토지를 취득후 건물을 신축하여 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 신고하였으나 취득및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정함

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 679.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 94.8.12 국가로부터 취득하여 94.12.23 위 지상에 건물60.0㎡를 신축한 후 96.3.27 쟁점토지 및 건물을 양도한 사실에 대하여 96.5.31 양도소득세과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도자산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하여 99.3.5 양도소득세 42,891,840원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.4.15 이의신청(99.6.18 기각결정)을 거쳐 99.9.10 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지를 취득하면서 토지사기단에 의해 편취된 금액과 공동소유자인 고○○로부터 취득한 대금 및 국가로부터 재취득한 대금의 합계액 762,496,100원을 취득가액으로 하여야 하고, 양도가액도 실지거래가액이 6억원으로 양도차익이 없는 것임이 확인되는데도 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정함은 부당하다고 주장한다.

위의 청구인 주장에 대해 처분청은 쟁점토지를 당초 토지사기단으로부터 매입하여 국가에 증여한 후 94.8.12 국가로부터 재취득하였으므로 취득일은 재취득한 날이 되는 것이고, 취득가액은 국가로부터 취득한 금액 162,496,100원만을 인정해야 하며, 양도가액 6억원에 대한 객관적인 증빙이 없는 것으로 보아 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 (양도가액)

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다) 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6호의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

① 청구인은 토지사기단인 이 ○○이 쟁점토지를 취득한 사실을 알지 못한 상태에서 홍○○의 소개로 93.1.13 쟁점토지의 2분의 1 지분을 3억원에(공동취득자 고○○ 지분 2분의1) 취득하였음이 토지등기부 등본과 법원판결문(○○지방법원 ○○지원 사건번호 00고합 000, 93.11.26 판결선고)에 의해 확인된다.

② 청구인은 93.9.10 공동소유자 고○○의 지분을 3억원에 취득하였고, 쟁점토지에 대한 이○○의 원시취득이 무효가 됨에 따라 쟁점토지를 93.9.20 국가에 조건없이 증여하였음을 증여증서, 토지등기부등본등에 의해 알 수 있다.

③ 국가에 증여후 청구인은 94.8.12 쟁점토지를 162,496,100원에 재취득하였음이 ○○시와 청구인간의 국유재산매매계약서에 의해 확인된다.

④ 청구인은 국가에 증여시에 피해보상차원에서 시가보다 저가에 재취득할 수 있도록 하겠다는 구두통보를 받고 고○○의 지분까지 3억원에 취득하여 증여하였다고 주장하며, 총 취득가액은 762,496,100원 (이○○로부터 매입한 대금 3억원, 고○○로부터 매입한 대금 3억원, 국가로부터 재취득한 대금162,496,100원의 합계)임을 주장한다.

⑤ 그러나, 국세통합전산망(TIS)에 의해 조회한 바, 공동소유자 고○○는 당초 쟁점토지의 취득을 소개한 홍○○의 배우자임이 확인되고, 홍○○은 토지사기단 이 ○○로부터 쟁점토지를 3억원에 취득하는 것으로 계약하고 중도금을 지급한 상태에서 이를 인지하지 못한 청구인에게 쟁점토지를 공동으로 6억원에 매입하자고 속여서 청구인의 지분만큼의 부당이득을 취했음이 공소사실에서 확인되는데, 후에 청구인이 토지사기단으로부터 토지를 취득하였다는 사실과 홍○○이 부당이득을 취했다는 사실을 알고서도 고○○에게 3억을 주고 쟁점토지의 공유지분을 취득하였음은 사회통념상 납득하기 어려운 부분이고, 이 지급대금 3억원에 대한 금융증빙 등 객관적인 입증자료의 제시가 없으므로 신빙성이 없다고 판단된다.

⑥ 청구인이 주장하는 양도가액 6억원은 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하면, 96.3.27 양도대금을 일시불로 수수한 것으로 확인되는데 고액의 대금을 계약금과 중도금의 지급없이 일시에 수수한 점, 거래상대방의 확인이나 대금수수와 관련된 금융증빙 등 객관적인 입증자료의 제시가 없는 점, 개별공시지가에 비해 낮게 양도하여야 할 특별한 사정이 있었음이 확인되지 않는 점등으로 미루어 보아 인정하기 어렵다 할 것이다.

⑦ 소득세법 제96조 제1호 및 동법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의하면 토지의 경우에는 양도 및 취득당시의 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 산정하는 것으로 되어 있고, 동 법 시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할 세무서장에게 신고하는 경우는 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 산정하는 것으로 되어 있다.

⑧ 또한, 동 법 시행령 제166조 제5항 제2호에 의하면 양도자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우는 기준시가에 의해 양도 및 취득가액을 산정하여 양도차익을 계상할 수 있도록 규정하고 있다.

⑨ 따라서, 처분청이 당초 청구인이 신고한 실거래가액에 의한 양도가액 및 취득가액을 부인하고, 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.