승인된 쟁점대지와는 위치나 이용가치가 다르므로 잘못 선정된 비교토지를 표준지로 보아 평가한 금액은 부당하다.

청구인은 쟁점대지가 상업용부지인 대지로 환지되어 양도되었음에도 환지되기 전의 지목인 답을 기준으로 개별공시지가를 평가하여야 한다는 주장을 인정할 수 없으므로 쟁점대지 양도당시와 이용상황이 유사한 대지를 표준지로 선정하고, 쟁점대지가 소재한 ○○지구는 환지로 인하여 개별공시지가가 공시된 토지가 없어 인근 ○○동 지구에 소재한 토지를 표준지로 선정하여 평가한 가액을 기준시가로 산정하고 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점대지 평가시 표준지 선정이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】에서 제1항 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 이하 생략』이라고 규정하고 있으며

○ 같은법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】에서 제1항 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴본다.

(1) 청구인이 82.9.28. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 답 1,505㎡는 95.5.11. 구획정리시행신고에 의하여 96.12.3. 상업용부지인 대지 1,331.7㎡로 환지예정승인되었으며, 환지된 대지 1,331.7㎡는 97.3.28. ○○동 ○○번지(○○지구 ○블럭 ○롯드) 대지 673.2㎡로 분할되어 97.4.17. 분할된 쟁점대지를 양도한 사실이 있다.

(2) 쟁점대지가 소재한 택지개발 ○○지구는 96.12.3. 환지예정 승인되어 쟁점대지 양도일인 97.4.17.에는 ○○지구중 개별공시지가가 공시되어 있는 대지는 없었음이 처분청조사서와 96.1.1. 현재의 공시지가 내역에 의하여 확인되고 있다.

(3) 처분청이 표준지로 선정한 ○○동지구 ○○블럭 ○롯드에 대하여 이건 심사청구서 심리시 ○○감정원 ○○지부 지부장 청구외 임○○에게 전화로 문의한 바, ○○감정원에서는 ○○동지구가 환지되어 지구전체에 개별공시지가가 없었을 때 ○○블럭 ○롯드의 개별공시지가를 제일 먼저 산정하고 이를 표준지로 하여 다른 토지의 공시지가를 산정하였다고 확인하고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단 한다. 청구인은 쟁점대지의 양도는 97.4.17.로서 양도당시 기준시가 적용은 96.1.1.을 기준으로 하는 공시지가를 적용하여야 하므로 96.1.1.현재 쟁점토지의 지목과 이용상황이 유사한 토지를 선정하여야 한다고 주장하는 바, 쟁점토지가 97.4.17. 양도되었으므로 기준시가 산정시 97.1.1.을 기준으로 공시된 공시지가를 적용하여야 하는 것이나 97.1.1. 기준의 개별공시지가를 공시하기 이전에 양도하였으므로 직전에 공시된 공시지가를 적용하도록 하는 것은 공시지가를 공시하여 오던 토지에 대하여 적용하는 방법이라고 할 수 있는 것이며, 공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지가액의 평가는 97.4.17. 양도당시 쟁점대지의 토지가액을 평가하여 이를 기준시가로 적용하라는 의미이지 96.1.1. 기준의 공시지가를 평가하여 이를 양도가액으로 보고 기준시가로 산정하는 것이 아니라 하겠다. 그렇다면, 청구인이 쟁점대지가 환지되어 상업용 부지인 대지로 변경된 후 양도하였음에도 환지전 지목인 답을 양도한 것으로 평가하여야 한다는 청구주장을 인정할 수 없으므로 처분청이 유사토지로 인근의 대지를 표준지로 선정한 것은 잘못이 없다고 판단된다. 청구인은 ○○지구내에 개별공시지가가 있음에도 ○○동지구의 토지를 표준지로 선정한 것은 부당하다고 주장하면서 그 증거로 청구외 허○○, 박○○, 최○○, 윤○○의 양도소득세 결정결의서를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 쟁점토지 양도당시 ○○지구내에 96.1.1.을 기준으로 개별공시지가가 고시된 토지가 없으며, 청구외 허○○, 박○○, 최○○, 윤○○의 결정결의서도 환지전의 개별공시지가를 적용한 잘못된 결정으로서 청구주장을 받아들일 수 없으므로 처분청이 ○○감정원의 토지가액 평가시 표준지로 선정한 ○○동지구의 ○○블럭 ○롯드를 표준지로 선정하고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 ○○협의회 자문을 거쳐 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.