쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 임야 795㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 이○○에게 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 제출한 실지거래증빙에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의하여 자산양도차익을 계산하여 96년 귀속 양도소득세 39,263,130원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.7.3. 본 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 87.6.25. 9천만원에 취득하여 96.12.30. 1억원에 양도하였으며 매매계약서에 의하여 실지거래가액이 확인되는데 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점토지에 대한 취득 및 양도당시의 매매계약서는 중개인의 입회없이 청구인이 자필로 작성하여 실질계약서로서 신빙성이 부족하고, 청구인이 신고한 양도가액 1억원은 기준시가(102,254,000원)와 비슷하나 취득가액 9천만원은 기준시가(601,020원)에 비하여 현저하게 높고 매매계약서 이외에 거래증빙을 제시하지 아니하여 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.』

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있고

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (95.12.30 개정)』 제1호 내지 제2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단 청구인은 쟁점토지의 자산양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다는 주장이고, 처분청은 객관적인 거래증빙에 의하여 실지거래금액이 확인되지 아니하여 기준시가로 결정하여야 한다는 의견이므로 이에 대한 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 97.5.31. 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으며, 그 매매계약서에는 쟁점토지를 87.6.25. 청구외 김○○으로부터 90,000,000원에 취득하여 96.12.30. 청구외 이○○에게 100,000,000원에 양도한 것으로 기재된 사실이 청구인이 제시한 매매계약서 사본에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가는 102,254,400원으로 취득당시의 개별공시지가 601,020원 보다 170배가 상승하였음에도 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액은 별로 차이가 없어 신고가액을 신뢰할 수 없고, 취득당시 및 양도당시의 매매계약서를 중개인의 입회없이 자필로 작성하고 그 매매계약서 이외에 객관적인 거래증빙을 제시하지 아니하여 처분청은 청구인이 제출한 거래증빙으로 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 결정한 사실이 처분청이 제시한 불복청구에 대한 의견서 및 양도소득세 결정결의서 에 의하여 확인된다. 관계법령과 사실관계를 종합하여 심리 판단한다. 전시한 법령에 의하면, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하여 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에는 자산양도차익을 실지거래가액으로 결정하고, 그 이외의 경우에는 기준시가로 결정한다고 규정하고 있다. 본 건의 경우, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도 및 취득당시의 매매계약서를 첨부하여 자산양도차익 확정신고서를 제출하였으므로 양도소득세를 실지거래가액으로 결정할 수 있는 요건은 충족하였다. 다만, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 보면, 토지의 개별공지가가 토지의 시세를 반영한다고 볼 때 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가는 취득당시보다 약 170배가 상승하였음에도 청구인은 취득가액과 양도가액을 차이가 별로 없도록 신고하여 취득가액이 그 당시의 시세를 반영하였다고 보기 어렵고 청구인이 쟁점토지를 시세에 비하여 고가로 매입할 특별한 사유가 있는 것도 아니다. 또 청구인은 양도당시 매매계약서를 중개인 또는 입회인 없이 청구인의 자필로 작성하였고, 특히 취득당시 매매계약서는 당초 계약서가 훼손되어 청구인이 재작성하여 신빙성이 떨어짐에도 이에 대하여 구체적이고 객관적인 거래증빙을 제시하지 아니하여 청구인이 제출한 매매계약서에 의하여 쟁점토지의 실제거래가액이 확인되었다고 인정하기 어렵다. 그렇다면, 처분청이 쟁점토지의 실지거래금액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.