양도시 실거래가액이 기준시가보다 현저히 낮은 점 등에 비추어 실지 양도가액이 신빙성이 없다고 판단하여 기준시가로 과세한 사례
양도시 실거래가액이 기준시가보다 현저히 낮은 점 등에 비추어 실지 양도가액이 신빙성이 없다고 판단하여 기준시가로 과세한 사례
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.
청구인은 자신이 77.10.27 취득한(의제취득일: 85.1.1) ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 536.23㎡, 같은동 ○○번지 대지 536.9㎡, 지상의 근린생활시설 273㎡와 청구외 이○○(청구인의 배우자) 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 490.2㎡, 같은동 ○○번지 대지 241㎡ 지상의 주택 및 근린생활시설 621.77㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 98.6.30 양도하고 98.8.26 양도소득세 예정신고하였으나, 처분청은 양도가액 및 건물취득가액이 불분명하다고 보고 ○○협의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 양도소득세 143,139,980원을 99.6.10 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.8.30 이건 심사청구를 제기하였다.
쟁점부동산의 양도가액과 취득가액이 확인됨에도 불구하고 신고가액이 신빙성이 없다고 보아 ○○협의회에 회부하여 기준시가에 의거 양도소득세를 결정함은 부당하다는 주장이다.
청구인은 고령이고 부동산을 팔아본 경험이 없이 쌍방이 직접 매매 거래하였다는 점은 인정하기 어려우며, 잔금일인 98.6.30 매수자인 김○○이 쟁점부동산을 담보로 청구외 법인 (주)○○상호신용금고 ○○지점에서 1,600,000,000원을 대출받은 점, 그 후 98.10.27 쟁점부동산이 ○○지방법원에서 경매개시 결정되었으며, 이때의 감정평가서에 의하면 평가액이 1,592,826,780원으로 확인되는 점으로 보아 청구인이 주장하는 실제 양도가액 800,000,000원은 총 거래가액의 일부분이라고 인정되는 등 신고가액이 신빙성 없으므로 처분청이 실가신고를 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략)”라고 규정하였으며,
○ 소득세법 제97조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (1호 생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.
○ 같은법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 제1항에서 “ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고 또는 양도소득세 확정신고 자진납부를 하지 아니 하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다” 라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 사실관계를 살펴 보기로 한다. (가) 청구인이 77.10.27 취득한(의제취득일: 85.1.1) 쟁점부동산에서 청구인의 자녀 청구외 라○○이 ○○가든이라는 음식점을 운영하다 98.6.30 청구외 김○○에게 800,000,000원에 매매계약하고 대금은 계약금 없이 일시불로 지급하였음이 부동산 매매계약서에 의하여 확인되며, 청구인은 98.8.26 쟁점부동산의 실제 양도가액 800,000,000원을 기준시가에 의하여 환산하여 토지 및 건물의 양도가액을 산정한 후 전체 양도가액을 안분하여 청구인의 토지 및 건물의 양도가액 464,317,174원을 산정하였고 같은 방법으로 산정한 취득가액 49,108,502원에 청구인이 92.9.30 공사계약한 도급금액 100,000,000원을 합하여 취득가액 149,108,502원을 산정하여 자산양도차익 예정신고한 데 대하여 처분청은 신고한 양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가를 적용, 양도가액 857,719,800원 취득가액 228,173,099원으로 하여 양도차익을 산출한 후 청구인에게 98년도분 양도소득세 143,139,980원을 부과하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. (나) 쟁점부동산중 청구인 소유의 부동산에는 97.11.21 청구인을 채무자로 하여 (주)○○은행에 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정되었다가 98.9.9 말소되었고 쟁점부동산은 98.6.30 청구외 김○○에게 양도되었는데, 쟁점부동산 매수자 김○○은 같은 날 (주)○○상호신용금고 ○○지점에 자신을 채무자로 하여 채권최고액 2,240,000,000원의 근저당권을 설정하고, 대출금액 1,600,000,000원으로 부동산매매대금을 지급하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. (다) 쟁점부동산에서 청구외 김○○이 음식점을 영위하다 98.10.27 (주)○○상호신용금고의 신청에 의하여 ○○지방법원의 임의경매 개시결정되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고(사건번호:00타경 000000), 동 경매가액 산정을 위한 재판부의 감정평가 의뢰에 따른 청구외 ○○감정평가사무소의 감정평가서에 의하면 쟁점부동산의 감정가액은 1,592,826,780원임이 확인된다. (라) 청구인이 양도소득세 신고시 실거래가를 입증하기 위하여 제출한 매매계약서에는 (주)○○은행의 채무등의 특약사항이 기재되어 있지 않았음이 확인된다.
(2) 위 사실에 대하여 청구인이 제출한 심리자료를 살펴본다. (가) 청구인의 쟁점부동산의 양도에 대하여 98.8.26 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고하면서 제출한 매매계약서를 보면 양도가액은 800,000,000원으로 기준시가 1,486,288,000원의 53.8%로서 기준시가 대비 양도가액이 낮은 합리적인 이유를 발견할 수 없다. (나) 쟁점부동산의 매매대금 800,000,000원은 매수자인 청구외 김○○이 (주)○○상호신용금고 ○○지점에서 98.6.30 쟁점부동산을 담보로 대출받은 금액 1,600,000,000원으로 지급한 점과, 쟁점부동산 매수자 김○○이 채무를 상환하지 아니하여 99.1.20 ○○지방법원의 경매개시 결정에 따라 청구외 ○○감정평가사무소에서 99.1.18을 시점으로 쟁점부동산을 평가한 감정평가서에 의하면 99.1.20 감정평가액이 1,592,826,780원인 점으로 볼 때 쟁점부동산의 양도가액을 신뢰하기 어렵다고 판단된다. (다) 처분청의 조사서에 의하면 쟁점부동산에는 임차인인 청구외 업소 ○○사의 임대보증금 20,000,000원 및 카쎈타의 임대보증금 15,000,000원이 있었으나 부동산 매매계약서에는 임차인들의 임대보증금의 승계가 없는 점과 쟁점부동산중 청구인 소유 쟁점부동산에 97.11.21 근저당 설정되어 있는 채무액 200,000,000원의 승계에 대한 특약사항이 없는 점으로 보아 양도가액의 신빙성이 없다고 보여진다. (라) 청구인은 쟁점 부동산의 취득가액에 가산할 금액으로 92.12.30 계약한 청구외 법인 (주)○○공영과의 공사도급금액 100,100,000원(공급가액)을 제시하고 있으나, 관련 증빙을 제시하지 못하여 공사도급금액을 확인할 수 없음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. 위의 사실과 관계법령을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 매매계약서상의 양도일 현재 금융기관의 대출금액이 1,600,000,000원인 점과 99.1.18 청구외 감정평가사무소의 감정평가액이 1,592,826,750원인 점으로 볼 때 쟁점부동산 양도시의 실거래가액이 기준시가 1,486,288,000원보다 현저히 낮은 점에 비추어 쟁점부동산의 실지 양도가액은 신빙성이 없다고 판단되므로, 처분청이 ○○협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.