실지거래 가액의 적정여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 186㎡, 건물 632.16㎡(이하 “쟁점부동산”이라고 함)를 토지는 청구외 김○○으로부터 1989.12.4 매매로 취득하고, 위 지상에 건물을 1990.10.17 신축하여 1996.12.3 청구외 김○○에게 양도하고, 양도시 실지거래가액 320,000,000원, 취득가액 349,423,000원으로 하여 1997.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고서를 제출한데 대하여, 처분청은 취득가액이 불분명하다는 이유로 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하여 1999.1.2 청구인에게 1996년분 양도소득세 30,587,990원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.21 이의신청을 거쳐 1999.8.18 심사청구 하였다.

청구인은 토지를 169,400,000원에 취득하고, 건물 신축비용은 180,023,000원으로 신고 하면서, 건물 신축비용의 증빙으로 투입원가에 대한 근거를 제시하였으며, 또한 당시 건물을 설계하였던 청구외 (주) ○○건축사사무소(대표이사 정○○)도 그 금액을 확인하고 있어 실지거래가액이 확인됨에도, 처분청은 건물의 취득가액이 불분명하다하여 이를 부인하고 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.

양도가액과 취득가액은 양도자가 양도소득세 과세표준 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 제시하는 건물 신축비용은 양도소득세 고지서를 받은 후, 사인간에 작성한 서류들로써 객관적인 증빙서류로 볼 수 없고, 거래사실의 증빙인 세금계산서도 없으므로 이를 건물 신축비용으로 볼 수 없어 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건의 다툼은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세 결정한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법 규정 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도에 대한 양도소득금액 계산에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산정함을 원칙으로 하고, 같은 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 예외적으로 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 거래를 규정하고 있고, 그 중 하나로 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있다. 같은법 제100조 제1항에서는 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외 할 수 있다고 하고, 그 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 같은조 제6항에서 국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산중 청구외 김○○으로부터 1989.12.4 매매로 취득하고, 위 지상에 건물을 1990.10.17 신축하여 1996.12.3 청구외 김○○에게 양도하고, 양도시 실지거래가액 320,000,000원, 취득가액 349,423,000원으로 하여 1997.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고서를 제출하였고, 거래사실 증빙으로 양도 및 취득당시의 부동산매매계약서와 건물 신축비용 명세를 기록한 서류를 제출한 사실과, 처분청은 청구인이 제출한 건물 신축비용이 거래사실을 입증할 만한 세금계산서등 증빙서류가 불비한 것으로 보아 1998.12.22 처분청의 공정과세협의회 의결을 거쳐 양도 및 취득가액을 기준시가 적용하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 1997.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고서를 처분청에 제출하면서 거래사실 증빙서류로 제출한 부동산 매매계약서 등을 살펴보면, 첫째, 양도가액이 320,000,000원이라고 주장하면서 제출한 1996.11.12 청구외 김○○와의 부동산 매매계약서의 경우, 부동산 매매 거래의 일반적 관행인 부동산 중개업자의 중개없이 당사자간에 작성되었고, 총 매매대금란이 공란으로 비어 있는 등 일반적인 부동산 매매계약서로써 신빙성이 없어 보이고, 둘째, 토지의 취득가액이 169,400,000원이라고 주장하면서 제출한 1989.3.30 청구외 김○○과의 부동산 매매계약서의 경우, 매매 부동산의 표시란을 보면 대지 224㎡(약 67.26평), 건물(스레트) 약 20평으로 표시되어 있는 바, 이는 토지와 건물을 일괄하여 취득하였음을 알 수 있으므로, 토지만의 취득가액이 169,400,000원이라는 청구주장은 타당하지 아니하다고 판단되며, 셋째, 건물 신축비용이 180,023,000원이라고 주장하면서 제출한 명세서를 보면, 거래상대방이 표시되어 있지도 아니할 뿐 아니라, 대금지금 사실을 입증하는 서류도 없이 단순히 “설계비 4,140,000원, 철근 12,743,000원, 레미콘 36,350,000원, 형틀대여 5,400,000원, 전기 6,240,000원, ㆍㆍㆍ 비계 1,800,000원, 총합계 180,023,000원” 으로 기록하여 제출함으로써 신빙성이 없을 뿐 아니라, 심사청구시 추가로 제출한 청구외 (주)○○건축사사무소의 확인서를 보면, 건축공사비 180,023,000원을 산출하면서 “1990년도 당시의 물가자료 및 실제 현장 시공상태, 설계도면 등을 참조하여 약산”한 것임을 알 수 있는 바, 이는 건물 신축에 따른 실제비용이 아님을 알 수 있다.

(3) 위 사실관계와 관계법령을 모아보면, 청구인이 실지거래가액 증빙서류로 제출한 양도 및 취득당시 부동산 매매계약서와 건물 신축비용 명세서는 신빙성과 객관성이 없어 보여 이를 실지거래가액이라고 인정하기에는 어렵다 할 것이므로, 처분청이 청구인의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.