기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1985.12.20 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 430㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.7.29 청구외 임○○에게 양도하고, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 이에 대하여 ○○지방국세청에서 쟁점토지에 대한 실지조사한 결과에 따라 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 객관적인 거래증빙에 의하여 확인되지 않으므로 ○○협의회의 자문을 받아 실지거래가액의 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.5.11 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 154,985,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.12 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지를 220,000,000원에 취득하여 320,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고납부하였는 바, 위 취득가액 및 양도가액은 실지거래가액임에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

쟁점토지의 취득가액은 신고시 제출된 계약서 및 확인서이외는 그 실지거래가액을 확인할 수 없고, 취득당시 기준시가가 22,633,910원인 점 등으로 보아 신빙성이 없으며, 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 없을 뿐만아니라 쟁점토지의 ○○감정원의 감정평가액이 535,150,000원이며, 양도 당일 매수자가 금융기관으로부터 쟁점토지를 담보로 대출받은 대출금이 490,000,000원인 사실 등에 비추어 쟁점토지의 취득 및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않으므로 ○○협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다.』라고 규정하고,

○ 같은법 제97조 제1항 제1호에서 취득가액은 가목에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 같은 조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (이하 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지가 맹지라는 사실을 모르고 220,000,000원에 취득하여 장기간 처분하지 못하다가 320,000,000원에 청구외 임○○에게 양도하였는데도 처분청은 공시지가 및 맹지라는 특수성을 알지 못하고 공시지가를 기준으로 감정한 ○○감정원의 감정평가액을 들어 양도가액을 부인함은 부당하다고 주장하면서 계약서 및 확인서 등을 제시하고 있다. 제시된 심리자료를 보면,

(1) 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액의 증빙으로 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산의 취득 및 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 대금정산에 따른 객관적인 거래증빙(매매대금의 정산에 따른 금융자료, 사용내역, 영수증등)을 전혀 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 220,000,000원에 취득하였다고 제시한 취득당시 매매계약서 등을 보면, 취득당시 쟁점토지의 등기부등본상 취득하기전 금융기관에서 근저당권 설정을 한 사실을 알 수 있고, 매매계약서상 특약사항인 근저당권설정등 인수여부가 일반거래관행상 중요한 부분임에도 전혀 기재되어 있지 아니한 점 등으로 보아 취득당시의 매매계약서가 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙으로는 그 객관성을 인정할 수 없다 하겠다.

(3) 또한, 청구인이 제시한 양도당시 매매계약서는 일반적으로 부동산 매매에 있어서는 중개인의 중개에 의하여 매매가 이루어지는 것이 관행인데도 불구하고 사인간에 부동산중개인도 없이 작성된 매매계약서이고, 계약당일에 양도대금 전액을 지불하기로 작성되어 있어 일반적인 매매계약서라고 보기 어려운 점, 통상적으로 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 결정됨에도 양도당시의 기준시가가 460,100,000원인데 반하여 청구인이 주장하는 실지양도가액은 320,000,000원으로 기준시가의 69.5% 정도로 기준시가에도 미치지 못하는 가격인 점, 양도당시 쟁점토지가 맹지인 특수성이 공시지가 및 ○○감정원의 감정평가액에 반영되지 않았다고 주장하나 쟁점토지를 양도하기전 ○○감정원에서 평가한 감정평가서상 쟁점토지가 지적도상 맹지임을 알 수 있고 감정평가액이 535,150,000원이며, 매수자가 금융기관에서 쟁점토지를 담보로 대출받은 사실을 양도당시부터 청구인이 알 수 있었던 사실과 양도당일 매수자가 쟁점토지를 담보로 금융기관에서 대출받은 대출금이 490,000,000원인 점, 청구인이 주장하는 양도가액은 이례적인 거래로서 매매대금정산에 따른 금융자료를 전혀 제시하지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때 매매계약서의 기재만으로는 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 없다 할 것이고,(같은 뜻, 대법 96누 5810, 97.6.27) 그 밖에 달리 실지거래가액을 확인할 만한 증빙서류가 제출되지 아니하였으므로 청구인의 주장은 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 제시한 매매계약서 및 확인서로는 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다 할 것이고 객관적인 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 ○○협의회의 자문을 받아 실지거래가액에 의한 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이상과 같이 심리한 바, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.