개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 산정 방법

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 728㎡, 같은리 ○○번지 임야 651㎡, 같은리 ○○번지 임야 686㎡ 계 2,065㎡(이하 “쟁점 토지” 라 한다)를 1994.8.30일 취득하여 1996.4.26일 양도하고 기준시가를 적용하여 과세미달로 1997.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 위의 신고내용에 대해 기준시가에 의한 양도차익 62,406,365원을 산정하여 1999.3.10일 청구인에게 양도소득세 35,943,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999.6.10청구, 1999.6.29 기각 결정)을 거쳐 1999.9.27 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 개별공시지가가 없는 토지의 가액을 평가함에 있어서 쟁점 토지의 양도 당시 청구인 소유 토지인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지의 임야를 표준지로 하여 비교표에 의해 쟁점 토지의 가액을 ㎡당 53,500원으로 평가한 것은 부당하며, 위 표준지의 ㎡당 공시지가 21,000원을 적용하여 쟁점 토지의 양도가액을 계산하여야 한다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 개별공시지가가 없는 토지의 가액 결정은 토지의 지목ㆍ이용상황등 지가 형성 요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 특성비교표에 의하여 토지소재지 관할 세무서장이 평가한 가액으로 결정하는 것으로서, 개별공시지가가 없는 토지의 특성비교표에 의해 쟁점 토지 소재지 관할 세무서의 공정과세협의회 심의를 거쳐 산정된 ㎡당 평가액 53,500원을 적용하여 쟁점 토지의 양도가액을 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 개별 공시지가가 없는 토지의 기준시가 결정의 정당 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액” 이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가 형성요인이 유사한 인근토지의 개별 공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다.

○ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조【공시지가의 적용】

② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표를 작성하여 관계 행정기관에 제공하여야 하며, 관계 행정기관은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점 토지를 1994.8.30일 매매를 원인으로 취득하여 1996.4.26 청구외 박○○에게 728㎡, 이○○에게 686㎡, 조○○에게 651㎡, 계 2,065㎡를 양도한 사실이 쟁점 토지의 등기부등본에 의해 확인되며 처분청에서 취득가액을 ㎡당 공시지가 22,800원을 적용하여 결정한 것에 대하여는 다툼이 없다.

② 청구인은 쟁점 토지의 개별공시지가가 없어 인근 토지인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 토지의 1995.1.1일을 기준으로 한 ㎡당 개별공시지가 25,100원을 적용하여 양도소득세 신고를 하였음이 1997.5.31 신고한 양도소득세 과세표준확정신고서에 의해 확인된다.

③ 전시한 소득세법령의 규정에 의하면 “개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장(납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말하며, 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다” 라고 규정하고 있다.

④ 이건 양도소득세 부과 당시 쟁점 토지 소재지 관할 세무서인 舊 ○○세무서장은 처분청의 요청에 의해 1999.2.4일 ○○협의회의 심의를 거쳐 쟁점 토지의 ㎡당 가액을 53,500원으로 평가하여 처분청에 통보하였으며, 처분청은 위의 가액을 적용하여 쟁점 토지의 양도가액을 결정한 후, 이건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서와 개별 공시지가가 없는 토지의 가격 평가서 등에 의해 확인된다.

⑤ 舊 ○○세무서의 쟁점 토지의 가액 평가내용에 의하면, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○ 번지를 표준지(㎡당 공시지가 21,000원)로하여 용도 지역(적용율 1.18), 방위(적용율 1.02), 고저(적용율 1.50), 도로접면(적용율 1.41) 등 특성비교표를 적용하여 적용률을 2.546(1.18×1.02×1.50×1.41)로하여 ㎡당 가액을 53,500원(표준지 ㎡당 공시지가 21,000원× 적용률 2.546)으로 평가하였음이 위 세무서에서 작성한 개별공시지가 없는 토지의 특성비교표 등에 의해 확인된다.

⑥ 따라서 처분청에서 쟁점 토지의 가액 평가시에 표준지로 본 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지의 ㎡당 공시지가 21,000원을 적용하여 양도가액을 산정하여야 한다고 청구인은 주장하나 쟁점 토지 가액을 위 소득세법령의 규정에 의해 위 표준지를 기준으로 비교표에 의해 평가하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.