장기할부조건으로 부동산을 취득한 경우 첫회 부불금을 지급한 날이 취득일이고, 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 660㎡, 같은 곳 ○○번지 잡종지 595㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 97.9.9 이○○에게 양도하고, 위 지상건물 1,517.88㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 같은 날 신○○(이○○의 처)에게 양도하였다. 처분청은 쟁점토지 및 건물을 기준시가로 양도차익을 계산하여 99.10.11 청구인에게 양도소득세 52,001,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.11.19 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 쟁점토지 중 ○○번지에 대하여는 취득대금 205백만원 중 잔금 7백만원을 96.8.10 지급한 사실이 확인되는데도 계약당시 건축허가권을 취득하였고, 위 토지를 94.10.10 명도하기로 약정되었다는 이유로 94.10.10을 취득시기로 하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 부당하다.

(2) ○○번지에 대하여는 95.3.16 매매대금 98백만원에 전○○와 매매계약을 체결하고 잔금 78백만원을 95.4.16 지급하기로 하였으나, 잔금지급이 지연되어 96.11.7 등기이전하였는 바, 잔금지급약정일(95.4.16)과 등기접수일(96.11.7)사이의 기간이 1월을 초과하므로 등기접수일을 취득시기로 하여야 함에도 잔금지급약정일을 취득시기로 한 당초 처분은 부당하다.

(3) 청구인은 쟁점토지 중 ○○번지를 박○○으로부터 205백만원에, ○○번지를 전○○로부터 98백만원에 취득하고, 95.4.10 ○○종합건설(주)과 도급계약을 체결하여 그 지상에 쟁점건물을 96.7.4 준공하였으며, 97.9.9 쟁점토지 및 건물을 이○○, 신○○에게 사업포괄양수도계약에 의하여 543,500천원에 양도한 후 97.11.28 자산양도차익예정신고를 하였는데도 신고내용에 따른 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산한 당초 처분은 부당하다.

위 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점토지 중 ○○번지의 취득시기는 매매계약서상의 사용ㆍ수익하기로 한 날인 94.10.10로, ○○번지는 잔금청산일인 95.4.21로 한 당초 처분은 정당하고, 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 취득시기 및 청구인이 신고한 실지거래가액의 진위 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 떠는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

3. 총리령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

○ 소득세법 시행규칙 제78조 【건축물 등의 정의】

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “총리령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 영 제157조ㆍ제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 3회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 인도여부에 불구하고 첫회 부불금 지급일의 다음 날부터 최종의 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상인 것

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단

① 소득세법시행령 제162조 제1항 의 제3호의 규정에 의하여 장기할부조건의 경우 당해 자산의 취득시기 및 양도시기는 첫회 부불금의 지급일이 된다.

② 청구인은 쟁점토지 중 ○○번지 660㎡에 대하여 94.10.9 박○○과 매매대금 205백만원에 계약을 체결하고, 계약금 2천만원은 계약 당일 지급하였으며, 중도금 8천만원은 94.11.15, 잔금 105백만원은 건축주명의 이전시와 준공후 등 2회에 걸쳐 지급하기로 하는 등 장기할부조건으로 매매계약한 사실이 계약서에 의하여 확인된다.

③ 청구인은 위의 매매대금 지급약정일과 관계없이 박○○에게 94.11.14 7천만원, 94.12.31 2천만원, 95.2.10 3천만원, 95.3.29 1천만원, 95.4.3 1천만원, 95.5.15 8백만원, 95.9.1 3백만원을 지급하였고, 최종 잔금 7백만원은 96.8.10 지급한 사실이 박○○이 발행한 영수증에 의하여 확인된다.

④ 위와 같이 청구인은 쟁점토지 중 ○○번지에 대한 매매대금을 3회 이상 분할하여 지급하였고, 첫회 부불금(계약금) 지급일(94.10.9)의 다음 날부터 최종부불금(잔금) 지급일(96.8.10)까지의 기간이 1년 이상이 되므로 장기 할부조건에 의한 매매거래에 해당하는 바, 위 소득세법 시행령 규정에 의하여 계약금 지급일인 94.10.9을 취득시기로 봄이 타당하다 할 것이고, 따라서 94.10.10을 취득시기로 하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

○ 쟁점(2)에 대한 사실관계 및 판단

① 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조의 규정에 의하여 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 불분명한 경우 등 예외적인 경우를 제외하고는 원칙적으로 대금을 청산한 날이 된다.

② 쟁점토지 중 ○○번지에 대하여 양도자 전○○가 95.4.21 작성한 영수증 (○○번지로 기재하였으나, 당시는 ○○번지에서 ○○번지로 분할되기 전임)에 의하면 청구인은 위 토지의 매매대금 중 잔금 80백만원을 95.4.21 지급하였음이 확인되는 바, 위 대금청산일을 취득시기로 한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

○ 쟁점(3)에 대한 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점토지 중 ○○번지는 205백만원, ○○번지는 98백만원, 쟁점건물은 1,086백만원, 합계 1,389백만원을 취득가액으로 하고, 543,500천원을 양도가액으로 하여 97.11.28 쟁점토지 및 건물에 대한 양도소득세를 과세미달로 예정신고 하였다.

② 우선, 쟁점건물의 취득가액을 살펴보면, 시공업체인 ○○종합건설(주)와 95.3.14 체결한 도급계약서에는 도금금액이 1,054백만원(부가세 별도)으로 기재되어 있으나, 세금계산서 발행금액은 990백만원으로서 금액이 일치하지 아니하는 바, 청구인이 쟁점건물의 취득가액으로 신고한 1,086백만원은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

③ 청구인은 쟁점토지와 건물을 이○○, 신○○에게 사업포괄양수도계약에 의하여 양도하였다고 주장하면서 그 증빙으로 위 계약서를 제시하고 있는 바, 동 계약서에 첨부된 고정자산명세서상에 쟁점토지 및 건물의 가액이 543,500천원으로 기재되어 있다.

④ 또한 이○○의 처 신○○의 문답서에 의하면 쟁점토지 및 건물은 이○○ 소유의 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 부동산과 교환하였으며, 위 ○○리 소재 부동산의 교환가액은 10억원, 쟁점토지 및 건물의 교환가액은 11억원이었음이 확인된다.

⑤ 위 교환계약에 의하여 청구인은 위 ○○리 소재 부동산의 전세보증금 77백만원과 교환가액의 차액 1억원을 합하여 177백만원을 수령하였음이 확인된다.

⑥ 쟁점토지 및 건물은 이○○, 신○○에게 양도된 사실은 확인되나, 사업포괄양수도계약서상의 매매가액은 543,500천원이고, 교환계약서상의 매매가액은 11억원으로서 일치하지 아니하지 아니하는 바, 실지양도가액이 불분명하다 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.