소유권이 양도를 원인으로 이전등기된 것인지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다

청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 임야 27,337㎡(이하에서는 “○○리 토지” 라 한다)를 청구외 ○○이씨 ○○공파종회로부터 97.8.22 취득한 위 토지에서 689.23㎡(208.4평: 이하 “쟁점토지” 라 한다)를 98.5.13 청구외 윤○○에게 양도하면서 98.5.12 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 자진신고 하였고, 이에 대하여 처분청은 98.12월경 조사한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 99.1.19 양도소득세 38,977,430원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(99.4.6)을 거쳐 99.8.2 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라에 거주하는 청구외 윤○○으로부터 98.9.5 금 1억원을 차입하고 이에 대한 양도담보로 제공하기 위하여 98.9.11 청구인이 보유중인 토지 196평에 대한 소유권을 이전등기 하여준 사실이 있으며 99.7.26 위 원금 1억원과 이자 1천 5백만원을 변제하고 양도담보 재산의 환원을 위하여 소유권 환원절차를 진행중인 바, 쟁점토지의 소유권을 이전등기한 것은 채권보전을 위한 양도담보이므로 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인은 쟁점토지를 포함한 ○○리 토지를 전원주택지 조성목적으로 취득하여 청구외 윤○○외 11인에게 분할하여 양도하였음이 청구인이 신고한 자산양도차익 예정신고서(98.5.12)에 의하여 확인되고 쟁점토지를 98.5.13 청구외 윤○○에게 105,000천원에 양도하였음이 청구외 윤○○의 사실확인서 및 등기부등본에 의하여 확인되므로 청구인이 쟁점토지의 소유권이 이전된데 대하여 채권보전을 위한 양도담보라고 주장하는 것은 조세회피 목적에 불과하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건은 쟁점토지의 소유권이 양도를 원인으로 이전등기된 것인지 채권보전목적의 양도담보로 인하여 소유권이 이전등기된 것인지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이건 양도 당시 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서는 “제4조 제3호 및 이 장에서 ‘양도’ 라 함은 자산에 대한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다” 고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제151조【양도로 보지 아니하는 경우】제1항에서는 “법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것.

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것.

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것“ 이라고 규정하고 있으며, 같은법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목과 같은법 시행령 제166조 제4항 제1호 및 제5항 제1호를 이건과 관련하여 종합하면, 토지ㆍ건물 등의 부동산 양도에 대한 양도소득세를 과세하기 위하여 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가로 하는 것이나, 단기매매차익을 목적으로 취득후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 ○○리 토지의 등기부등본상 소유권 이전 사실을 살펴본다. 번호 일 자 구 분 면적(㎡) 내 용 1 97.8.22 취 득 27,337 청구인이 ○○이씨○○공파종회로부터 취득 2 98.5.13 양 도 700.43 백○○(000000-0000000)에게 양도 3 98.5.13 양 도 427.89 오○○(000000-0000000)에게 양도 4 98.5.13 양 도 543.535 최○○(000000-0000000)에게 양도 5 98.5.13 양 도 543.535 장○○(000000-0000000)에게 양도 6 98.5.13 양 도 578.28 김○○(000000-0000000)에게 양도 7 98.5.13 양 도 689.23 윤○○(000000-0000000)에게 양도 8 98.5.13 양 도 637.67 서○○(000000-0000000)에게 양도 9 98.5.13 양 도 745.26 유○○(000000-0000000)에게 양도 10 98.6.15 양 도 647.9 정○○(000000-0000000)에게 양도 11 98.6.15 양 도 595.04 정○○(000000-0000000)에게 양도 12 98.6.15 양 도 416.64 김○○(000000-0000000)에게 양도 13 98.6.15 양 도 429.75 임○○(000000-0000000)에게 양도 14 98.6.15 양 도 442.97 김○○(000000-0000000)에게 양도 15 98.7.9 말 소 689.23 7번내용 98.6.30 해제를 이유로 등기 말소됨. 16 98.9.11 양 도 1,236 박○○(000000-0000000)에게 양도 17 98.9.11 양 도 661 김○○(000000-0000000)에게 양도 18 98.9.11 양 도 892 박○○(000000-0000000)에게 양도 19 98.9.11 양 도 661 장○○(000000-0000000)에게 양도 20 98.9.11 양 도 661 용○○(000000-0000000)에게 양도 21 98.9.11 양 도 991 이○○(000000-0000000)에게 양도 22 98.9.11 양 도 648 윤○○(000000-0000000)에게 양도 23 98.9.11 양 도 1,071 박○○(000000-0000000)에게 양도 24 98.9.11 양 도 1,887 이○○(000000-0000000)에게 양도 25 98.9.11 양 도 749 오○○(000000-0000000)에게 양도 26 98.9.11 양 도 720 권○○(000000-0000000)에게 양도 27 98.9.11 양 소 661 최○○(000000-0000000)에게 양도 28 98.9.11 양 도 1,653 김○○(000000-0000000)에게 양도 29 98.10.1 양 도 996 배○○(000000-0000000)에게 양도 30 99.5.21 양 도 711.64 이○○(000000-0000000)에게 양도 31 99.6.12 양 도 774.4 채○○(000000-0000000)에게 양도 32 99.8.23 말 소 648 22번내용 99.8.11 계약해제를 이유로 등기말소 33 99.8.23 양 도 648 박○○(000000-0000000)에게 양도 청구인은 심리일 현재 21,681.94㎡ 양도하고 5,655.06㎡ 소유하고 있음

(2) 다음으로 제시된 심리자료에 의하여 등기부등본상 쟁점토지의 소유권 등기가 이전된 사실 및 처분청의 양도소득세 과세내용을 정리해 본다.

① 97.8.22 ② 98.5.13 ③ 98.7.9 ④ 98.9.11 ⑤ 99.1.20 ⑥ 99.8.23 ─●──────●─────●─────●─────●─────●─ 청구인 윤○○에게 ②번 소유권 윤○○에게 ②번 내용 ④번소유권 27,337㎡ 689.23㎡ 말소됨 648㎡ 대하여 말소됨 취득 소유권이전 (98.6.30해제) 소유권이전 양도소득세 (99.8.11 (원인:매매) (원인:매매) 과세함 계약해제) 처분청은 위 ⑤번 내용과 같이 98.5.13자로 청구외 윤○○에게 소유권 이전등기된 쟁점토지에 대하여 99.1.20 양수인인 청구외 윤○○에게 확인한 실지거래가액으로하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 이건 청구에서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라에 거주하는 청구외 윤○○으로부터 98.9.5 금 1억원을 차입하고 이에 대한 양도담보로 제공하기 위하여 98.9.11 청구인이 보유중인 토지 196평에 대한 소유권을 이전등기 하여준 사실이 있으며 99.7.26 위 원금 1억원과 이자 1천 5백만원을 변제하고 양도담보 재산의 환원을 위하여 소유권 환원절차를 진행중인 바, 쟁점토지의 소유권을 이전등기한 것은 채권보전을 위한 양도담보이므로 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 98.4.23자 부동산매매계약서(매매대금을 3,300,000원으로, 잔금지급일이 98.5.7로 기재됨)를 첨부하여 98.5.12 처분청에 양도소득 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서를 접수하였음이 확인(접수번호 0000)되고, 청구외 윤○○은 처분청의 조사당시 쟁점토지를 105,000천원에 취득하였음을 자필 서명한 확인서에 의하여 확인하고 있으며, 98.9.11 청구외 윤○○에게 이전되었다가 99.8.23 청구인에게 환원등기된 ○○리 토지 중 648㎡에 대하여는 98.9.5 청구인에게 빌려준 1억원에 대한 채권담보를 목적으로 소유권이 이전되었다가 99.7.26 청구인이 채무를 변제함에 따라 소유권이 환원된 것에 불과하다고 99.7.26자 확인서에서 이를 확인하고 있다. 위 관련사실을 종합하여 보면, 처분청은 ○○리 토지 중 98.5.13 청구외 윤○○에게 소유권 이전등기된 쟁점토지에 대하여 과세한 반면, 이건 청구서에서 청구인이 양도담보라고 주장하는 것은 98.9.11 청구외 윤○○에게 소유권 이전등기된 648㎡에 대한 것으로 판단되므로 98.5.13 청구외 윤○○에게 소유권 이전된 쟁점토지는 채권담보목적의 양도담보라는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

(5) 한편, 위 ③번 내용과 같이 등기부등본에는 쟁점토지의 소유권이 98.6.30 해제를 원인으로 98.7.9 등기말소된 것으로 나타나 있어 이를 양도소득세 과세대상인 ‘양도’ 로 볼 수 있는지 여부를 살피면,

○○지방법원 ○○등기소에 접수번호 00000번으로 98.7.9 접수된 쟁점토지에 대한 소유권 말소등기 신청서에 첨부된 청구인을 ‘갑’ 으로 청구외 윤○○을 ‘을’ 로하여 체결한 매매계약해제증서에 의하면, 98.6.30 청구인과 청구외 윤○○은 98.4.23 체결한 쟁점토지에 대한 위 ②번의 매매계약을 해제하는 계약을 체결하였으며, 매매대금과 관련한 내용으로는 동 해제증서에 ‘갑은 전항의 부동산의 인도를 받았을 때는 을에 대하여 제1항에 기재한 매매할 때 을로부터 수령한 매매대금 330백만원을 반환한다’ 고 기재되어 있는 점으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 98.4.23 청구외 윤○○으로부터 매매대금 330백만원을 수령하고 98.5.13 소유권 이전등기를 해주었다가 98.6.30 매매계약을 해제하여 수령하였던 매매대금 330백만원을 반환하고 98.7.9 쟁점토지의 소유권을 환원한 것으로 인정된다.

(6) 그렇다면, 쟁점토지의 소유권이 98.5.13 청구외 윤○○에게 이전되었다가 98.7.9 다시 청구인에게 환원등기된 것은 당사자간의 매매계약의 내용 및 이행이 하자없이 매매대상이 된 부동산에 대한 잔금이 적법하게 청산되고 소유권이전등기를 경료한 후 계약해제를 원인으로 그 부동산의 소유권이 당초 소유자 명의로 환원된 경우이므로 98.5.13 쟁점토지의 소유권이 청구외 윤○○에게 이전등기된 것은 부동산의 양도에 해당하는바(같은뜻: 재일22633-495, 92.2.28) 이에 대하여 처분청이 양수인인 청구외 윤○○에게 확인한 실지 거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 바 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.