신고한 실지거래가액의 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 96.5.27 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 166㎡, 건물 465.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고, 양도가액 2억원, 취득가액 176백만원으로 하여 96.7.29 양도소득세 1,986,630원을 자진 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 99.1.15 청구인에게 양도소득세 42,749,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.4.10 이의신청(99.5.18 기각결정)을 거쳐 99.8.25 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산 중 대지와 그 지상건물을 85.4.3 정○○로부터 5천만원에 매입하고, 91.9.5 건축업자 강○○와 공사대금 126백만원에 도급계약을 체결하여 건물 완공 후 96.5.27 쟁점부동산을 이○○에게 2억원에 양도하였다. 청구인이 신고한 취득가액 5천만원은 당시의 토지 기준시가가 ㎡당 460천원으로서 토지가액이 7천만원을 상회하는 바, 기준시가보다 낮게 신고한 5천만원은 허위일 수가 없다. 건물 신축가액 126백만원은 평당 공사비 90만원으로서 당시의 건축공사비 평균에도 미치지 못하는 것으로 공사비가 과장되거나 허위일 수 없다. 양도가액 2억원은 당시 청구인이 부채를 갚지 못하여 쟁점부동산이 경매에 처해지게 되어 시가보다 훨씬 저렴한 가액으로 양도할 수밖에 없는 실정이었는 바, 양도가액이 진실임을 거래상대방이 확인하고 있는데도 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 제시한 취득시 매매계약서를 확인한 바, 통상 부동산 매매에는 중개업자를 통해 이루어지는데 85.3.10 작성된 이 건 취득당시 계약서는 중개업자의 서명날인이 없다. 계약서 작성시 매도자 매수자가 각각 서명날인하는 것이 일반적이나, 이 건 매매계약서는 1인이 일괄 작성하였으며, 특약사항으로 ○○은행 대출잔액 승계만 확인될 뿐 이를 입증할 만한 신빙성이 결여되어 있다. 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액의 진위 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점부동산 중 대지의 취득가액이 5천만원이라고 주장하면서 85.3.10 작성된 부동산검인계약서를 제시하고 있다.

② 취득당시인 85년도에는 검인계약서 제도를 시행하지 아니한 시점이었으며, 일반적으로 부동산매매는 중개인을 통해 이루어지는데도 동 계약서에는 중개인이 표시되어 있지 아니한 점으로 보아 동 계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

③ 건물 신축공사비 126백만원에 대하여도 건축업자 강○○와의 도급계약서 및 위 강○○의 사실확인서, 대금 영수증을 제시하고 있으나, 대금 지급사실을 객관적으로 입증할 만한 증빙제시가 없다.

④ 처분청 조사결과 신축건물에 대한 취득세 과세표준을 72,716,378원으로 신고한 사실로 보아 건물 신축공사비로 126백만원을 지급하였다는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

⑤ 쟁점부동산에 대한 양도당시의 매매계약서를 보면 특약사항으로 한중상호신용금고의 채무액에 대하여 언급하고 있으나, 세입자들의 임대보증금에 대하여는 특약내용이 없다.

⑥ 양도당시 청구인이 채무를 변제하지 못하여 쟁점부동산이 경매개시된 상황이었다 하더라도 당시 대지 가액만 개별공시지가로 평가하여 209백만원으로서 5층 건물(465.3㎡)을 합하여 2억원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성있는 주장으로 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.