교환거래시 실지거래가액

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 95.6.10 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 425.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 한○○, 오○○ 공동소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 282.7㎡, 위 지상건물 1,150.46㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)와 교환하고, 쟁점토지에 대하여 취득가액을 420백만원, 양도가액을 496백만원으로 하여 96.5.21 양도소득세 860,830원을 자진신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 99.4.1 청구인에게 양도소득세 99.558,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.6.3 이의신청(99.6.28 기각결정)을 거쳐 99.9.29 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지를 90.8.31 이○○으로부터 420백만원에 취득하였으며, 95.6.10 한○○, 오○○ 공동소유의 쟁점부동산과 교환계약하면서 쟁점토지를 3억원, 쟁점부동산을 6억원으로 산정하고, 쟁점부동산의 임대보증금 3억원을 청구인이 부담하기로 하였다. 당초 취득당시는 도시계획상 쟁점토지가 8m도로에 접해 있는 것으로 기재되어 있었으나, 양도당시에는 도로 계획이 취소되어 가격이 하락함에 따라 취득가액에 비해 양도가액이 낮게 산정된 것이다. 청구인은 이와 같이 쟁점토지에 대한 실지 취득 및 양도가액이 확인되는데도 이를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점토지의 교환가액이 임의로 산정한 가액이고, 교환계약서의 양도가액과 신고한 양도가액이 일치하지 아니하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액의 진위 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제23조 【양도소득】

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 90.8.31 쟁점토지를 420백만원에 취득하였다고 주장하면서 90.8.7 체결한 매매계약서를 제시하고 있으나, 동 계약서외에 위 취득가액을 객관적으로 입증할 만한 증빙이 없다.

② 청구인과 한○○, 오○○간에 95.6.10 체결한 교환계약서를 보면 쟁점토지를 3억원, 쟁점부동산을 6억원으로 평가하였다.

③ 동 가액은 객관적인 평가기준없이 거래당사자가 임의로 산정한 것으로서 이를 시가로 볼만한 근거가 없다.

④ 청구인은 쟁점토지의 측면이 접해 있는 8m 도로계획이 취소되어 가격이 하락하였다고 주장하나, 쟁점토지는 전면이 대로에 접해 있어 동 도로계획의 취소가 큰 폭으로 가격이 하락할 만한 요인은 아닌 것으로 판단된다.

⑤ 쟁점토지는 양도당시(94년도) 개별공시지가가 429,856천원(1,010천원/㎡)인 바, 특별한 사유없이 개별공시지가의 약 70%에 상당하는 3억원으로 임의평가하여 교환계약서에 기재한 사실만으로 위 3억원을 쟁점토지의 실제 양도가액으로 보기는 어렵다 할 것이다.

⑥ 또한 청구인은 쟁점토지에 대한 매매가액이 496백만원으로 기재된 양도당시의 매매계약서를 첨부하여 동 가액으로 양도소득세를 신고한바 있어 청구주장은 신뢰할 수 없는 것으로 판단된다.

⑦ 이상과 같이 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다 할 것이므로 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.