토지의 양도차익 산정방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다

청구인은 94. 6.28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 대지 139㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 양도하고 95. 5.22. 처분청에 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 불분명하여 실지거래가액으로 양도소득을 결정할 수 없어 ○○협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 99. 3.16.자로 양도소득세 68,064,070원을 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 99. 4. 1. 이의신청 (99. 5.20. 기각결정)을 거쳐 99. 8.11. 이 건 심사청구를 제기 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 처분청은 공시지가를 기준으로 실지 양도가액을 비교하고 있으나 쟁점토지의 공시지가 변동추이를 보면 90년부터 96년까지는 상승하다가 특별한 이유없이 97년부터는 하락하고 있는 바 이 것은 92년~96년도 공시지가가 잘못 책정된 것으로 볼 수밖에 없으며 또한 당해토지는 맹지로서 건축허가가 불가능하여 그 가치가 현저히 낮았고 청구인이 생계를 책임져야 하는 절박한 상황이었으므로 양도가격은 그렇지 않은 경우와는 달리 낮을 수밖에 없었음

(2) 쟁점토지는 양도당시에 건축허가가 불가능한 맹지로 토지의 사용이 금지된 토지이므로 유휴토지로 볼 수 없어 장기보유특별공제 대상토지임에도 처분청이 나대지인 사실만으로 장기보유특별공제를 배제한 처분은 사실관계를 오해한 부당한 처분이다

(3) 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액에 의한 양도가액을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여야 한다.

이에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다

(1) 쟁점토지의 취득시 실지거래가액을 탐문조사한 바 매매가액이 공시지가 이상으로 거래되었으며 제출된 양도계약서는 단순 검인계약서로서 신빙성이 없으며, 계약서 내용을 뒷받침할 객관적인 증빙제시가 없으므로 ○○협의회 자문을 거쳐 기준시가 결정은 정당하다

(2) 쟁점토지가 맹지라는 정확한 근거가 없으며 모든 맹지가 다 유휴토지인 것은 아니다

(3) 양도실가를 인정할 수 없는 상황에서 양도차익이 실가를 초과할 수 없다는 내용은 이유없다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점토지가 취득 및 양도가액이 확인되는지와 장기보유특별공제 대상이 되는 지 여부를 가리는 데 있다
• 나. 관계법령

○ 구 소득세법 제23조 【 양도가액】

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산의 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법 제170조 【양도소득금액의 조사결정】

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】

② 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “ 양도가액” 이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익” 이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다.

2. 제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “장기보유특별공제” 라 한다) (나) 당해자산의 보유기간이 10년 이상인것 양도차익의 100분의 30

○ 구 소득세법 시행령 제46조 의 3【장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지】 법 제23조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 토지” 라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가 건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해지역의 용적률로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대한 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점토지를 94. 6.28 양도하고 법정신고기한내인 95. 5.22. 매매계약서 등 증빙서류와 함께 실지거래가액에 의한 양도소득세확정신고서를 처분청에 제출하였다

② 처분청은 취득시 매매가액이 공시지가 이상에서 거래되었고 제출된 양도계약서는 검인계약서로 신빙성이 없으며 검인계약서 외에 다른 증빙서류가 없다는 사유로 ○○협의회 자문을 거쳐 쟁점토지를 기준시가에 의하여 결정하였음이 처분청의결정결의서 등 관련서류에 의해 확인된다.

③ 청구인은 처분청의 기준시가 결정이 부당하다고 주장하면서 ○○은행 통장사본 등을 입증자료로 제출하고 있다

④ 위 사실 및 제출된 서류에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 살펴보면 청구인이 제출한 취득시 매매계약서는 중개인이 없이 작성되었고 그 매매대금 46,900,000원은 기준시가의 약 5배에 달하여 현실성이 없어 보이고, 양도시 매매계약서는 검인계약서로서 실지매매계약서로 보기 어렵고 매매금액을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙자료의 제시가 없는 등 실지거래가액의 타당성을 인정하기는 어렵다고 판단된다. 한편, 청구인이 입증자료로 제시한 ○○은행 ○○지점의 거래내역중 94. 7. 12. 김○○으로부터 입금된 46,000,000원은 매수인(이○○)의 매매대금이라고 할 수 있는 명백한 증거가 없으며, 그 금액 또한 계약서상의 금액과 일치하지 아니하는 점 등에 비추어 신빙성이 없다 하겠다. 따라서 쟁점토지를 실지거래가액이 확인되지 아니하는 토지로 보고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점2에 대한 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점토지가 맹지로서 토지초과이득세법에 의한 유휴토지에 해당하지 아니하므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하면서 99.7.15. ○○구청장이 회신한 공문서 사본을 관련자료로 제출하였다.

② 토지초과이득세법상 유휴토지의 판단을 함에 있어 건축물이 없는 나대지의 경우 유휴토지로 규정되어 있으나, 다만 취득후 법령에 의하여 사용이 제한된 경우는 유휴토지가 아니라고 할 수 있는 바 쟁점토지가 법령에 의한 사용이 제한된 토지인지 여부를 살펴보면 맹지란 대지의 2m 이상이 도로에 접하지 아니하여 단독으로는 건축이 불가능한 토지이나 인접토지와 공동으로는 신축할 수 있는 것이어서 위 규정의 사용제한 토지에는 해당되지 아니한다고 하겠다. (재이 01254-2373, 91. 8. 12. 및 국심 92서 921, 92. 6. 4. 참조) 따라서 쟁점토지가 토지초과이득세법상 유휴토지에 해당되어 장기보유특별공제를 배제한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 보인다.

(3) 쟁점 3에 대한 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 기준시가로 계산한 양도차익에 미달하므로 실지 양도가액을 양도차익으로 하여야 한다고 주장한다.

② 그러나, 청구인의 주장은 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우(예: 수용, 공매 등)에 적용할 수 있는 것으로 이 건에 경우와 같이 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 적용할 수 없는 것이어서 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.