양도시 실거래가액이 기준시가보다 현저히 낮은 점 등에 비추어 실지 양도가액이 신빙성이 없다고 판단하여 기준시가로 과세한 사례
양도시 실거래가액이 기준시가보다 현저히 낮은 점 등에 비추어 실지 양도가액이 신빙성이 없다고 판단하여 기준시가로 과세한 사례
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.
청구인은 자신이 72.1.27 취득한(의제취득일: 85.1.1) ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 490.2㎡, 같은동 ○○번지 대지 241㎡, 지상의 주택 및 근린생활시설 621.77㎡와 청구외 라○○(청구인의 배우자) 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 536.23㎡, 같은동 ○○번지 대지 536.9㎡ 지상의 근린생활시설 273㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 98.6.30 양도하고 98.8.26 양도소득세 예정신고하였으나, 처분청은 양도가액 및 건물취득가액이 불분명하다고 보고 ○○협의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 양도소득세 175,421,533원을 99.6.10 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.8.30 이건 심사청구를 제기하였다.
쟁점부동산의 양도가액과 취득가액이 확인됨에도 불구하고 신고가액이 신빙성이 없다고 보아 ○○협의회에 회부하여 기준시가에 의거 양도소득세를 결정함은 부당하다는 주장이다.
청구인은 고령이고 부동산을 팔아본 경험이 없이 쌍방이 직접 매매 거래하였다는 점은 인정하기 어려우며, 잔금일인 98.6.30 매수자인 김○○이 쟁점부동산을 담보로 청구외 법인 (주)○○은행 ○○지점에서 1,600,000,000원을 대출받은 점, 그 후 98.10.27 쟁점부동산이 ○○지방법원에서 경매개시 결정되었으며, 이때의 감정평가서에 의하면 평가액이 1,592,826,780원으로 확인되는 점으로 보아 청구인이 주장하는 실제 양도가액 800,000,000원은 총 거래가액의 일부분이라고 인정되는 등 신고가액이 신빙성 없으므로 처분청이 실가신고를 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략)”라고 규정하였으며,
○ 소득세법 제97조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 제4항 및 제5항에서는 “ 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1호~2호 (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 1.호(생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.
○ 같은법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 제1항에서 “ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고 또는 양도소득세 확정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다” 라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 사실관계를 살펴 보기로 한다. (가) 청구인이 72.1.27 취득한(의제취득일: 85.1.1) ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 490.2㎡, 같은동 ○○번지 대지 241㎡, 지상의 주택 및 근린생활시설에서 ○○가든이라는 상호로 음식점을 운영하다 98.6.30 청구외 김○○에게 800,000,000원에 매매계약하고 대금은 계약금 없이 일시불로 지급하였음이 부동산 매매계약서에 의하여 확인되며, 청구인은 98.8.26 쟁점부동산의 실제 양도가액 800,000,000원을 기준시가에 의하여 환산하여 토지 및 건물의 양도가액을 산정한 후 전체 양도가액을 안분하여 청구인의 토지 및 건물의 양도가액 338,329,587원을 산정하였고 같은 방법으로 산정한 취득가액 124,474,209원에 청구인이 89.8.20 공사계약한 공사도급금액 232,850,000원을 합하여 취득가액 357,324,209원을 산정하여 자산양도차익 예정신고한 데 대하여, 처분청은 신고한 양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가를 적용, 양도가액 628,569,640원 취득가액 173,298,772원으로 하여 양도차익을 산출한 후 청구인에게 98년도분 양도소득세 175,421,530원을 부과하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.(청구인은 당초 ○○동 ○○번지 대지 241㎡를 누락하여 양도가액을 226,949,529원, 취득가액 255,283,126원으로 처분청에 양도소득세 예정신고 하였으나, 심사청구시 신고내용을 보완한 양도소득금액 계산명세를 제출함.) (나) 쟁점부동산중 청구외 라○○ 소유의 부동산에는 97.11.21 채무자를 라○○으로 하여 (주)○○은행에 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정되었다가 98.9.9 말소되었고 쟁점부동산은 98.6.30 청구외 김○○에게 양도되었는데, 쟁점부동산 매수자 김○○은 같은 날 (주)○○은행 ○○지점에 자신을 채무자로 하여 채권최고액 2,240,000,000원의 근저당권을 설정하고, 대출금액 1,600,000,000원으로 부동산매매대금을 지급하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. (다) 쟁점부동산에서 청구외 김○○이 음식점을 영위하다 98.10.27 (주)○○은행의 신청에 의하여 ○○지방법원의 임의경매 개시결정되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고(사건번호: 00타경 000000), 동 경매가액 산정을 위한 재판부의 감정평가 의뢰에 따른 청구외 ○○감정평가사무소의 감정평가서에 의하면 쟁점부동산의 감정가액은 1,592,826,780원임이 확인된다. (라) 청구인이 양도소득세 신고시 실거래가를 입증하기 위하여 제출한 매매계약서에는 (주)○○은행의 채무등의 특약사항이 기재되어 있지 않았음이 확인된다.
(2) 위 사실에 대하여 청구인이 제출한 심리자료를 살펴본다. (가) 청구인의 쟁점부동산의 양도에 대하여 98.8.26 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고하면서 제출한 매매계약서를 보면 양도가액은 800,000,000원으로 기준시가 1,486,288,000원의 53.8%로서 기준시가 대비 양도가액이 낮은 합리적인 이유를 발견할 수 없다. (나) 쟁점부동산의 매매대금 800,000,000원은 매수자인 청구외 김○○이 (주)○○은행 ○○지점에서 98.6.30 쟁점부동산을 담보로 대출받은 금액 1,600,000,000원으로 지급한 점과, 쟁점부동산 매수자 김○○이 채무를 상환하지 아니하여 99.1.20 ○○지방법원의 경매개시 결정에 따라 청구외 ○○감정평가사무소에서 99.1.18을 시점으로 쟁점부동산을 평가한 감정평가서에 의하면 99.1.20 감정평가액이 1,592,826,780원인 점으로 볼 때 쟁점부동산의 양도가액을 신뢰하기 어렵다고 판단된다. (다) 처분청의 조사서에 의하면 쟁점부동산에는 임차인인 청구외 업소 ○○사의 임대보증금 20,000,000원 및 카쎈타의 임대보증금 15,000,000원이 있었으나 부동산 매매계약서에는 임차인들의 임대보증금의 승계가 없는 점과 쟁점부동산 중 청구외 라○○ 소유의 쟁점부동산에 97.11.21 근저당 설정되어 있는 채무액 200,000,000원의 승계에 대한 특약사항이 없는 점으로 보아 양도가액의 신빙성이 없다고 보여진다. (라) 청구인은 쟁점 부동산의 취득가액에 가산할 금액으로 89.8.20 계약한 청구외 법인 (주)○○건설과의 공사도급금액 232,850,000원(공급가액)을 제시하고 있으나, 위 법인은 94.9.30 폐업으로 도급금액을 확인할 수 없음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. 위의 사실과 관계법령을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 매매계약서상의 양도일 현재 금융기관의 대출금액이 1,600,000,000원인 점과 99.1.18 청구외 감정평가사무소의 감정평가액이 1,592,826,750원인 점으로 볼 때 쟁점부동산 양도시의 실거래가액이 기준시가 1,486,288,000원보다 현저히 낮은 점에 비추어 쟁점부동산의 실지 양도가액은 신빙성이 없다고 판단되므로, 처분청이 ○○협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.