실지거래가액으로 양도차익을 신고하였으나 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 267.1㎡와 상가건물 762.9㎡의 공유자 지분 2분지 1(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 1991.1.24일 취득하여 1998.5.31일 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여(취득가액 300,000,000원, 양도가액 230,000,000원) 과세미달로 1998.6.15일 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 위 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 객관적으로 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 42,163,550원을 1999.8.15일 납부기한으로 하여 1999.8.2일 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.28 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 양도대금이 금융자료에 의해 확인되며 청구인이 경영하던 ○○전자통신(주)의 부채를 상환하기 위해 부득이하게 저가로 양도한 사실이 확인되는데도 불구하고 처분청에서 양도대금이 불분명하다하여 기준시가에 의해 이건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의해 양도소득세를 경정 결정하여야 한다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양수자가 청구인의 친형이며 부동산매매계약서상 근저당설정에 대한 특약사항이 기재되어 있지 않고 근저당설정 채무를 양도일 이후 변제한 사실이 확인되는 등 청구인이 주장하는 실지거래가액이 불분명하여 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액의 정당여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 3.양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 2.제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 267.1㎡와 상가건물 762.9㎡를 1991.1.24일 청구외 강○○, 정○○으로부터 취득하여 청구인의 형 이○○와 2분지 1로 공유 취득하였다가 1998.5.31일 청구인 지분 2분지 1을 위 이○○에게 양도하였음이 등기부등본에 의해 확인되고 1998.6.15일 쟁점부동산의 양도소득에 대해 자산양도차익예정신고를 함에 있어 실지거래가액에 의해 양도가액을 230,000,000원으로, 취득가액을 300,000,000원으로 하여 과세미달로 신고한 사실이 확인된다.

② 청구인은 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액이 230,000,000원이며 임대보증금 104,000,000원, ○○은행 대출금과 이자 74,496,190원, ○○통신에 대한 외상매입금 10,000,000원, ○○금융(주)에 대한 대출금과 이자 일부 상환액 21,562,000원 계 210,058,190원을 제외한 잔액 19,941,810원을 현금으로 수령하였다는 주장에 대해 살펴본다. ㉮ 청구인과 청구인의 형 이○○는 ○○전자통신 (주)(대표이사:청구인)을 채무자로 하여 1996.8.31일 채권최고액 285,000,000원(근저당권자: ○○금융(주), 대출일자:1996.9.15, 대출금:218,000,000원)과 1996.8.31일 채권최고액 130,000,000원(근저당권자:○○은행, 대출일자:1996.6.5, 대출금: 1억원중 97년도 3천만원을 상환하고 양도 당시 잔액 7천만원)의 근저당권을 설정하여 쟁점부동산을 담보로 대출받은 사실이 등기부등본 등에 의해 확인된다. ㉯ 위 대출금중 ○○금융(주)의 대출금과 이자는 1998.9.15일에 21,562,000원, 1999.3.18일에 213,000,000원이, ○○은행 대출금과 이자는 1998.6.24일에 74,496,190원이, 1998.8.31일에 ○○통신의 채무 10,000,000원이 ○○컴퓨터 (주)(대표이사: 청구인의 형 이○○)의 지금으로 각각 상환되었음이 위 법인의 예금통장(○○은행 ○○역지점 개설 계좌번호: 000-00-0000-000) 등에 의해 확인된다. ㉰ 청구인은 청구인이 운영하던 ○○전자통신(주)의 채무상환을 위해 위 법인의 경영권 및 주식을 청구외 김○○ 등에게 양도하고 그 대가로 ○○금융(주)의 대출금을 변제하기로 약속하였으나 이들이 약속을 이행하지 않아 청구인의 형 이○○가 운영하던 ○○컴퓨터(주)에서 ○○전자통신(주) 소유의 소프트웨어 개발 및 판매권을 인수하는 대가로 위 대출금을 ○○컴퓨터(주)에서 상환하기로 하였다고 주장하나, 소프트웨어양도양수에 대해 세금계산서를 발행하여 부가가치세를 신고한 사실이 확인된다 할지라도 ○○전자통신(주)을 인수한 청구외 김○○ 등이 위 대출금을 상환하기로 하였다는 구체적인 증빙의 제시가 없고 쟁점부동산 양도일 이후인 1998.12.24일에 김○○으로 대표자 변경된 사실 등에 비추어 볼 때에 청구주장은 이건 부동산 양도와는 관련이 없는 것으로 판단되고 매매대금이 금융자료에 의해 확인된다는 주장 또한 받아들이기 어렵다 할 것이다. ㉱ 청구인은 총매매금액만을 형과 구두로 계약하고 보조금 등 구체적인 계약이행내용은 형제간이므로 구차하게 계약서에 기재하지 않았다고 주장하나, 쟁점부동산의 양도일 현재 청구인이 대표이사로 있는 ○○전자통신(주)에 대한 채무 보증을 단독으로 부담하게 되는 매수인에게는 채무 보증에 대한 처리가 가장 중요한 문제이므로 그에 관하여 어떤 형태로든 약정이 있었다고 봄이 합당함에도 이에 대한 별도의 약정 없이 단순히 매매 대금만이 기재되어 있는 계약서를 사실 계약서로 보기는 어렵다고 판단된다. 위의 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점부동산을 담보로 한 대출금을 청구인의 형이 운영하는 ○○컴퓨터(주)에서 양도일 이후에 상환하였으며 취득가액이 3억원인 쟁점부동산을 7천만원의 손해를 보고 형에게 양도하였다는 주장은 신빙성이 없는 주장이라고 판단되므로 처분청에서 청구인이 주장하는 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의해 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의해 이건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.