부동산의 양도차익 산정방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1990.10.15. 취득한 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 280㎡, 같은 곳 ○○번지 답 207㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.9.18. 양도하였으며 1996.9.17. 위 부동산의 양도가액을 150,000,000원, 취득가액을 150,000,000원으로 하는등 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.3.9. 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 85,179,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.7. 이의신청을 거쳐 이건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 150,000,000원에 취득하여 임대용 건물을 신축하는 과정에서 (주)○○개발 대표 유○○의 꼬임에 빠져 당해 부동산을 ○○상호신용금고에 담보제공하고 70,000,000원을 지급하였으나, 위 유○○이 부도처리 되면서 잠적하는 바람에 청구인이 부담하게 된 위 채무를 상환하기 위하여 사채 120,000,000원을 기채하게 되었으며 사채이자의 상환이 연체되어 1995.6.10. 쟁점부동산에 대한 경매개시가 결정되고 최초경매 당시 감정가액이 235,795,000원이었던 것이 3회 유찰되어 120,682,000원으로 경매가액이 떨어짐에 따라 채무변제도 할 수 없는 지경에 이르렀으며 경매를 취하하는 조건으로 부득이하게 150,000,000원에 양도한 것으로서 양도차익이 발생하기는 커녕 막대한 손실을 보았던 것인데도 불구하고 처분청에서 거래대금 수수에 대한 금융거래 및 영수증의 제시가 없다고 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융거래 내역 및 영수증의 제시가 없을뿐더러, 청구인이 제시한 매매계약서 및 사실확인서는 신빙성이 없으며

○○협의회를 거쳐 신고한 거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액을 기준으로 한다.

1. 제94조제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다.(2호 생략)

○ 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)

○ 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정)

④ 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우.

○ 같은법 시행령 부칙 제8조(양도소득에 관한 적용례 등) (1995.12.30. 대통령령 제14860호)

② 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인이 제출한 취득관련 사실확인서는 쟁점부동산의 취득에 그 금원이 소요되었다는 신고내용을 그대로 기재한 것에 불과하고 쟁점토지의 매도인이 그 금액을 수취하였다는 내용을 확인한 서류도 아닐뿐더러, 취득당시 쟁점부동산 필지별 매도인은 청구외 심○○과 진○○이었음에도 청구인이 제시한 취득 매매계약서는 진○○과 일괄계약한 것으로 기재되어 있으며, 거래대금 전부를 진○○이 지급받은 것으로 되어 있는 점으로 볼 때, 거래당시 작성된 실제 매매계약서라고 보기 어렵다.

② 개별공시지가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사, 공표하는 표준지의 공시지가를 기준으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 지가를 말하는 것으로서, 취득당시 개별공시지가 산정에 대한 적정성 여부는 당심에서 심리할 수 있는 대상이 아니라 할 것인 바, 청구인이 신고한 취득가액 150,000,000원은 그 당시 기준시가인 4,383,000원에 비하여 3,442%임이 처분청에서 작성한 기준시가대비표에 의하여 확인되는등 이를 취득당시 실거래가액이라고 보기는 어렵다.

③ 청구인이 신고한 양도가액은 당초 취득가액과 동일한 금액으로서, 양도 당시 개별공시지가(314,000원/㎡)는 취득당시 공시지가(9,000원/㎡)에 비하여 상당한 가격상승이 있었으나, 청구인은 쟁점부동산 보유기간동안 지가변동이 없었다는 특별한 사유에 대한 입증의 제시도 없이 경매중인 토지에 대한 손실을 최소화하기 위하여 부득이하게 당초 취득가액대로 양도한 것이라는 주장은 받아들이기 어렵다고 보여진다. 따라서, 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서의 내용이 불분명하고 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증할만한 객관적 증빙의 제시가 없어 청구인이 신고한 거래가액을 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 협의를 거쳐 기준시가로 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.