취득가액 환산시 환지예정지의 등급적용 방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 87.6.24 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 전 648㎡, 동 소 ○○번지 전 178㎡ 합계 826㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 구획정리사업으로 쟁점토지는 90.9.1 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 427.8㎡로 환지된 후, 96.6.13쟁점토지를 양도한 사실에 대하여 양도소득금액 10,242,019원을 계상, 97.5.31 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 이에 청구인의 신고내용중 쟁점토지의 양도가액 계산시 공시지가적용 오류 및 취득가액 계상시 취득면적 적용 오류로 양도소득금액을 96,641,578원을 계상한 후 99.7.2 양도소득세 41,496,585원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.10.6 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지의 취득가액을 계산함에 있어 취득당시의 과세시가표준액은 113등급으로 1,110원/㎡이고, 90.8.320 과세시가표준액은 114등급으로 1,170원/㎡으며, 90.1.1기준 개별공시지가는 250,000원/㎡으로 취득가액은 195,909,854원(250,000원Ⅹ1,110원/1,170원Ⅹ826㎡)이어야 한다는 주장이다.

위의 청구인 주장에 대해 처분청은 쟁점토지는 구획정리지구로 지정되어 90.3.21자로 ○○시장이 잠정등급을 200등급(77,100원/㎡)으로 설정하였기에 90.8.30 과세시가표준액은 이를 적용하여야 하므로 취득가액 5,856,340원은 적정하게 계상되었고, 이에 따라 당초 양도소득세 결정함은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 환지예정지로 지정된 토지의 취득시 기준시가를 잠정등급으로 산정하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산.

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별고시지가 (이하 “개별공시지가”라 한다).

○ 소득세법 시행령 제164조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정)

⑩ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년8월30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 과세시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 과세시가표준액을 말한다. 90.1.1을 기준으로 취득당시의 과세시가표준액 × ──────────────────────── 한 개별공시지가 90.1.1을 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액과 그 직전에 결정된 과세시가표준 액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

○ 소득세법 시행규칙 제77조 (환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산)

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법 등에 의한 환지지구 내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우.

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적 ×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가.

○ 구 지방세법 시행령 제80조 (과세시가표준액의 결정)

① 토지ㆍ건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다.

매년 제1회 조례로써 정하는 날 현재 제80조의 2 규정에 의하여 결정된 토지등급가격(이하 “토지등급가격”이라 한다)으로 하되, 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저히 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 토지등급가격

○ 구 지방세법 시행규칙 제46조 (토지구획정리사업 등 특정사업지구내 토지의 잠정등급결정)

① 시장ㆍ군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업과 농촌근대화촉진법의 규정에 의한 농지개량사업 및 기타 법령에 의한 개발사업 등으로 환지예정지 또는 일시이용지 등이 지정된 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(이하 “잠정등급”이라 한다)을 설정하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 처분청은 쟁점토지의 취득시기가 87.6.24로서 90.8.30 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지이므로 취득가액을 계산함에 소득세법 시행령 제164조 의 규정에 의해 90.1.1기준 개별공시지가 250,000원/㎡× {1,110원/(77,100원+1,170원)÷2} ×826㎡=5,646,340원으로 산정하였음을 양도소득세 결정결의서에 의해 알 수 있다.

② 이에 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 195,909,854원(250,000원×1,110원/1,170원×826㎡)으로 산정할 것을 주장하나, 이는 95.12.30 개정전 구 소득세법시행령 부칙 제3조에 규정한 아래의 평가방법을 말하는 것으로서 양도일이 96.6.13인 이 건에 적용할 수 없는 것이다. 90.1.1을 기준으로 취득당시의 과세시가표준액 × ───────────────────── 한 개별공시지가 90.1.1을 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액

③ 이 평가방법은 95.12.30 소득세법의 개정으로 현재의 소득세법 시행령 제164조 제10항 의 규정이 신설되었고, 이 환산식중 분모를 90.8.30현재의 과세시가표준액과 그 직전에 결정된 과세시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액으로 하고 있으며, 동 시행령 부칙 제8조에서 이 환산규정은 95.12.30 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하는 것으로 규정되어 처분청은 이에 의해 취득가액을 산정하였음이 확인된다.

④ 청구인은 90.8.30현재 과세시가표준액을 환지전 토지의 87.8.1 수정된 114등급(1,170원/㎡)을 적용해야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 토지구획정리지구로 지정되어 ○○시장이 구 지방세법 시행령 80조 및 동 법 시행규칙 제46조 제1항에 의하여 토지의 품위 및 정황이 현저하게 달라져 90.3.31 잠정등급을 200등급(77,100원/㎡)으로 설정하였음이 확인되므로 이 과세시가표준액을 적용한 처분청의 처분은 정당한 것이다.(국세청 예규 재일46014-823, 96.3.29 참조)

⑤ 또한, 청구인은 구 지방세법 제80조 및 동 법 시행규칙 제46조의 토지구획정리사업등 특정사업지구내 토지의 잠정등급 결정규정이 95.12.30 삭제되었으므로 적용할 수 없다고 주장하나, 소득세법 시행령 제164조 에 의하면, 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가 산식중 과세시가표준액은 법률 제4995로 개정되기 전의 지방세법상 과세시가표준액을 말하는 것으로 규정되어 있어 구 지방세법의 과세시가표준액을 적용한 처분에는 잘못이 없는 것이다.

⑥ 청구인은 국세심판례(국심96전1062, 96.12.28)와 국세청 예규(재일46104-975, 96.4.15)를 제시하며, 잠정등급을 적용할 경우에는 취득당시의 과세시가표준액을 잠정등급인 200등급(77,100원/㎡)으로 적용하여야 한다고 주장하나, 위 심판례 및 예규는 환지예정지로 지정된 이후에 토지를 취득한 경우로서 취득일 이후 잠정등급이 설정되었다 하더라도 환지지정일로부터 최초 잠정등급 설정일까지 지가변동이 없다고 인정될 때에는 잠정등급으로 취득당시의 과세시가표준액을 결정한다는 내용이며, 이 건의 경우는 쟁점토지의 취득일이 환지예정지 지정일전으로 취득후에 토지등급이 변동된 사실등으로 보아 지가변동이 있는 것으로 확인되므로 취득당시의 토지등급인 113등급(1,110원/㎡)을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.