기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1998. 8.20. ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 579㎡ 및 지상 건물(2층 주택과 식당 및 창고) 364.32㎡(청구인 지분 2분의 1)와 같은 동 ○○번지 답 82㎡(이하 “분할된 토지”라 한다)를 청구 외 ○○조합에게 양도하고 대지 579㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 182.16㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여만 실지거래가액(취득가액179,831, 316원, 양도가액 186,241,301원)으로 양도차익을 계산하여 1999.12.12. 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998년 귀속분 양도소득세 51,308,030원을 1999. 4. 6. 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999. 7. 2. 기각결정)을 거쳐 1999. 7.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 관련증빙에 의하여 실지거래금액으로 확인됨에도 청구인의 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 제출한 쟁점토지의 취득 시 매매계약서상의 매도자의 주소 및 취득자의 인적사항이 상이하므로 허위로 작성된 것으로 판단되고 쟁점건물의 건축비에 대하여는 시공자인 청구 외 ○○건설(주)와 1996.10. 5. 공사 계약한 것으로 되어 있으나 이를 확인할 만한 세금계산서 및 대금지불을 입증할 수 있는 증빙자료 등이 없을 뿐 아니라 시공사인 청구 외 ○○건설(주)는 국세청 전산조회자료에 의하면 1995.11. 5.에 폐업한 것으로 되어 있어 동 공사를 하였다고는 판단할 수 없으므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 한다고 규정하면서, 제5항 제2호에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 제시된 심리자료에 의하여 사실관계를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지(○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 579㎡)및 쟁점건물(2층 주택 및 식당건물 364.32㎡ 중 청구인 지분2분의1)와 분할된 토지(같은 동 ○○번지 답82㎡)를 청구 외 ○○조합에게 양도하였는 바, 등기부등본 및 건축물 관리대장에 의하여 그 취득사실을 보면,

① 등기부 등본에 의하면 당초 청구 외 김○○의 소유였던 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 3,144㎡ 중 청구 외 원○○(1996. 5.15.), 청구인(1996. 5.30.), 청구 외 장○○(1996. 6.18.)이 각각 661㎡의 지분을 취득하였으며

② 건축물관리대장에 의하면 청구인이 취득한 위 토지(661㎡) 중 579㎡에 청구 외 허○○(000000-0000000)는 1997. 1.21. 음식점 및 주택·창고 등 364.32㎡를 신축하여 1999. 1.30. 보존등기 하였다가 같은 날 청구인과 청구 외 김○○(각각 2분의 1 지분임)에게 소유권이전 등기되었음이 확인된다.

③ 한편, 청구인은 1997. 1.29. 위 토지 661㎡ 중 82㎡를 같은 동 ○○번지로 분할하였으며 나머지 579㎡를 대지로 지목을 변경하고 1998. 8.19. 분할등기를 하였다가 1998. 8.20. 쟁점부동산 및 분할된 토지를 청구 외 ○○조합에게 양도하였음이 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산 및 분할된 토지를 양도한 후 1998.12.12. 쟁점부동산에 대하여만 실지거래가액으로 자산 양도차익 예정신고(접수번호 255, 1998.12.12.)를 하였는 바, 그 신고서에 의하면, 청구인은 1996. 5.30. 쟁점토지를 75,331,316원(86,000,000×579/661)에 취득하여 1998. 8.20. 107,741,301원(123,000,000× 579/661)에 양도하였으며, 쟁점건물은 1997. 1.30. 104,500,000원(209,000,000× 1/2)에 취득하여 1998. 8.20. 78,500,000원(157,000,000×1/2)에 양도하였으며 양도차익에서 필요경비 10,070,553원을 차감하여 -3,660,568원의 양도차익이 발생하였다고 신고하였음이 확인되고, 셋째, 처분청의 조사서 및 양도소득세 결정결의서에 의하면 처분청은 쟁점부동산이 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다 하여 청구인의 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(2) 이 건 심사청구에서 청구인은 부동산 중개인이던 청구 외 장○○이 전매하는 쟁점토지 및 분할된 토지를 취득하면서 위 토지의 소유권등기가 청구 외 장○○의 명의로 이전등기되지 아니하여 청구 외 김○○의 명의로 된 매매계약서를 작성하였으며, 쟁점건물은 이축권 44,000,000원 및 설계비 8,000,000원을 포함한 건축비 209,000,000원이 소요되었고, 1998. 8.20. 쟁점부동산 및 분할된 토지를 280,000, 000원에 청구 외 ○○조합에게 양도하였다고 주장하고 있어 제시된 심리자료에 의하여 실지거래가액이 확인되는지를 살펴본다. 첫째, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 부동산 중개인이던 청구 외 장○○으로부터 쟁점토지 및 분할된 토지를 86,000,000원에 취득하면서 위 토지의 소유권등기가 청구 외 장○○의 명의로 이전 등기되지 아니하여 청구 외 김○○의 명의로 된 매매계약서를 작성하였을 뿐이므로 쟁점토지의 취득가액은 75,331,316(86,000,000×579/661)이라는 주장이나, 청구 외 장○○으로부터 위 토지를 86,000,000원에 취득하였다는 사실을 입증할 수 있는 매매계약서 또는 약정서나 이를 증명할 수 있는 매매대금 수수관련 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있다.

② 또한, 제시된 1995.12.10.자 매매계약서를 보면 청구인은 청구 외 김○○으로부터 ○○광역시 ○○동 ○○번지 답 200평을 계약금 15,000,000원(1995.12.10.) 중도금 50,000,000원(1996. 2.21.) 잔금 21,000,000(1996. 5.25.) 합계 86,000,000원을 지불하고 1996. 5.30. 위 토지(쟁점토지 및 분할된 토지)를 취득하는 것으로 작성되어 있으나, 양도인인 청구 외 김○○이 처분청에 제시한 1995.11.10.자 매매계약서를 보면 청구 외 김○○은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 951평을 청구 외 장○○에게 304,000,000원에 양도하는 것으로 작성되어 있다.

③ 한편, 청구인은 위 토지(쟁점토지 및 분할된 토지)를 청구 외 장○○으로부터 86,000,000원에 취득하였다고 주장하고 있으나 청구 외 장○○은 1999. 4.20.자 확인서에서 청구인이 위 토지를 평당 430,000원, 합계 86,000,000원을 지불하고 취득하였다고 확인하면서 당시 소개인으로 입회하였다고 확인하고 있다.

④ 그렇다면 위 관련사실을 종합하여 볼 때, 청구 외 장○○이 청구 외 김○○으로부터 토지(951평)를 매입하였고 다시 청구인에게 200평(쟁점토지 및 분할된 토지)을 양도하였다는 청구주장을 인정할 수 있다 하여도 청구인이 위 토지(쟁점토지 및 분할된 토지)를 청구 외 장○○으로부터 86,000,000원에 취득하였다는 매매계약서 또는 약정서나 매매대금 지급관련 금융자료 등의 관련자료를 제시하지 않는 한 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액(75,331,316원)이 실지거래가액으로 확인된다고 할 수 없다. 둘째, 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액(104,500,000원)이 실지거래가액으로 확인되는지를 제시된 심리자료에 의하여 살펴본다.

① 청구인은 청구 외 김○○과 공동으로 쟁점건물을 209,000,000원에 신축하였다고 주장하면서 1996.10. 5.자 공사도급계약서를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 시공자인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지의 『○○건설』의 대표 김○○와 도급자인 청구인 및 청구 외 김○○은 공사비 157,000,000원 이축비 44,000,000원 설계비 8,000,000원 합계 209,000,000원에 쟁점건물 신축공사 도급계약을 체결하였다는 내용이고,

② 1999. 4.22.자 청구 외 김○○의 확인서를 보면 자신이 ○○부동산을 통하여 이축건(건물 이축권의 오기로 보임)을 44,000,000원에 구입하였으며 계약금 62, 000,000원을 받아서 이축건 44,000,000원을 지불하고 설계비 8,000,000원을 주고 잔액 10,000,000원을 공사비로 사용하였으며 추가공사비 2,000,000원을 포함한 공사잔금 149,000,000원을 받았다는 내용(공사비 총액 211,000,000원)이나,

③ 도급계약서상 시공자(○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 『○○건설』대표 김○○는 국세청의 전산조회결과 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에서 1994. 3.18. 건설업으로 개업하였다가 ○○세무서장으로부터 1994.12.31. 직권폐업 처리된 사업자로 확인될 뿐만 아니라,

④ 청구 외 허○○(000000-0000000)의 이축권을 청구인 및 청구 외 박○○(쟁점건물의 공동명의자 김○○의 배우자임)에게 알선하는 과정에서 계약금 10,000,000원(날짜미상) 중도금 10,000,000원(1996. 7.30.) 잔금 24,000,000원(1996. 9. 9.) 합계 44,000,000원을 수령하였다는 청구 외 최○○의 1999. 5.(날짜 미상)의 확인서와 1996. 7.30 청구 외 박○○이 10,000,000원을 입금하고 1996. 9. 9. 24, 500,000원이 입금된 청구 외 최○○의 ○○은행 예금통장(000000-00-000000)사본을 종합하여 보면, 청구 외 최○○이 청구 외 허○○로부터 건물 이축권을 취득하여 청구인에게 양도하였는지 여부는 별론으로 한다 하더라도 1996.10. 5.자 공사도급계약서 및 청구 외 김○○의 확인서를 보면 청구인은 건물 이축권 매매대금을 1996.10. 5. 시공자인 청구 외 (주)○○건설에게 지급한 것으로 되어 있으나 청구 외 최○○은 그 매매대금을 도급계약서 체결일보다 빠른 1996. 7.30. 및 1996. 9. 9. 모두 수령하였다고 확인하고 있고 또한 청구 외 최○○의 ○○은행 예금통장(000000-00- 0000000)사본에 의하여 확인되고 있으므로, 위 1996.10. 5.자 도급계약서 및 1999. 4.22.자 청구 외 김○○의 확인서는 소급하여 작성된 것으로서 구체적인 공사대금 지급관련 금융자료를 제시하지 않는 한 이를 신뢰하기 어렵다.

⑤ 따라서 위에서 살펴본 바와 같이 제시된 심리자료에 의하여 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액(104,500,000)이 실지거래가액으로 확인된다고 보기 어렵다. 셋째, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산 및 분할된 토지를 청구 외 ○○조합에 주택을 102,000, 000원 창고 및 헛간을 55,000,000원 토지를 123,000,000원 합계 280,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으나,

② 당심에서 이 건 심리 중인 1999.12. 7. 현재 양수자인 청구 외 ○○조합으로부터 FAX로 매매계약서를 수신 받은 결과 총 매매대금은 일치하는 것으로 확인되나 토지 및 건물가액이 구분되어 있지 아니할 뿐만 아니라 양수인의 도장도 상이하여 청구인이 제시한 매매계약서는 진실된 계약서로 인정할 수 없다 하겠다. 넷째, 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항·제2호에서 살펴본 바와 같이 ‘양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에만 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것’이므로, 이 건 심사청구는 위 확인된 사실과 같이 그 취득가액이 실지거래가액으로 인정된다고 볼 수 없는 바, 처분청이 청구인의 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.