실지거래 가액의 적정여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 임야 36,694㎡(이하“쟁점임야”라고 함)를 청구외 권○○으로부터 1981.7.2 매매로 취득하여 1997.9.29 청구외 (주)○○에 양도하고, 양도시 실지거래가액을 300,000,000원으로 하여 1997.11.29 자산양도차익 예정신고하였다. 처분청은 양도가액이 양도시점의 감정평가액 3,146,100,000원과 청구인이 양도한 인근 유사부동산 양도가액 1,995,584,000원에 훨씬 미달하는 등 신고가액이 신빙성 없다하여 양도 및 취득가액을 기준시가를 적용하여 1999.4.1 양도소득세 1997년도분 91,918,320원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.11 이의신청을 거쳐 1999.8.23 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점임야를 1997.9.29 청구외 (주)○○에게 300,000,000원에 양도하고 법정 기한내에 적법하게 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고하여 양도소득세를 납부하였으며 이 건 실지거래가액은 금융자료에 의하여 확인됨에도, 처분청은 쟁점임야의 특성, 즉 북향으로 부정형의 형태이며 지형은 50°를 초과하는 급경사의 높은지대에 속하고 있으며, 쟁점임야 면적의 약 45%는 공원지역, 약 6%는 도로로 지정되어 재산적 가치가 없으며 실제 주거지역은 약 49%이나 이 또한 개인주택으로 둘러쌓여 도로에 접한 면적도 진입할 도로도 없는 맹지나 다름없어 쟁점임야의 적정가격이 형성되지 아니하는 점을 감안하지 않고 저렴하게 양도하였다하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익 계산하여 결정한 처분은 부당하다.

청구외 (주)○○상호신용금고가 근저당 설정과 관련하여 감정평가 의뢰하여 감정기관에서 1997.9.23 작성한 감정평가서를 보면 자연녹지 및 공원(15,000㎡, 전체면적의 약 41.2%)을 제외한 감정가액이 3,146,100,000원이고, 청구인이 보유하다 1996.4.30 양도한 인근 유사부동산(○○시 ○○동 ○○번지, 임야 31,181㎡) 양도가액이 1,995,584,000원인 점, 통상적인 거래관행으로 볼 때 부동산매매계약의 경우 계약시 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하고 중도금 지급후 잔금을 지불하는데, 이 건은 계약과 동시에 일시불로 300,000,000원을 받아 은행에 바로 입금한 점, 청구인이 쟁점임야 이외의 다른 부동산을 양도시 일시불로 대금을 받은 것처럼 허위 매매계약서를 작성하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다가 허위임이 밝혀져 추징당한 점, 쟁점임야에 대한 감정평가서와 현장확인에 의하면 구거를 복개한 노폭 약 8～10미터의 포장도로와 접하고 있어 쟁점임야가 맹지라고 볼 수 없는점 등으로 보아 신고한 양도가액 300,000,000원은 실지거래가액이라고 보기 어려워 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건의 다툼은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세 결정한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법 규정 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도에 대한 양도소득금액 계산에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산정함을 원칙으로 하고, 같은 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 예외적으로 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 거래를 규정하고 있고, 그 중 하나로 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있다. 같은법 제100조 제1항에서는 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외 할 수 있다고 하고, 그 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 같은조 제6항에서 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점임야를 청구외 권○○으로부터 1981.7.2 매매로 취득하여 1997.9.29 청구외 (주)○○에게 양도하고 양도시 실지거래가액을 300,000,000원으로 하고 취득가액은 양도가액에 의한 환산가액으로 하여 1997.11.29 자산양도차익 예정신고 하였으나, 처분청은 양도가액이 양도시점에 평가한 감정가액 3,146,100,000원에 훨씬 미달하는 등 신빙성 없다하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 결정하였다.

(2) 청구인은 쟁점임야의 양도가액이 300,000,000원이라고 주장하면서 제시한 자료를 살펴보면, 첫째, 청구인은 1997.9.29 청구외 (주)○○와 3억원에 쟁점임야를 매매하고 양도대금 3억원을 당일 수표로 받아 문중 회계장부에 기재하고 청구외 ○○은행 ○○지점에 청구인 명의 신탁예금에 적립함으로써 실지거래가액이 금융자료로 확인된다고 주장하고 있으나, 일반적인 부동산 매매계약의 경우 부동산 중개업소를 통하여 거래하면서 매매대금 지급조건이 계약시 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하고 중도금 지급 후 잔금을 지급하는 것이 일반적인데 비하여, 이 건은 부동산 중개업자의 서명 날인도 없이 부동산 매매계약서를 작성하고 매매대금 3억원 전액을 계약 당일 지급받는 조건으로 한 것은 통상적인 계약서라고 볼 수 없고, 매수자가 1997.9.30 소유권이전한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 위 계약서는 검인을 위한 계약서라고 판단된다. 청구외 (주)○○상호신용금고가 쟁점임야에 대한 근저당 설정관계로 평가의뢰하여 감정평가사 청구외 조○○이 양도시점 직전인 1997.9.23 작성한 감정평가서를 보면 쟁점임야중 자연녹지 및 공원면적 15,000㎡를 제외한 감정가액이 3,146,100,000원임을 알 수 있고, (주)○○상호신용금고가 1999.6.8 경매를 통하여 1,545,600,000원에 쟁점임야를 낙찰받은 사실이 확인되고, 쟁점임야의 기준시가가 506,377,200원인 점 등을 종합하여 살펴보면 청구인이 주장하는 양도가액 300,000,000원은 현저하게 낮은가액으로서 객관성과 신빙성이 없다고 판단된다. 둘째, 청구인은 쟁점임야의 특성으로 쟁점임야가 북향으로 부정형의 형태이며, 지형은 50 °를 초과하는 급경사의 높은 지대에 속하고 쟁점임야의 약 45%는 공원지역, 약 6%는 도로로 재산적 가치가 없으며, 실제 일반 주거지역은 약 49%이나 이 또한 개인주택으로 둘러쌓여 도로에 접한 면적도 맹지나 다름이 없다는 점을 쟁점임야의 저가 양도 사유로 주장하고 있으나, 위 감정평가서의 평가요항표를 살펴보면, 위치 및 부근의 상황을 평가하면서 “쟁점임야는 ○○시 ○○동 소재 ○○고등학교 남측 인근에 소재하며, 서측 대로변으로는 각종 점포가 소재하여 인근은 다소 한산하나 시청으로 접근할수록 번화해지며, 노선 상가지대 후면은 단독주택 단지이고 인근은 아파트단지, 단독주택 등이 본 건과 유사한 임야 등과 혼재하는 도심 인근 성숙중인 주택지대임” 이며, 교통상황은 “시외버스터미날, ○○역 등이 차량으로 5분정도 소요거리에 위치하며 도심 근거리에 소재하여 교통여건은 무난한 편”이며, 도로상태는 “지적도상 맹지이나 현황은 서측 및 북측으로 구거를 복개한 노폭 약 8～10미터의 포장도로와 접한다”고 하며, 도시계획관계는 “일반주거지역, 자연녹지지역, 도시계획 시설도로 저촉, 도시계획시설 공원 세부 가로망 미고시지구”라고 평가한 사실을 알 수 있고, 청구인이 제시한 현장 사진을 살펴보아도 쟁점임야가 포장도로와 접하여 있음을 알 수 있고, 지적도를 보면 지목은 임야이나 주택지와 인접하고 도시계획에 의하여 게획도로가 나 있음을 알 수 있어 공원지역을 제외하여도 상당한 재산적 가치를 지닌 임야라고 판단되므로, 쟁점임야의 특성관계로 부동산의 적정가격이 형성되지 아니하였다는 청구주장은 타당성이 없어 보인다.

(3) 위 사실관계와 관계법령을 모아보면, 양도시점 직전에 평가한 쟁점임야의 감정가액 3,146,100,000원, 비록 양도일로부터 2년 후 이지만 낙찰가격 1,545,600,000원, 기준시가 506,377,200원임에 비추어 청구인이 신고한 양도가액 300,000,000원은 현저하게 낮은 가액으로서 특별히 쟁점임야를 저가로 양도할 만한 사유가 없어 객관성과 신빙성이 없다할 것이며, 따라서 처분청이 청구인의 실지거래가액이 거래증빙에 의거 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.