실지거래가액으로 양도차익을 신고하였으나 기준시가로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 1999.6.8.청구인에게 결정고지한 97년귀속 양도소득세 193,210,960원의 부과처분은 잔금청산일을 재조사하여 그에 따른 귀속년도의 양도소득세로 경정결정한다

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 899㎡와 같은 곳 ○○번지 전 2,030㎡(합계 2,929㎡으로 886평임, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’98.7.1. 양○○에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 위 사실에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1999.6.8 자로 청구인에게 양도소득세 193,210,960원을 결정고지하였다. (당초 납부기한은 1999.6.30.이었으나 공시송달에 의하여 1999.7.21.로 변경되었음) 청구인은 이에 불복하여 1999.10.15. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 ’95.5.13. 청구인이 취득하여 이○○의 명의로 등기이전하였다가 ’98.7.1. 양○○에게 양도한 것으로서 명의 신탁재산이므로 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.

(2) 실지거래가액으로 과세한다면, 양도가액은 당초 쟁점토지와 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 684㎡를 합한 금액 420백만원었는데, 소유권이전 등기후 합의정정으로 3억원으로 조정되었으므로 이 금액을 기준시가로 안분한 금액 246,901,003원으로 하여야 한다.

(3) 취득가액에 대하여 처분청은 이○○의 진술만으로 536평에 대하여는 평당 100천원으로 53,600천원, 350평에 대하여는 70백만원으로 하여 계 123,600천원으로 결정하였으나 이○○은 실제 취득자가 아닐뿐더러 취득에 관계되는 근거도 없으므로, 불분명한 것으로 보아 환산한 금액 208,038,114원으로 하여야 한다.

(4) 쟁점토지 보유기간중 하천을 전으로 지목변경 하였는 바 지출된 설비비와 개량비 107,542,340원은 설비비와 개량비로 보아 경정하여야 한다.

위의 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 쟁점토지중 이○○ 지분 1,157.06㎡(350평)는 청구인이 매수하여 이○○ 명의로 등기후 양도한 것으로 미등기자산이며, 명의신탁한 1,771.94㎡(536평)는 이○○ 명의로 취득하여 ’97.11.4. 양○○에게 양도한 것으로 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률을 위반한 거래에 해당하고, 명의신탁 및 미등기로 전매한 사실에 대하여 실지거래가액으로 과세함은 정당하다.

(2) 매수자 양○○은 쟁점토지를 420백만원에 매수하였다고 확인하였으므로 양도가액 420백만원은 정당하다.

(3) 이○○은 공동 취득시 평당 100천원씩 총액 88,600천원에 매수하였고 이 중 이○○이 35,000천원을 부담하였다가 ’97년 7월경 청구인에게 70,000천원으로 양도하였으므로 당초처분은 정당하다.

(4) 미등기 양도자산은 필요경비를 1%만 인정하는 것이고, 제출한 매립비등 증빙은 간이영수증으로 자금흐름이 확인되지 않으므로 인정할 수 없다

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다

(1) 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부

(2) 양도가액을 실지거래금액 420백만원으로 보아 과세한 처분의 당부

(3) 취득가액을 실지거래금액 123,600천원으로 과세한 처분의 당부

(4) 설비비와 개량비를 인정하지 않은 처분의 당부

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제5조 (과세기간)

① 소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지의 1년분의 소득금액에 대하여 과세한다.

○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

○ 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 총리령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

○ 국세청 고시 제1996-16호(1996.2.15) 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호 (대통령령 제14,860호, 1995.12.30)규정에 의한 국세청장이 정하는 기준이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

4. 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률을 위반하여 거래한 경우

• 다. 사실관계 및 판단 청구인 주장을 심리하기에 앞서 처분청에서 1999.6.8. 97년귀속 양도소득세를 결정한 처분의 당부를 보면

① 처분청의 음성탈루자료 조사복명서에는 “위 토지 전부(886평)를 양○○에게 1997년 11월 4일경에 4억2천만원에 양도한 사실 확인되므로 소득세법 제96조 제1호 및 동법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세 과세코자 함”이라고 기재되어 있어 이 건 처분을 97년 귀속으로 보아 과세하였으나

② 쟁점토지와 함께 매매계약한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 684㎡의 매수인 양○○과 1997.11.4. 작성한 부동산 매매계약서에는 중도금 지급일은 1997.12.1.이고 잔금일은 1998.1.10.로 되어 있고

③ 쟁점토지의 등기부등본상에는 매매를 원인으로 하여 원인일 1998.7.1, 접수일 1998.7.9.로 되어 있다

④ 처분청은 이 건 조사당시 청구인에 대한 조사는 없이(청구인은 ○○지청에 수감 중이었음) 청구인과 공동으로 취득하였다는 이○○에 대한 문답서와 ○○지방검찰청 ○○지청의 ‘양도소득세 포탈사범 통보(사무00000-0000, 1999.3.19.)’에 의존하여 이 건 처분을 하였으나 이○○은 쟁점토지 886평 중 350평을 청구인과 공동으로 취득하여다가 청구인에게 양도하고1997년 11월 초순에 잔금 5천만원을 받았음을 진술하였고,

⑤ ○○지방검찰청 ○○지청의 공문에는 “같은해(1997년) 11.4.경 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 ○○공인중개사 사무실에서 사건외 양○○에게 위 부동산을 매매대금 4억 2,000만원에 매도하여 3억 5,000만원의 양도소득이 발생한 매매계약을 체결한 것이다”라고 기재하고 있어 제출된 매매계약서상의 계약일을 지칭하고 있으므로 이 건 잔금청산일이 언제인가의 조사없이 1997년 귀속으로 보아 양도소득세를 과세하였음은 사실관계를 소홀히 한 것으로 인정된다. 앞에서 살펴본 바와 같이, 이 건 심사청구는 잔금청산일을 재조사하여 그에 따른 귀속년도에 의하여 양도소득세를 결정함이 타당하다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.