“미등기전매행위가 부동산매매업에 의한 양도에 해당하는지 여부”

이 건 심사청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 유지 4,167평 같은 곳 ○○번지 유지 2,883평(7,500평 이하 “쟁점토지”라 한다)을 ’97.5.17. (주)○○으로부터 2,812,500천원으로 취득하여, ’97.7.11. 김○○ 외 20명에게 7,118,200천원으로 양도하였다 처분청은 위 사실에 대하여 미등기전매로 보아 1999.7.10 자로 청구인에게 양도소득세 3,055,680,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.11. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지 중 3,500평은 분양대행업자 이○○외 1인을 통하여 김○○외 18인에게 양도한 것은 부가가치세법 규정에 의한 과세기간내 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매한 것에 해당하므로 부동산매매업으로 보아 과세하여야 하며 양도소득으로 본다 할지라도 청구인이 토지분양업자 이○○에게 대물로 지급한 400평(금액 640백만원)은 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장한다.

청구인이 쟁점토지를 양도시 각각 분할하여 양도한 것이 아니라 공유자 지분상태로 양도하였고 부동산매매업으로 사업자등록을 한 사실이 없었을 뿐만 아니라 사업성은 물론 계속성ㆍ반복성이 없으므로 양도소득세를 과세함은 정당하다는 의견이다

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 미등기전매로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제19조 (사업소득)

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물자영건설업 및 부동산 분양공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법 기본통칙 19-7(부동산매매업 등의 업종구분)

① 영 제36조 제3호의 규정에 의한 부동산매매업범위는 다음과 같다

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도하는 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 (사업의 범위)

① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.

○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 다. 사실관계 및 판단

① 쟁점토지 중 ○○시 ○○동 ○○번지의 등기부등본상에는 (주)○○이 ’64.11.6. 취득하여 ’97.7.11. 문○○외 7명에게 지분으로 양도하였다가 ’97.9.25. 공유물분할로 문○○에게 소유권 이전되었다

② ○○시 ○○동 ○○번지는 (주)○○이 ’64.11.6. 취득하여 일부가 ’97.7.11. 이○○외 10명에게 소유권 이전되었고 ’97.9.25. (주)○○ 소유지분 중 나머지 부분이 공유물분할로 (주)○○으로 소유권 이전되었다가 ’99.1.25.이○○외 8명에게 소유권 이전되었으며 그 후 ’99.4.15. 공유물분할로 이○○외 1명에게 소유권 이전되었다

③ 청구인이 ○○지방국세청에서 조사당시 ’99.4.22.진술한 문답서 내용에 의하면 “86년 처음으로 ○○지역에 와서 제과점을 4년 하였고, ○○시 ○○동에서 사우나업을 4년 정도 운영하다가 건강상의 이유로 쉬고 있다”라고 진술하였다

④ 부동산의 거래행위가 종합소득세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다(대법96누3913, 96.12.6. 대법95누10969, 96.2.23. 참조)

⑤ 청구인은 쟁점토지를 미등기로 취득하여 미등기 상태로 양도하였음에도 부동산매매업이라고 주장하나, 국세청 전산자료조회에 의하여 확인한 바에 의하면 청구인이 주택 1채 외에는 다른 부동산을 양도한 사실이 없는 점, 제과점과 사우나업을 운영한 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성ㆍ반복성이 있다고 보여지지 않고 단순히 양도한 경우이므로 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

⑥ 청구인이 토지 분양업자 이○○에게 대물로 지급한 유지400평의 가액 640백만원은 양도금액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여는 이○○이 ’99.4.29.진술한 확인서에서 “○○시 ○○동 ○○번지 유지 1,322.39㎡는 실제 본인이 대금을 지급하고 취득한게 아니며, 본인이 알고 지내는 백○○(청구인)의 부탁에 의하여 명의만 본인 앞으로 했으며, 실제 소유주는 백○○(청구인)입니다. 동 부동산의 판매와 관련하여서는 모든 권리행사를 백○○이 하였습니다”라고 확인하였고, 대물로 지급하였다는 사실도 양도에 해당하므로 청구주장은 이유없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장내용이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.