실지거래가액 적용의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(전용면적 101.73㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 94.8.22. 청구외 배○○에게 양도하고 실제거래 증빙에 의하여 양도소득세를 신고하고 세액을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액은 인정하였으나 양도가액은 처분청이 조사한 가액에 의하여 자산양도차익을 결정하고 94년 귀속 양도소득세 34,515,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.7.26. 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점아파트를 92.12.22. 청구외 (주) ○○주택으로부터 76,001,000원에 신규 분양 받아 이를 94.8.22. 청구외 배○○에게 80,000,000원에 양도한 사실이 아파트분양계약서 및 매매계약서에 의하여 확인되는데도 이를 인정하지 아니한 과세처분은 부당하다.

청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액은 국세청 기준시가 및 양도당시의 시세에 비추어 볼 때 특별한 사유없이 저가에 양도하여 이를 신뢰하기 어렵고, 청구외 배○○은 쟁점아파트를 당시 시세를 반영한 1억3천만원에 취득한 것으로 확인하였으므로 이를 근거로 자산양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있고

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (95.12.30 개정) 제1호 내지 제2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 시행령 부칙 제8조【양도소득에 관한 적용예】(1995.12.30, 대통령령 제14860호) 제2항에서 『제153조 제4항ㆍ제155조 제1항과 동조 제15항ㆍ제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단 청구인은 쟁점아파트의 양도가액이 8천만원이라는 주장이고 처분청은 1억 3천만원이라는 의견이므로 이에 대한 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 쟁점아파트를 92.12.22. 청구외 (주) ○○주택으로부터 76,001,000원에 분양받아 94.8.22. 청구외 배○○에게 80,000,000원에 양도하였다는 쟁점아파트의 분양계약서 및 매매계약서의 사본을 제시하였으며 그 가액에 의하여 95.5.24. 자산양도차익확정신고서를 제출한 사실이 그 사본에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 양도당시 동일지역 동일평수 아파트의 국세청 기준시가(94.7.1.고시 109,000,000원) 및 양도당시의 시세가액(○○ 8월호, 최저 120,000,000원 최고 135,000,000원)에 미달하여 이를 신뢰할 수 없다며 쟁점아파트의 양도인을 조사하여 양도가액을 1억 3천만원으로 확인받아 자산양도차익을 계산하고 94년 귀속 양도소득세 34,515,400원을 결정고지한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. 관계법령과 사실관계를 종합하여 심리 판단한다. 전시한 법령에 의하면, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하여 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에는 자산양도차익을 실지거래가액으로 결정한다고 규정하고 있다. 본 건의 경우 청구인은 취득 및 양도당시의 분양계약서 및 매매계약서에 의하여 자산양도차익확정신고서를 제출하였고, 쟁점아파트의 취득가액에 대하여는 다툼이 없으나 양도가액에 대하여 다툼이 있으므로 이에 대하여 심리 판단한다. 청구인은 쟁점아파트를 8천만원에 양도하였다며 매매계약서 및 양도인의 거래사실 확인서를 제시하고 있으나 그 가액은 양도당시 ○○지에 기재된 매매사례가액 1억2천만원에서 1억3천5백만원 또는 국세청 기준시가 1억9백만원에 미치지 못하고, 청구외 배○○은 쟁점아파트를 8천만원에 취득한 것으로 거래사실확인서를 작성하였으나 ○○세무서의 조사과정에서는 이를 번복하여 쟁점아파트의 시세가액인 1억3천만원에 취득하였다고 확인하였다. 한편, 청구인이 제출한 매매계약서는 양도가액이 8천만원으로 기재되었으나 그 계약서는 매수인의 주소지인 ○○도 ○○시에 소재한 법무사가 등기이전을 위하여 작성한 검인계약서로서 실지거래계약서로 보기 어렵고 매매가액도 신뢰할 수 없으며 ○○세무서에서 조사한 매매가액이 양도당시 시세가액에 비추어 볼 때 실지거래가액으로 인정된다. 그렇다면, 처분청이 쟁점아파트의 양도당시 실지거래가액을 청구인이 신고한 가액을 인정하지 아니하고 ○○세무서에서 조사한 가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.