신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 265.3㎡와 상가건물 720.45㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1993.5.6일 청구외 정○○로부터 취득하여 1994.5.26일 청구외 용○○에게 양도하고 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 각각 850,000,000원으로 하여 1994. 6월 과세미달로 자산 양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 위 실지거래가액을 부인하고 양도가액 585,490,640원, 취득가액 488,260,502원으로 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 60,586,960원을 1999.4.15 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999.7.2 청구, 1999.8.12 기각 결정)을 거쳐 1999.11.4일 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 850,000,000원에 취득하여 형편상 급하게 매각하고자 제값을 받지 못하고 850,000,000원에 양도한 사실을 인정하지 않고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 주장하는 취득당시의 실지거래가액이 기준시가에 비해 현저히 높고 매수대금 지급에 관한 증빙의 제시가 없으며 양수자 용○○과의 보증금 확인서 및 청구외 박○○의 차입금이 불분명하므로 ○○위원회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액의 정당여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1.제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다. 1.취득가액 (가)제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법시행령 제170조 【양도소득금액의 조사 결정】

① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어는 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다.

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 265.3㎡와 상가건물 720.45㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1993.5.6일 청구외 정○○로부터 취득하여 1994.5.26일 청구외 용○○에게 양도하고 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 각각 850,000,000원으로 하여 1994. 6월 과세미달로 자산 양도차익예정신고를 하였음이 등기부등본과 자산양도차익예정신고서에 의해 확인된다.

② 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액 증빙으로 부동산매매계약서와 임대보증금 확인서를 제시하며 (주) ○○상호신용금고(이하 “신용금고” 라 한다) 대출금 인수액 230,000,000원, 임대보증금 인수액 309,000,000원 (주) ○○트레이딩으로부터의 차입금 300,000,000원 계 839,000,000원이 취득자금원이라는 주장에 대해 살펴본다.

③ 위 매매계약서상의 매매대금 850,000,000은 기준시가 488,260,502원 대비 174%로 현저히 높고 고액의 매매계약서를 작성하면서 청구인이 직접 계약서에 날인하지 않고 청구인의 동서 박○○가 대신하여 날인한 점 등에 비추어 볼 때에 이를 사실계약서로 보기는 어렵다 할 것이다.

④ 신용금고의 대출금완제증명서상 대출금인수액 230,000,000원이 1993.6.17 완제되었으며, 위 대출금 상환자금으로 주장하는 ○○은행의 박○○ 명의의 부채증명원상 1993.4.21일 1억원, 1993.3.31일 1억원, 1993.12.16일 5천만원 계 2억5천만원이 대출되었음이 확인되나 ○○은행 대출금이 위 신용금고 대출금으로 완제되었고 1994.2.16일 ○○은행 대출금상환을 누구의 자금으로 하였는지의 여부에 대한 증빙의 제시가 없다.

⑤ 청구인은 쟁점부동산의 임대보증금 인수액 309,000,000원의 증빙으로 매도인 정○○의 확인 날인이 없는 청구인과 중개인 정○○의 확인서를 제시하고 있으나, 1994.1.25일 신고한 부가가치세 신고내용에 의하면 임대보증금 총액을 200,000,000원으로 신고하였으며 임대계약서 등의 증빙이 제시가 없어 청구 주장이 타당성이 없는 것으로 판단된다.

⑥ 청구인은 청구인의 동서 박○○가 대표이사로 있는 (주) ○○트레이딩으로부터 300,000,000원을 차입하였고 여러번에 걸쳐 반제하였다는 주장에 대하여 살펴보면, 위 법인의 ○○은행 부채증명원에 의하면 1993.6.22일 2억원, 1993.9.23일 1억원, 1993.11.1일 1억6천만원을 대출 받고 1993.11.1일, 1994.5.25일, 1995.6.23일에 각각 상환하였으며 ○○은행은 1993.6.21 쟁점부동산에 채권최고액 8억원의 근저당권을 설정한 사실은 확인되나, 위 대출금액중 어느 금액을 차용한 것인지와 상환한 자금원을 입증하지 못하고 있고 위 박○○는 청구인과 동서지간인 정황 등에 비추어 볼 때에 위 박○○의 확인서만으로는 3억원을 차입하였다는 주장을 그대로 받아들이기 어려워 보인다.

⑦ 청구인이 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액 증빙으로 제시한 부동산 매매계약서와 임대보증금 확인서에 대해서 살펴보면, 매매계약서상 계약일자가 1993.4.13일로 잔금일자가 1993.5.25일로 기재되어 있으나 쟁점부동산의 소유권 이전등기접수일은 1994.5.25일로서 일치하지 않고, 부가가치세 신고시 임대보증금을 200,000,000원으로 신고한 사실에 비추어 볼 때 임대보증금이 309,000,000원 이었고 취득가액과 동일한 금액인 850,000,000원에 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다고 할 것이다. 위의 내용을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 임대보증금 및 동서 박○○로부터의 차입금등이 불분명하고 취득가액이 기준시가에 비해 현저하게 높은 점 등에 비추어 처분청에서 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의해 객관적으로 확인되지 아니하는 것으로 보아 ○○위원회의 심의를 거쳐 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.