실지거래액으로 신고한 양도차익을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 631㎡ 및 같은동 ○○번지의 대지 617㎡(이하 “분할전 토지” 라 한다)를 87.1.12 취득하고, 분할전 토지를 다음의 <표 1>과 같이 양도하였으며 이 중 94년도에 양도한 토지(<표 1>)의 ①~④번 토지임, 이 중 ①,③,④번 토지를 이하 “쟁점토지” 라 한다) 에 대하여 95.5.15 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고납부하였다. <표 1> (단위: 천원, ㎡) 분 할 전 토 지 취 득 가 액 분 할 후 신 고 내 용 전 소유자 양수인 지번 면적 지 번 면 적 취득가 양도일자 양도가

○○동

○○번지 631 791,700

① ○○번지 124 78,662 94.12.30 97,500 허○○ 허○○

② ○○번지 395

94. 7.19 수 용

③ ○○번지 112 71,050 94.12.30 94,640 허○○

○○동

○○번지 617

④ ○○번지 333 211,247 94.12.30 280,000 김○○

⑤ ○○번지 284

95. 6.30 수 용 합계 1,248 791,700 1,248 360,959 472,140 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 인정하지 아니하고 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 94년 귀속분 양도소득세 165,856,200원 및 농어촌특별세 9,286,630원을 98.12.1 결정 고지하였고 청구인은 이에 대해 99.2.1 ○○지방국세청에 이의신청을 제기하였으며 처분청은 ○○지방국세청의 이의신청서 결정문에 따라 <표 1> ②번의 수용된 토지에 대하여 보상가액 127,666,000원이 양도당시 기준시가 209,440,000원에 미달함에 따라 보상가액을 양도가액으로 하여 경정하고 나머지 이의신청은 기각하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.6.3 본 심사청구를 제기하였다.

양도소득세 예정신고 및 확정신고시 매매계약서와 거래 당사자의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 제출하였고 처분청이 쟁점토지의 거래 당사자에게 거래금액을 조회한 결과가 청구인이 신고한 양도 및 취득가액과 동일함에도 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 근거과세원칙에 위배되므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 허○○는 당시 ○○시에 거주하고 있었음에도 청구인이 제출한 취득시 계약서에는 허○○의 주소가 ○○시(현재는 ○○시) ○○동 ○○번지로 표기된 점, 청구외 허○○와 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 자가 특수관계인인 점, 쟁점토지의 양도당시 인근토지의 지가가 평당 7백만원 내지 8백만원을 호가한 것으로 확인되는 점 등으로 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 있는지 그 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】 제4항에서 토지의 양도가액은 양도당시 기준시가로 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고

○ 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항 제1호 가목에서 토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비 중 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가로 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제5항 제2호에서 거주자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있고

○ 소득세법 시행령 제166조 의 개정규정은 대통령령 제14860호 부칙 제8조 제2항에 의하여 96. 1. 1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단 사실관계를 본다.

(1) 청구인 소유인 분할전 토지는 지상에 대각선으로 도로가 개설되면서 <표 1>과 같이 분할되었고, 청구인은 분할된 토지 중 94년도에 양도 및 수용된 토지에 대하여 실지거래가액의 증빙을 갖추어 양도소득세를 신고납부하였다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없어 실지거래가액이 확인되지 않는 경우로 보고 ○○위원회의 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였으며, 청구인의 이의신청서를 심리한 ○○지방국세청의 결정에 따라 처분내용과 같이 일부를 감액결정하고 나머지 이의신청 내용은 기각하였다.

(3) 이에 대해 청구인은 당초 분할전 토지를 주유소 신축목적으로 취득하였으나 지상에 대각선으로 도로가 개설됨에 따라 주유소 신축이 불가능하여 부득이 양도한 것이며, 신고한 양도시의 실지거래가액은 ○○시가 도로로 수용된 토지의 보상금 지급액과 비슷한 금액이고 수용보상금은 수용당시의 시가 상당액이 지급된다는 점으로 볼 때, 청구인이 신고한 양도시의 실지거래가액은 양도당시의 시가라고 할 수 있으며, 처분청이 실지거래가액에 대하여 거래상대방에게 조회한 결과에서도 청구인이 신고한 양도가액과 동일한 금액을 회신되었고 분할전 토지는 전 소유자인 청구외 허○○가 ○○증권(주)의 ○○지점장으로 재직할 당시 증권비리사건에 연루되어 분할전 토지를 포함한 전 재산을 압류당하였고, ○○증권(주)을 인수하게 된 ○○증권(주)(현 ○○증권(주))에서 ○○증권(주)에 대한 채권확보 목적으로 청구외 허○○의 전 재산을 매각하는 과정에서 청구외 ○○증권(주)의 개입하에 충분한 시가 검증을 통하여 취득한 것이므로 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 근거과세원칙에 위배된다고 주장하면서 양도 및 취득시의 매매계약서, 거래상대방의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서, 중개인의 거래학인서 등을 제시하고 있다. 사실관계와 관계법령을 종합하여 살펴본다.

(1) 청구인은 분할전 토지를 청구외 허○○로부터 취득하고 분할된 토지 중 쟁점토지는 청구외 허○○의 처 김○○, 아들 허○○, 여동생 허○○에게 양도하였는 바, 이에 대한 양도소득세 신고내용은 다음의 <표 2>와 같다. <표 2> (단위:㎡, 천원, %) 쟁 점 토 지 신 고 내 용 기 준 시 가 신고금액 대 기준시가 지번 면적 양도가액 취득가액 양도당시 취득당시 양도가액 취득가액

○○번지 124 97,500 78,662 168,640 80,991 57.82 97.12

○○번지 112 94,640 71,050 152,320 73,152 62.13 97.13

○○번지 333 280,000 211,247 399,600 217,498 70.07 97.13 합계 569 472,140 360,959 720,560 371,641 65.52 97.13

(2) 청구인이 신고한 양도시의 실지거래가액을 본다. 첫째, 청구인이 양도소득세 신고시 쟁점토지의 양도가액에 대한 실지거래가액의 증빙으로 쟁점토지의 매매계약서, 양수인의 거래사실확인서, 쟁점토지 중 ○○동 ○○번지 대지 333㎡를 양수한 청구외 김○○이 95.1월 5천만원을 대출받은 통장 사본을 제출하였으나, 대출받은 금액이 매매대금 총액에 미달하고 동 금액이 청구인에게 지급되었다는 사살이 확인되지 아니한다. 둘째, 조세의 납부와 관련하여 과세관청에 제출되는 부동산 매매계약서는 거래 당사자가 조세의 부담을 줄이기 위하여 거래금액을 낮추어 작성 제출하는 사례가 흔히 있고, 부동산 매매계약서는 사인간에 작성하는 것으로 거래 당사자의 담합에 의하여 임의 작성이 가능한 점으로 볼 때, 부동산매매계약서와 거래 당사자의 확인서를 제출하였다하여 매매계약서에 기재된 양도가액이 실지거래가액과 같다고 단정할 수는 없다고 할 것이며 특히, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 자와 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 자가 특수관계인인 이 건의 경우 매매계약서와 양수인의 확인서만으로는 실지거래가액을 입증하였다고 보기는 어렵다. 셋째, 쟁점토지의 개별공시지가를 보면, ○○동 ○○번지 대지 124㎡(<표1>의 ①토지)의 경우 ㎡당 92년 1,100천원, 93년 1,050천원이었고 양도당시인 94년도에는 1,360천원이었다가 95년도에 일시 하락하여 855천원이었으나 96년이후부터 최근까지 1,080천원으로 상향되었으며 개별공시지가는 통상 시가의 70% 내지 80% 수준이라는 점으로 볼 때, 청구인이 양도가액으로 신고한 ㎡당 786,290원은 시가보다 현저히 낮은 금액이라고 할 수 있고, 쟁점토지 중 ○○동 ○○번지 대지 112㎡와 ○○번지 대지 333㎡도 양도당시 개별공시지가 대비 62.13 및 70.07의 금액을 양도가액으로 신고하였으므로 시가보다 현저히 낮은 금액이다. 이와 같이 청구인은 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 허○○의 특수관계인에게 양도하면서 개별공시지가보다 현저히 낮은 양도가액으로 신고하면서 실지거래가액임을 입증하는 서류로서 매매계약서와 거래 상대방의 확인서외에 달리 입증자료를 제시하지 아니하고 있는 바, 과세요건 사실의 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있으나 신고내용이 거래관행에 비추어 이례적이고 신빙할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 납세자에게 입증책임이 있는 것이므로(대법원 00누 000, 85.3.12) 처분청이 청구인의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 보여진다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득시의 실지거래가액을 본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지의 양도소득세 예정 및 확정신고시 취득가액을 분할전 토지의 취득가애 791,700,000원을 분할전 토지의 면적(1,248㎡)으로 나눈 금액(634,375원)과 취득당시 인근지역 토지의 ㎡당 평균가액을 감안하여 ㎡당 취득가액을 653,145원으로 하고 이에 쟁점토지의 면적을 곱하여 산출한 금액인 360,959천원으로 신고하였는 바, 분할전 토지의 취득가액을 적용하지 아니하였고 신고한 취득가액은 취득당시 기준시가의 97.13%이다. 둘째, 전 소유자인 청구외 허○○는 본 심사청구시 제출된 확인서에서 분할전 토지의 매각절차를 당시 ○○증권(주) 감사실 대리인 청구외 김○○에게 도장을 넘겨주면서 위임하였다고 밝히고 있으나, 동 계약서상 매도자는 청구외 허○○이고 매수자는 청구인이며 입회인은 청구외 이○○으로 기재되어 있을 뿐 매각절차를 위임받은 김○○가 ○○증권(주)의 채권자로서 매매계약에 참여한 사실이 확인되지 아니하고, 청구외 허○○의 확인서 내용으로 볼 때 분할전 토지의 대금 중 일부 또는 전부를 채권자로서 매각절차를 위임받은 청구외 김○○가 받아갔을 경우 청구인은 등기부등본상 소유주로부터 취득하는 것이 아니므로 별도의 약정이 있었을 것으로 판단됨에도 청구인은 동 계약서 외에 분할전 토지의 취득경위에 대한 입증자료를 달리 제시하지 아니하였다. 셋째, 분할전 토지의 등기부 등본을 보면, 73.1.25 청구외 허○○가 보존등기에 의하여 취득한 분할전 토지에 대하여 83.6.25 청구외 ○○증권(주)회사가 매매예약을 원인으로 소유권이전청구원가등기를 하였다가 87.2.3 이를 소멸된 사실, 청구인이 소유권이전등기를 접수한 날과 같은 날인 87.1.12에 청구외 손○○이 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기를 하였다가 분할전 토지가 분할되고 ○○시에 수용(94.7.19)될 당시인 94.7.9 말소된 사실이 확인되는 바, 매매예약을 원인으로한 소유권이전청구권가등기는 통상 등기부등본상 소유자의 임의처분을 방지하기 위하여 사용된다는 점을 볼 때 분할전 토지에 대한 처분권 등이 청구인에게 있었다고 보기 어렵다. 한편, 청구인은 우리청의 심사청구서 보정요구에 대한 회신에서 청구외 손○○의 소유권이전청구권가등기는 분할전 토지의 취득당시 1억 2천만원을 1푼 5리의 이자지급 조건으로 차입하였다고 밝히고 있으나 이자를 지급한 사실 등이 확인되지 아니한다. 이와 같은 내용으로 볼 때, 청구인이 분할전 토지를 791.700,000원에 취득한 것으로 작성된 취득시의 매매계약서는 신빙성이 부족하고 이를 근거로 취득가액을 산정하여 신고한 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액으로 보기 어렵다고 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구의 청구주장은 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.