교환시 객관적인 교환가액이 없는 경우 기준시가로 계산함.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 290㎡를 1990. 4. 6. 취득하여 1990.10.25. 근린생활시설 652㎡(위 대지를 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축 후 부동산임대사업을 영위하다가, 1998. 9. 3. 쟁점부동산을 교환거래에 의해 청구 외 엄○○, 한○○에게 양도하고 1998.11.15. 실지거래가액(양도가액 270,000,000원, 취득가액 307.764.974원)으로 양도차익을 산정하여 과세미달로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 제시한 실지거래가액에 대한 증빙서류가 신빙성이 없는 것으로 보아, 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가(양도가액 225,244,000원, 취득가액 125,652,000원)에 의해 양도차익을 산정한 후 1998년 귀속분 양도소득세 30,833, 560원을 1999. 8. 9. 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 처분청에 이의신청(1999. 9. 9. 청구, 1999. 9.30. 기각결정)을 거쳐 1999.12.27. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 270,000,000원에 평가하고 청구 외 엄○○, 한○○ 소유 부동산을 124,000,000원으로 평가하여 교환한 거래로서, 신고한 실지양도가액이 기준시가 대비 119% 이상이고 임대보증금과 은행부채가 증빙에 의해 확인되며, 대지 취득가액 130,000,000원과 상가건물 신축비용은 1991년도 재무제표증명원에 의해 확인되는 등 신고한 실지취득가액 또한 증빙에 의해 확인되는데도 불구하고 이를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 처분은 부당하며 부동산거래에서 감정평가기관의 감정평가금액보다는 거래 당사자 간의 임의적인 평가에 의해 거래되는 것이 관행인 바, 쟁점부동산을 교환거래로 양도하고 거래증빙을 갖추어 신고한 실지거래가액을 부인할 결정적인 증거자료의 제시 없이, 처분청에서 이를 부인하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인의 경우 서로 다른 2개의 양도계약서를 작성하였으며 임대보증금에 관한 특약사항 등이 계약서에 기재되어 있지 않고 취득·양도계약서 모두 중개업자의 중개 없이 작성된 것으로 사실계약서로 보기 어렵고, 상가신축비용 관련 증빙의 제시가 없어 청구인이 주장하는 양도 및 취득 당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 않고 이건의 경우와 같이 시가감정을 하지 않고 교환대상 목적물을 임의로 평가한 단순한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이므로 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분이 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 실기거래가액의 정당여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호·및 제5호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

○ 소득세법 기본통칙97-1 【토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액 계산】 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.

1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 290㎡를 1990. 4. 6. 취득하여 1990.10.25. 근린생활시설 652㎡를 신축 후 부동산임대사업을 영위하다가, 쟁점부동산을 1999. 8. 2. 매매를 원인으로 청구 외 엄○○, 한○○에게 1998. 9. 3. 양도하였으며, 1998.11.15. 실지거래가액 (양도가액 270,000,000원, 취득가액 307, 764,974원)으로 양도차익을 산정하여 과세미달로 자산양도차익예정신고를 하였음이 등기부등본과 자산양도차익예정신고서에 의해 확인된다.

(2) 청구인이 교환거래라고 주장하는 위 엄○○, 한○○ 소유 부동산(이하 “교환대상부동산”이라 한다)의 등기부등본에 의하면, ○○도 ○○시 ○○동 산○○번지 임야 501㎡, 같은 동 산 ○○번지 임야 211㎡, 같은 동 산 ○○번지 임야 1,328㎡ 계 2,040㎡로서, 1999. 5. 7. 매매를 원인으로 청구인 앞으로 1999. 6.24. 소유권이전등기 접수된 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 270,00,000원(토지 120,000,000원, 건물 150,000,000원)으로 임의 평가한 후, ○○은행 ○○지점 차입금 1억원과 임대보증금 116,000, 000원을 차감한 54,000,000원을 실제가액으로 평가하고 교환대상부동산을 124,000,000원으로 임의평가한 후, ○○은행 ○○지점 차입금 7천만원을 차감한 54,000,000원을 실제가액으로 평가하여 서로 교환하였다는 주장에 대해 살펴본다.

① 쟁점부동산과 교환대상부동산을 당사자 간에 임의로 평가하여 교환한 것에 대해서는 청구인도 이견이 없다는 사실은 청구인의 불복이유서 기재 내용에 의해 확인된다.

② 교환대상부동산의 1998년 개별공시지가는 ㎡당 57,800원~ 61,400원으로서 청구인이 임의평가한 금액 124,000,000원은 개별공시지가를 기준으로 평가한 것으로 보여지나, 쟁점부동산은 임대용 상가건물이고 교환대상부동산은 임야로서, 평가근거를 제시함이 없이 124,000,000원으로 임의평가하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

③ 또한 쟁점부동산과 교환대상부동산을 각각 270,000,000원과 124,000,000원으로 평가한 후, 임대보증금과 금융기관 대출금을 차감한 실제교환대상가액이 54, 000,000원으로 동일하여 정산금이 발생하지 않았다는 주장은 쟁점부동산과 교환대상부동산의 용도 등에 비추어 볼 때 객관적인 주장으로 받아들이기 어렵다 할 것이다.

④ 쟁점부동산 중 토지는 기준시가 113,100,000원보다 106% 높은 120,000,000원에, 건물은 기준시가 112,114,000원보다 133%높은 150,000,000원으로 평가하여 기준시가 대비 평균 119% 이상 높은 가액을 양도당시의 실지거래가액으로 신고하였으므로 이를 적절한 평가액이라고 주장하나

⑤ 양도소득세 과세대상 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것이지만, 쟁점부동산과 교환대상부동산을 임의 평가한 이건의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없는 것으로 판단된다.(대법 99두 1299, 99. 3.29. 판결, 대법 97누 7455, 98. 2.10. 판결 참조)

(4) 쟁점부동산 중 토지는 1990. 4. 6일 130,000,000원에 취득하였으며 상가건물을 1990.10.25일 신축하였는 바, 건물은 1997.12. 1. 장부가액 177,764,974원(취득가액 203,265,259원 - 감가상각누계액 25,500,285원)을 합한 307,764,974원이 취득당시의 실지거래가액이라는 주장에 대해서 살펴본다.

① 위 토지 (대지 290㎡)의 등기부등본에 의하면, 1988. 1.16. 청구 외 신○○소유에서 1990. 3. 2. 매매를 원인으로 청구인 앞으로 1990. 4. 6. 소유권이전 등기접수된 사실이 확인된다.

② 토지취득계약서를 보면, 대지 807.7㎡를 매매대금총액 135,000,000원 중 계약일인 1990. 2. 2일에 18.000.000원을, 1990. 2.16일에 중도금 57,000,000원을, 1990. 3.15일에 잔금 60,000,000원을 수수하는 것으로 위 신○○과 구○○ 외 1인(김○○)이 쌍방합의로 작성되어 있으나

③ 청구인이 주장하는 취득가액 130,000,000원과 매매대금총액이 일치하지 않고, 매매를 전후해서 토지가 분할이나 합병된 사실이 없음에도 토지면적이 불일치하며, 매매대금을 증명할 구체적인 증빙의 제시가 없는 정황 등에 비추어 볼 때 위 계약서를 진실된 계약서로 인정하기는 어려워 보인다.

④ 또한 1990년도에 130,000,000원에 취득한 토지를 1998년도에 120,000,000원으로 임의 평가하여 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 적어 보이므로, 청구인이 주장하는 취득당시의 토지 실지거래가액 130,000,000원을 그대로 인정하기 어렵다고 판단된다.

⑤ 쟁점부동산 중 상가건물은 1990.10.25. 신축되었으나 건물 신축비용 관련 증빙을 제시함이 없이 1997.12.31. 기준으로 작성된 대차대조표에 의한 장부가액으로 자산양도차익예정신고하였다가, 이건 심사청구시에 1991년 귀속분 대차대조표를 제시하면서 그 취득가액 203,265,259원을 취득당시 건물의 실지거래가액이라고 주장하나

⑥ 그 취득가액은 1991.12.31일을 기준으로 한 가액으로서, 신축당시의 신축관련 거래 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 청구인이 주장하는 가액을 신축당시인 1990.10.25일 당시의 건물신축비용으로 인정하기 어렵다 할 것이다. 위의 내용을 종합하여 보면, 쟁점부동산과 교환대상부동산을 임의로 평가한 사실을 청구인이 인정하는 이상, 임대보증금과 금융기관의 대출금이 인정된다 할지라도 쟁점부동산과 교환대상부동산을 감정평가하지 않고 임의로 평가하여 단순 교환한 이건의 경우에는 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되며, 취득 당시의 실지거래가액 또한 증빙에 의해 확인되지 않는 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.