청구인은 거래대금과 관련한 증빙을 제시하지 못하고 있으며 건물신축에 관한 공사기간 등이 명시되지 않은 형식적인 도급계약서외 이를 뒷받침할 세금계산서 등 관련증빙의 제시가 없어 청구인의 주장을 인정하기 어려움.
청구인은 거래대금과 관련한 증빙을 제시하지 못하고 있으며 건물신축에 관한 공사기간 등이 명시되지 않은 형식적인 도급계약서외 이를 뒷받침할 세금계산서 등 관련증빙의 제시가 없어 청구인의 주장을 인정하기 어려움.
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 207㎡와 같은 곳 기타건물 653.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’95.7.6. 청구외 윤○○에 양도한 후 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세표준 확정신고서(이하 “신고서”라 한다)를 ’96.5.25. 제출하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가에 의하여 ’99.1.7. ’95년 귀속분 양도소득세 35,839,230원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.2.3. 이의신청을 거쳐 ’99.7.8. 본 심사청구를 제기하였다.
쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 실지거래한 금액으로 신고서를 작성하여 적법하게 제출하였는데, 처분청이 기준시가 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
쟁점부동산에 대한 양도금액이 현지 주변시세와 많은 차이가 나는 등 청구인이 제출한 매매계약서는 진실된 것으로 볼 수 없으므로 ○○협의회 심의를 거쳐 기준시가를 적용 양도차익 선정하여 양도소득세 과세한 처분은 정당하다
○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】 제4항에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.』
1. 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의산 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (93.12.31일 개정)
2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다. (93.12.31일 개정』라고 규정하고 있고
○ 같은 법 제45조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
(가) 제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.(93.12.31일 개정)
2. (이하 생략)』라고 규정하고 있으며
○ 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(95.12.30 개정) 제1호 내지 제2호 (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)』 라고 규정되어 있으며
○ 같은 법 시행령 부칙 제8조 【양도소득에 관한 적용례】 (1995.12.30. 대통령령 제14860호) 제2항에서 『제153조 제4항ㆍ제155조 제1항과 동조 제15항ㆍ제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있으며
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 제2항에서 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 심리판단 청구인은 쟁점부동산의 양도소득금액을 실제 거래증빙에 의하여 신고하였다고 주장하고, 처분청은 거래증빙에 의하여 실제거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가를 적용 양도소득금액을 계산하였다는 의견이므로 이에 대한 사실관계를 본다.
(1) 청구인이 ’96.5.25. 제출한 양도소득세 확정신고서상 쟁점부동산 취득 및 양도가액은 거래 당사자간의 매매계약서를 근거로 제시하고 있다.
(2) 청구인은 ’90.2.13 청구외 정○○부터 127,600,600원에 쟁점부동산의 토지 부분을 취득하여 건물부분은 145,700,000원의 공사비를 들여 ’91.11.3. 신축하였으며 청구외 윤○○에게 ’95.7.6. 300,000,000원을 받고 양도하였다고 주장하고 있고 이에 대한 증빙으로 매매계약서와 건물신축에 관한 도급계약서를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면
- 가) 취득 및 매도시 매매계약서상 부동산 중개인의 입회ㆍ날인이 없으며, 제시된 계약서사본외 대금지급을 증명할 수 있는 증빙의 제시는 없다.
- 나) 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 건물신축관련 도급계약서에는 공사기간ㆍ건축면적등의 표기가 없는 상태이고 청구인은 건축과 관련한 세금계산서 등 증빙서류를 제시하지 못하고 있으며, 건물 시공자로 표기된 청구외 (주)○○건설은 무단폐업한 상태로 실체가 없어 건축내역에 대한 확인이 불가능한 상태임이 처분청의 의견서에 의하여 확인된다.
- 다) 쟁점부동산이 양도가액을 증명하기 위하여 청구인은 검인계약서 사본을 제시하고 있으며, 제시된 검인계약서에는 “전세금 및 ○○은행 차입금 양도 양수함”이라는 특약사항이 명시되어 있으나 ○○등기소 보관중인 검인계약서에는 특약사항의 명시가 없는 사실이 확인된다.
(3) 쟁점부동산 양도가액과 관련한 처분청의 조사시 청구인은 현금을 중도금과 잔금 50,000,000원씩 수령하였다고 진술하고 있으나, 매수인인 청구외 윤○○는 전세보증금에 의하여 모두 상계하였다고 진술하고 있는 등 진술내용이 일치하지 않음이 확인되며, 청구인은 이에 대하여 쟁점부동산에 대한 소유권 이전 후 6개월 이후까지 3ㆍ4층 상가와 5층 주택부분을 계속 사용하였으며 전세금 형태로 100,000,000원을 산정하고 추후 정산하였다고 불복이유서에서 밝히고 있다.
(4) 처분청은 쟁점부동산 인근 부동산중개업소에 대한 확인결과 쟁점부동산의 양도당시 시가는 5억원 이상으로 탐문되고 있으며, 쟁점부동산과 200m 거리에 위치한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 상 부동산(○○프라자)의 ’97년 10월 거래한 평당가액 대비 쟁점부동산의 가액이 30~40%에 불과하다고 조사된 사실을 조사복명서와 처분청 의견서에서 밝히고 있으며, 청구인은 비교대상이 된 ○○프라자 건물은 위치 등 주변여건과 거래시기의 차이가 있어 단순비교함은 부당하다고 주장하고 있다.
(5) 처분청은 본 건에 대한 실지조사시 상기 내용을 종합하여 청구인이 제시한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 판단하고 ○○협의회 협의를 거쳐 쟁점부동산에 대한 양도가액의 실지거래금액이 불분명한 것으로 보아, 청구인이 신고한 금액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 결정하기로 판정하였음이 실지거래가액판정조서에서 확인된다. 다음 관계 법령과 사실 관계를 종합하여 심리 판단한다. 전시한 법령에 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우에도 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 ○○협의회 자문을 거쳐 이를 적용대상에서 제외하도록 규정하고 있고 본 건의 경우 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득 및 매도시 매매계약서사본을 제시하며 실지거래가액이 확인됨을 주장하고 있으나, 거래대금과 관련한 증빙을 제시하고 있지 못하고 있으며, 건물신축에 관한 공사기간등이 명시되지 않은 형식적인 도급계약서외 이를 뒷받침할 세금계산서등 관련증빙의 제시가 없어 청구인의 주장을 인정하기 힘들며 부동산 매매계약서상 관련채무 및 전세보증금이 존재할 경우 특약사항에 관련사항이 반드시 포함되어야 하나 ○○등기소에 보관된 검인계약서에는 이러한 특약사항이 기재되어 있지 않으며 청구인이 실가 신고시 동일한 검인계약서 사본에 특약사항을 추가기재하여 제출한 사실과 청구인의 주장대로 매매에 관한 등기완료후 쟁점부동산의 일부를 임차하는 형식을 계약한 후 잔금 1억원을 정산하였다면 이에 대한 별도의 임대차계약서가 존재하여야 하나 구두로만 약정하였다는 청구인의 주장은 부동산거래 관행상 신빙성이 없어 보인다. 또한, 처분청이 쟁점부동산 양도가액과 관련하여 인근 중개업소에 확인한 결과 약 5억원 정도로 탐문되는 등 청구인이 주장하는 3억원과는 현저한 차이가 나며 매매계약서상 부동산중개인의 확인ㆍ날인이 없는 등 본 건은 실제 거래금액이 확인된다고 볼 수 없어 청구인의 주장을 받아들이기 어려우므로 처분청의 과세결정에 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.