기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 92. 1.31. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(구 산 ○○번지) 잡종지 2,380m 2 (이하 “쟁점 토지”라 한다)를 98. 6.17. 정○○, 정○○에게 양도하고, 취득가액을 350백만 원, 양도가액을 370백만 원으로 하여 98.10.15. 과세미달로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 99. 8. 2. 청구인에게 양도소득세 148,698,430원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 9.21. 이의신청(99.10.28. 기각결정)을 거쳐 99.11.2 9. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점 토지를 90. 2.23. 백○○으로부터 350백만원에 매입하여 92.11월 ○○건설㈜ 〔구 ○○산업개발㈜〕(이하 “쟁점법인”이라 한다)와 부동산 교환계약을 체결하였으나, 계약불이행으로 청구인과 쟁점법인이 맞소송을 제기하여 대법원에 계류 중 쌍방 합의로 가액을 370백만원으로 확정하여 양도하였는데도 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 시 제시한 양도계약서에는 교환매매사실이 기재되어 있지 아니하고, 등기부등본에 의하면 근저당권 설정금액이 6억원인 사실로 미루어 양도가액이 370백만원이라는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액의 진위 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다.)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호의 가목 단서에서 "당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라고 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점 토지를 90. 2.23. 350백만원에 취득하여 98. 6.17. 370백만원에 양도하였으며, 양도가액이 시가에 비해 낮은 이유가 매매계약을 92.11월에 체결하였고, 그 계약을 기초로 양도가액이 확정된 때문이라고 주장한다.

② 청구인은 92.11월 쟁점토지와 쟁점법인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 등 소재 ○○빌라(이하 “쟁점연립주택”이라 한다) 6채를 교환한다는 내용으로 쟁점법인과 부동산 교환계약을 체결하였다.

③ 위 교환계약서의 내용을 보면 쟁점연립주택 6채를 290백만원으로 교환가액을 결정하고, 쟁점 토지를 560백만원으로 평가하여 차액 270백만원 중 지목변경을 위하여 쟁점 토지 위에 신축할 테니스장 시설비 30백만원을 공제한 240백만원을 현금지급하기로 약정하였다.

④ 위 계약내용에 따라 쟁점법인은 92.11.23. 50백만원, 92.12.15 150백만원을 현금지급하고, 92.12.29. 쟁점연립주택 3채를 청구인이 지정한 김○○, 김○○ 앞으로 등기 이전하였다.

⑤ 쟁점법인은 위 현금지급액 2억원과 청구인이 쟁점연립주택 1채를 임대하고 받은 35백만원, 테니스장 시설비 30백만원, 쟁점연립주택 3채의 평가액 166백만원합계 431백만원을 선급금으로 회계 처리한 사실이 쟁점법인의 관련 장부에 의하여 확인된다.

⑥ 쟁점 토지는 93. 8. 3. 산림훼손허가를 받아 테니스장이 설치되었고, 94. 1.19. 지목이 임야에서 잡종지로 변경되었다.

⑦ 청구인은 지목변경으로 계약조건이 완성되었다 하여 잔금 4천만원 및 쟁점연립주택 나머지 3채를 등기 이전하여 줄 것을 청구취지로 하여 소송을 제기하였고, 쟁점법인은 지목이 대지가 아닌 잡종지로 변경되었으므로 계약조건이 불이행되었다는 이유로 이미 지급한 2억 원과 쟁점연립주택 3채를 반환하여야 한다는 취지의 반소를 제기하였다.

⑧ 위 소송이 대법원 상고심 진행 중에 쌍방 합의에 의하여 쟁점토지에 대한 계약을 해지하고 청구인이 98. 5월~98. 9월 사이 쟁점법인에 431백만 원을 현금지급 하였음이 쟁점법인의 관련 장부에 의하여 확인된다.

⑨ 그 후 쟁점 토지는 98. 6.17. 쟁점법인의 대표이사 정○○과 정○○에게 매매를 원인으로 하여 등기 이전되었다.

⑩ 위 사실로 미루어 쟁점 토지는 당초 92.11월 쟁점법인과 교환계약 하였다가 이를 해지하고 별도의 매매계약에 의하여 98. 6.17. 정○○, 정○○에게 양도되었는바, 양도가액 370백만원이 시가에 비해 낮은 이유가 92.11월 당초 교환 계약 시 가액이 결정되었기 때문이라는 청구주장은 사실이 아닌 것으로 판단된다.

⑪ 또한 쟁점 토지는 취득당시(92. 1.31.) 지목이 임야로서 개별공시지가가 m 2 당 12천원이었고, 이 건 양도당시(98.6.17)는 지목이 잡종지로 변경되어 m 2 당 145백만 원으로 그 사이 12배 상승하였는데도 쟁점토지의 양도가액이 취득가액 350백만 원보다 5.7% 상승한 370백만 원이라는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

⑫ 반면 쟁점 토지는 ○○시 ○○동 ○○공단 내 골프장 인근 토지로 양도당시 시세가 평당 100만 원선에서 형성되어 쟁점토지의 시가는 약 7억 원 정도임이 처분청 조사에 의하여 확인되고, 청구인이 제시한 매매계약서 사본 및 사실 확인서는 실지거래가액에 대한 객관성을 확보하고 있는 증빙으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

⑬ 따라서 쟁점 토지는 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.