실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 2,799㎡, 같은리 ○○번지 대지 139㎡ 계 2,938㎡를 1994.8.11 청구외 박○○로부터 취득하여 일반음식점 건물 356.4㎡를 1995.5.3 준공후 위 대지중 같은리 ○○번지 대지 831㎡와 위 음식점 건물 356.4㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 청구외 임○○외 1인에게 1998.2.23 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여(양도가액 285,427,945원, 취득가액 171,276,826원) 납부할 양도소득세를 36,986,864원으로 하여 1998.2.23일 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 위 실지거래가액을 조사하여 확인된 양도가액 500,000,000과 대지 취득가액 410,000,000원을 실지거래가액으로 하여, 대지는 실지거래가액을 기준시가로 의한 가액에 비례하여 안분 계산하고 건물은 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1999.7.15일 양도소득세 126,098,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.12 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 대지는 실지거래가액으로 건물은 기준시가로 양도차익을 산정하는 경우에 건물 신축과 관련된 비용이 취득원가에 적절히 반영되지 못하는 결과가 초래되므로 쟁점부동산 전체를 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하거나 또는 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 부과한 양도소득세를 경정결정하여야 한다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 1999년 6월 실지조사 한 결과 실지양도가액이 500,000,000원으로 확인되었으나 청구인은 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하여 쟁점부동산의 실지 양도가액을 300,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 한 사실이 있으므로 처분청에서 확인한 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액의 정당여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호ㆍ및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 가장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 2.조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 3.양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 1.제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하니 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 2.제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 2,799㎡, 같은리 ○○번지 대지 139㎡ 계 2,938㎡를 1994.8.11일 청구외 박○○로부터 410,000,000원에 취득하여 일반음식점 건물 356.4㎡를 1995.5.3 준공후 위 대지중 같은리 ○○번지 대지 831㎡와 위 일반음식점 건물 356.4㎡를 1998.2.23일 청구외 임○○외 1인에게 500,000,000원에 양도한 사실이 처분청의 조사복명서와 등기부등본 등에 의해 확인된다.

② 청구인은 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액을 300,000,000원으로, 위 대지 취득당시의 실지거래가액을 410,000,000원으로 하여 대지는 실지거래가액을 기준시가에 의한 가액에 비례하여 안분계산하고 건물은 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 신고하였음이 자산양도차익예정신고서에 의해 확인된다.

③ 처분청은 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액을 500,000,000원으로, 위 대지 취득당시의 실지거래가액을 410,000,000원으로 하여 대지는 실지거래가액을 기준시가에 의한 가액에 비례하여 안분계산하고 건물은 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세결정결의서 등에 의해 확인된다.

④ 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액 500,000,000원과 대지 취득당시의 실지거래가액 410,000,000원에 대해서는 당사자간에 다툼이 없다.

⑤ 청구인은 쟁점부동산 전체를 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나 자산양도차익예정신고시나 이건 심사청구시에 음식점건물신축비용에 관련된 증빙의 제시가 없으며, 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의하면 “양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다” 라고 규정하고 있으므로 청구 주장은 타당성이 없는 것으로 판단된다.

⑥ 청구인은 쟁점부동산 전체를 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나 양도당시의 실지거래가액이 500,000,000원이나 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하여 양도당시의 실지거래가액을 300,000,000원으로 낮추어서 신고한 사실이 확인되고 처분청에서 조사 확인한 실지거래가액에 대해 다툼이 없는 이상, 청구 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청에서 조사확인된 양도가액 500,000,000원과 위 대지 취득가액 410,000,000원을 실지거래가액으로 하여 소득세법령의 규정에 의해 대지는 실지거래가액을 기준시가에 의한 가액에 비례하여 안분계산하고 건물은 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 후 이건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.