실지거래가액의 정당 여부

○○세무서장이 1999.4.10 청구인에게 결정고지한 양도소득세 75,162,200원은 양도당시 실지거래가액을 350,000,000원으로 하고, 취득당시 실지거래가액을 325,516,815원(토지분 101,996,815원, 공장ㆍ사무실 건물의 신축 및 추가공사비 223,520,000원)으로 하여 양도차익을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 7,537㎡를 1989.10.15일 이○○으로부터 취득하여 1994.8.11 공장건물 864.6㎡를 신축후 같은리 ○○번지 임야 153㎡, 같은리 ○○번지 공장용지 2,922㎡ 계 3,075㎡와 위 공장건물(이하 “쟁점 부동산” 이라한다)을 1994.11.14일 (주) ○○에 양도하고 양도가액 251,070,000원 취득가액 226,043,934원을 실지거래가액으로 하여 1995.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 위 실지거래가액을 부인하고 양도가액 235,362,298원, 취득가액 95,169,984원으로 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 75,162,200원을 1999.4.10 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999.6.22 청구, 1999.7.16 기각 결정)을 거쳐 1999.10.5일 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되므로 청구인이 당초 신고한 내용과 같이 양도소득세를 결정하여 부과한 양도소득세를 취소하여야 한다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 주장하는 실지 양도가액 251,070,000원은 쟁점부동산의 취득자인 (주) ○○에 취득가액 조회결과 350,000,000원으로 회신하였으며 추가공사를 주장하며 제출한 계약서상의 ○○건설 사업자등록번호는 전혀 다른 사업자로 조회되어 청구인이 주장하는 실지거래가액이 신빙성이 없어 ○○협의회의 협의를 거쳐 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액의 정당여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1.제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다. 1.취득가액 (가)제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 2.대통령령이 정하는 설비비와 개량비 3.대통령령이 정하는 자본적지출액 4.대통령령이 정하는 양도비

○ 구 소득세법시행령 제94조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1.제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

○ 구 소득세법시행령 제86조 【감가상각자산의 취득가액 등】

① 자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다. 1.매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세ㆍ취득세 기타 부대비용을 포함한다. 2.자기가 건설ㆍ제작 등에 의하여 취득한 고정자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ설치비ㆍ등록세ㆍ취득세 기타 부대비용의 합계액으로 한다. 3.제1호 및 제2호 이외의 자산은 취득당시의 정상가액으로 한다.

○ 구 소득세법시행령 제170조 【양도소득금액의 조사 결정】

① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어는 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다.

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 7,537㎡를 1989.10.15일 청구외 이○○으로부터 취득하여 그중 2,922㎡를 1993. 9. 4일 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 공장용지로 등록전환후 1993.12.21일 건축허가를 득하고 1994.8.11일 공장 건물을 준공하고 1994.9.27일 공장건물 66.58㎡를 증축한후, 공장건물 799.1㎡와 사무실 65.5㎡ 계 864.6㎡와 같은리 ○○번지 임야 153㎡, 위 공장용지 2,922㎡ 계 3,075㎡를 (주) ○○에 양도한 사실이 건축물관리대장, 등기부등본에 의해 확인된다.

② 청구인은 위 임야 취득시 실지거래가액의 증빙으로 위 이○○과의 1989.10.15일자 매매대금 250,000,000원의 부동산매매계약서와 1995.5.20일자 이○○의 인감증명서를 첨부한 확인서, 이○○의 아들 이○○의 1999.7.7일자 확인서를 제시하고 있다.

③ 청구인은 ○○도 ○○군이 고향으로 위의 임야를 매입하여 공장을 지어 임대를 하면 노후생활이 보장된다는 고향사람들의 말을 믿고 위의 임야를 매입하게 되었다는 주장을 보면, 청구인은 1980.10.15일부터 1994.11.15일까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ○○방아간을 운영한 사실이 전산조회결과 확인되고 1994.6.17 자궁암 수술을 받은 사실이 ○○병원장이 발급한 진단서에 의해 확인되며 청구인의 남편 강○○은 4급 장애자(다리 장애)인 사실이 장애자수첩에 의해 확인되는 정황 등에 비추어 볼 때 위 임야를 매입하게 된 경위 등이 신빙성이 있어 보인다.

④ 청구인이 위 임야를 평당 110,000원에 취득하였다는 주장에 대해 보면, 청구인이 임야를 취득할 당시인 1989년도는 부동산 투기로 전국임야가 기준시가와는 비교할 수 없는 가격으로 거래되던 시기였으며 양도자인 이○○과 이○○의 아들 이○○가 250,000,000원에 양도하였다고 확인하고 있고 취득일로부터 10년이 지난 시점에서 취득자금을 입증할 금융거래자료의 제시가 없다는 사유만으로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인할 수는 없는 것으로 판단된다.

⑤ 위 임야의 양도자인 이○○과 이○○의 아들 이○○에게 확인한 바, 위 임야 7,537㎡(2,280평)를 평당 110,000원인 250,000,000원에 양도하였다고 확인하고 있으며 위의 사실관계 등에 비추어 볼 때 위 임야의 취득당시 실지거래가액은 250,000,000원으로 판단된다.

⑥ 공장신축비 125,520,000원의 증빙으로 제시한 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○ 번지의 ○○건설 한○○과의 공사도급계약서와 건물부지 조성비 38,000,000원, 진입로공사비 13,000,000원, 석축공사비 47,000,000원 계 98,000,000원의 증빙으로 제시한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○ 번지의 ○○건설 차○○와의 공사도급계약서를 보면 위 ○○건설의 사업자등록번호가 000-00-00000로 기재되어 있으나 전산 조회 결과 이 등록번호는 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○ 번지의 ○○운송(한○○)으로 화물업을 운영하고 있는 것으로 조회되어 신빙성이 없는 계약서로 판단되고 공사신축과 관련된 세금계산서, 입금표 등 증빙의 제시가 없으므로 신축비용 등을 인정할 수 없다는 처분청 의견에 대해서 살펴본다. ㉮ 청구인은 공장신축 공사는 공사비 125,520,000원에(공사기간 1994.3.1～1994.7.31) ○○건설 한○○과 체결하였으며, 건물부지조성 공사비 38,000,000원(공사기간:1991.2월～1992년4월), 진입로 공사비 13,000,000원(공사기간:1994.7.10～1994.7.17), 석축공사비 47,000,000원(공사기간:1994.6.10～1994.7.11)은 ○○건설 차○○와 계결한 공사도급계약서를 공사비 증빙으로 처분청에 제시하였으며 위 건축공사비 125,520,000원과 토목공사비등 98,000,000원의 계는 223,520,000원임이 확인된다. ㉯ 청구인은 위 공사를 하면서 건축공사는 한○○과 토목공사등은 ○○건설의 차○○와 도급계약을 체결하였는 바, 위 한○○은 차○○의 종업원인 사실을 알게 되었고 위 차○○가 모든 공사를 책임지고 하였으므로 공사계약을 구분함이 없이 위 차○○에게 지급하였다고 주장하면서 차○○의 입금표등과 청구인의 부 강○○의 예금통장 원본을 이건 심리 기간중에 제시하였다. ㉰ 차○○의 영수증 등을 보면 1994.3.4일에 30,000,000원을, 1994.7.26일에 40,000,000원을, 1994.10.12일에 30,000,000원을, 1994.11.10일에 99,000,000원을, 1995.1.30일에 10,000,000원을, 1995.6.29일에 5,800,000원을 계 214,800,000원을 영수한 것으로 되어 있고, 위 공사비 총액 223,520,000원과의 차액 8,720,000원은 미지급된 사실이 확인된다. ㉱ 위 지급액중 1994.11.10일 지급액 99,000,000원은 위 차○○의 ○○은행 계좌(000-00-000000)로 무통장입금 되었으며 영수증의 필체와 이면 기재사항 등으로 볼 때에 위 공사비를 차○○가 지급받고 청구인에게 교부한 실제영수증으로 보여지므로 청구인이 주장하는 공사비 223,520,000원은 타당성이 있는 것으로 판단된다. ㉲ 위 차○○에게 지급한 공사비의 자금원천으로 제시한 ○○은행 ○○동지점에 개설한 청구인의 남편 강○○ 예금(계좌번호:000-00-000000)통장의 출금내역을 보면, 1994.10.12일 42,000,000원, 1994.11.9일 10,000,000원, 1994.11.15일 20,000,000원, 1994.11.16일 10,000,000원, 1994.11.24일 47,500,000원, 994.11.24일 96,000,000원 합계 225,500,000원이 출금되었음이 확인되며 이 금액은 청구인이 주장하는 공사비와 거의 비슷하여 청구주장이 타당성이 있는 것으로 판단된다. ㉳ 처분청에서 위 차○○의 사업자등록번호가 전혀 다른 사람으로 전산조회되고 공사비를 지급한 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구인이 주장하는 공사비를 인정할 수 없다고 하였으나 위 차○○는 사업자등록을 하지 않고 현재까지 ○○군 일대에서 건설업을 하는 자로서 인적사항 노출을 꺼려 다른 사람의 사업자등록번호를 사용한 것으로 판단되며 공사도급계약서, 예금통장, 영수증 등에 의해 공사비 지출사실이 객관적으로 확인되고 있으므로 위의 공사비 총액 223,520,000원을 양도차익 계산시에 필요경비로 공제함이 타당한 것으로 판단된다.

⑦ 처분청은 쟁점부동산의 취득자인 (주) ○○에 부동산매매대금확인결과 위 법인이 350,000,000원에 취득하였다고 회신하였으므로 청구인이 주장하는 양도가액 251,070,000원이 신빙성이 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분이 정당하다는 처분청 의견에 대해서 살펴본다. ㉮ 위 법인은 쟁점부동산을 350,000,000원에 취득하였다고 처분청에 회신하였고 청구인은 1999.5.31일 양도소득세 신고시 실지양도가액을 251,070,000원으로 신고하였음이 1999.7.12일 처분청에 접수된 위 법인의 부동산매매대금 확인의뢰에 대한 회신문(문서번호:000-000000)과 청구인의 양도소득세신고서에 의해 확인된다. ㉯ 청구인이 실지양도가액으로 신고한 251,070,000원의 내용을 보면, 공장용지 3,075㎡를 125,550,000원(930평으로 평당 135,000원)에다 위 공장신축공사비 125,520,000원을 더한 금액으로서 위 건물부지조성비 38,000,000원, 진입로공사비 13,000,000원, 석축공사비 47,000,000원 계 98,000,000원은 제외되어 있음이 확인된다. ㉰ 청구인은 건물부지조성비 38,000,000원을 별도로 지불해 줄 것을 위 법인의 대표이사 안○○에게 요구하자 당시 미비되었던 진입로공사와 석축공사를 완료해주는 조건으로 100,000,000원을 추가로 지불하기로 약속하였으며 청구인은 추가공사비 98,000,000원을 세법을 제대로 이해하지 못해 양도가액이 아닌 줄 알고 실지양도가액에 포함하지 않고 신고하였다는 청구주장은 위 공사비 지급증빙 등의 사실관계에 비추어 볼 때 신빙성이 있는 주장이라고 판단된다. ㉱ 청구인이 당초 신고한 양도가액 251,070,000원에다 위 추가공사비 98,000,000원을 더하면 총양도가액은 349,070,000원으로 이 금액은 위 법인에서 취득가액으로 회신한 350,000,000원과 거의 일치하고 있으므로 처분청에서 위 법인이 회신한 가액과 청구인이 신고한 양도가액과 차이가 있다고 하여 청구주장을 부인한 것은 사실관계 조사를 소홀히 한 것으로 판단된다. 위의 내용을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 거래증빙에 의해 객관적으로 확인되므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 것은 부당한 처분으로 판단되고 위 추가공사비 98,000,000원을 양도가액과 필요경비로 각각 인정하여 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정한 후 이건 양도소득세를 경정 결정함이 타당한 것으로 판단되며 위 공장건물과 사무실 신축공사 및 추가공사를 한 ○○건설 차○○에게 부가가치세 등을 과세하는 것은 별론으로 한다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.