취득후 1년이내 양도한 자산으로서 교환당시 교환계약서 및 거래 상대방의 확인서에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 과세는 정당함
취득후 1년이내 양도한 자산으로서 교환당시 교환계약서 및 거래 상대방의 확인서에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 과세는 정당함
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 112㎡, 같은 리 ○○번지 전 208㎡, 같은 리 ○○번지 전 896㎡ 및 위 지상건물 160.56㎡(위 토지를 합한 1,216㎡ 및 건물 160.56㎡를 이하에서는 “쟁점1부동산” 이라 한다)와 같은 리 ○○번지 임야 248㎡, 같은 리 ○○번지 대지 124㎡, 같은 리 ○○번지 임야 125㎡(위 토지를 합한 497㎡를 이하에서는 “쟁점2부동산” 이라 하고, 위 쟁점1부동산과 쟁점2부동산을 합하여 이하에서는 “쟁점부동산” 이라고 한다)를 청구외 권○○로부터 94.2.18 취득하여 청구외 정○○에게 94.4.30 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 아래와 같이 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 99.7.2 양도소득세 43,004,600원을 과세하였다. (금액단위: 원) 구 분·취 득 가 액 양 도 가 액 양 도 차 익 세 율 비 고 쟁점1부동산 93,395,012 132,309,598 38,914,586 75 % 미등기 전매 쟁점2부동산 26,604,988 37,690,402 11,085,414 60 % 단기 양도 합 계 120,000,000 170,000,000 50,000,000 양도소득세 43,004,600원 청구인은 이에 불복하여 99.8.18 이건 심사청구를 제기하였다.
(1) 쟁점부동산은 교환거래로 취득 및 양도한 것으로서 실지거래가액이 금액으로 확정된 것으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.
(2) 만일 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다면 쟁점부동산의 양도가액은 전세보증금 채무 52,500,000원과 채무를 제외한 자산가액 37,000,000원을 합한 89,500,000원으로 하여야 한다.
부동산을 교환하는 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환 당시 그 부동산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 하는 것(소득세법 기본통칙 2-7-7-23)인 바, 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 교환 상대방의 확인서 및 계약서에 의하여 실지 거래가액이 확인되므로 확인된 실지거래가액에 의하여 산정한 양도차익으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 먼저 이건 과세처분의 경위를 살펴본다. 청구인은 94.2.18 청구외 권○○에게 청구인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 다가구주택 1층과 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 1층 점포(주택 및 점포를 합하여 이하에서는 “○○부동산” 이라 한다) 및 현금 70,000,000원을 지급하고 쟁점부동산을 취득하여 쟁점1부동산은 소유권을 이전하지 아니하고, 쟁점2부동산은 94.3.12 자신의 명의로 소유권을 이전등기 하였다가 쟁점부동산에 현금 10,000,000원을 합하여 94.4.30 청구외 정○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 267.9㎡ 및 위 지상 여관건물 492.97㎡(대지 및 건물을 합하여 이하에서는 “○○부동산” 이라 한다) 와 교환 양도하였다. 이에 대하여 처분청은 99.4.10자 청구외 권○○의 확인서(쟁점부동산의 가액을 120,000,000원으로 책정함)에 근거한 120,000,000원을 취득가액으로 하고, ○○부동산의 매매대금을 180,000,000원으로 한다는 94.4.12자 매매계약서에 근거한 170,000,000원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.
(2) 한편, 청구인은 교환거래로 취득 및 양도한 자산은 실지거래가액이 금액으로 확정된다고 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고 만일 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다면 쟁점부동산의 양도가액은 교환으로 취득한 ○○ 부동산의 총가액 180,000,000원에서 담보채무 70,000,000원과 전세보증금 채무 60,000,000원 및 미지급이자 3,000,000원, 합계 133,000,000원과 청구인이 현금으로 지급한 10,000,000원을 차감한 자산가액 37,000,000원과 쟁점부동산의 전세보증금 채무 52,500,000원을 합한 89,500,000원으로 하여야 한다고 주장하고 있다.
(3) 다음으로 이건 청구의 사실관계를 살펴 판단해 본다. 첫째, 교환거래로 취득 및 양도한 자산은 실지거래가액이 금액으로 확정된다고 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장에 대하여 살피면, 위 관련법령에서 살핀 바와 같이 양도자가 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 94.2.18 취득하여 94.4.30 양도한 것에 대하여는 당사자간에 다툼이 없으므로 쟁점부동산은 취득한 후 1년 이내에 양도한 자산으로서 교환당시의 교환계약서 및 거래 상대방의 확인서에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 둘째, 쟁점부동산의 양도가액은 전세보증금 채무 52,500,000원과 쟁점부동산의 자산가액 37,000,000원을 합한 89,500,000원으로 하여야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점부동산의 가액을 120,000,000원으로 책정한다는 94.4.10자 청구외 권○○의 확인서에 의하여 동 금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 결정하였음이 처분청의 조사서 및 확인서로 그 사실이 인정되며 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 양도가액에 대하여는 쟁점부동산에 대한 정당한 교환가액을 평가한 사실이 확인되지 아니하고 다만, ○○부동산을 전세보증금채무 등을 포함하여 180,000,000원에 매매한다는 매매계약서와 청구외 정○○의 확인서에 의하여 산정되었는 바, 처분청은 제시된 매매계약을 근거로 하여 쟁점부동산의 양도가액을 다음과 같이 교환으로 취득한 ○○부동산의 총가액 180,000,000원에서 청구인이 쟁점부동산외에 현금으로 지급한 10,000,000원을 차감한 170,000,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 산정하였으며, 현금 10,000,000 쟁점부동산 (170,000,000)
○○부동산 180,000,000 청구인은 아래와 같이 ○○부동산의 총가액에서 산정한 ⑥번의 자산가액에서 청구인이 현금으로 지급한 10,000,000원을 차감한 37,000,000원을 쟁점부동산의 자산가액으로 하고 여기에 ①번의 전세보증금 52,500,000원을 합한 88,500,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여야 한다는 주장이다. 현금 10,000,000
① 전세보증금 52,500,000
② 자산가액 (37,000,000)
③ 산출된 자산총액 (89,500,000)
④ 담보 및 지급채무 73,000,000
⑤ 전세보증금 60,000,000
⑥ 자산가액 47,000,000
⑦ 계약서상자산총액 180,000,000 (쟁점부동산) (○○ 부동산) 사실이 위와 같다면, 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 양도자산의 실지거래가액이 되어야 하는 것이며 양도하는 부동산의 정당한 가치를 평가하여 거래당사자간에 합의된 가액을 실지 양도가액으로 하는 것(같은뜻: 재일46014-1211, 98.7.2, 소득세법 기본통칙 2-7-7-23)이므로, 위 ①④⑤⑦번의 금액이 사실이라면 청구인의 주장은 일응 합리적이라고 할 수 있겠으나, 제시된 심리자료 만으로는 위의 금액이 확인되지 아니하고, 또한 청구인의 주장을 인정한다면 쟁점부동산의 양도가액은 89,500,000원이며 전세보증금 52,500,000원을 제외하면 순수한 자산가액은 37,000,000원이 되므로 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시(양도일 2개월 12일전)에 120,000,000원으로 평가하여 ○○부동산과 현금 70,000,000원을 지급하였다는 점으로 보아 이 또한 신뢰하기 어렵다고 하겠다.
따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.